Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/3881, 20/3959, 20/3960, 20/3961 en 20/3962
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 januari 2022 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 953.000,-, € 295.000,-, € 231.000,-, € 219.000,- en € 212.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. Bij [adres 1] is hierbij het tarief voor niet-woningen gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op de zitting van 2 december 2021 via een Skypeverbinding behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R.A. Reijers, taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
2. Eiser bepleit een waarde van € 578.000,- voor [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] gezamenlijk en een waarde van € 571.000,- voor [adres 1] .
3. In reactie op het beroepschrift concludeert verweerder, vanwege een onjuiste objectafbakening, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Volgens verweerder moet Burgemeester [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] als samenstel (één object) worden gezien. De waarde van € 953.000,- voor [adres 1] blijft gehandhaafd omdat eiser de woning op 4 mei 2018 heeft gekocht voor € 1.000.000,-. Wel moet volgens verweerder de onroerendezaakbelastingen worden berekend naar het tarief voor wonen.
Beoordeling van de zaak
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
Burgemeester Reigerlaan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5]
5. Verweerder heeft toegelicht dat de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (hierna: [adres 2] tot en met [adres 5] ) als een samenstel moeten worden afgebakend, omdat is gebleken dat het gaat om een gestript casco. Eiser is daarvan zowel de gebruiker als de eigenaar. Daarom had één WOZ-waarde moeten worden vastgesteld voor deze objecten, naar het belastingtarief voor woningen. De rechtbank volgt de opvatting van verweerder dat sprake is van een foutieve objectafbakening voor [adres 2] tot en met [adres 5] . De rechtbank stelt vast dat eiser zowel eigenaar als gebruiker is van [adres 2] tot en met [adres 5] . Eiser heeft verder bevestigd dat de binnenkant van de objecten [adres 2] tot en met [adres 5] gesloopt en doorgebroken zijn. De rechtbank is van oordeel dat deze nummers daarom als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt.
5.1.
Omdat verweerder in de bestreden uitspraak is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening en vier aparte WOZ-waardes heeft vastgesteld, is het beroep reeds daarom gegrond en komt de bestreden uitspraak in aanmerking voor vernietiging. De rechtbank gaat in overweging 9 in op de gevolgen hiervan.
Burgemeester Reigerlaan 47
6. Eiser voert aan dat het eigen aankoopcijfer van [adres 1] niet kan worden gebruikt als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. [adres 1] is na de aankoop volledig gestript. Het was op de waardepeildatum in zijn geheel in onbewoonbare en niet-verhuurbare staat. Er zijn geen gas-, elektra en wateraansluitingen aanwezig en de toiletten, keukens en tussenmuren zijn verwijderd. Verder merkt eiser op dat het eigen aankoopcijfer als onderbouwing van de waarde van [adres 1] is gebruikt, terwijl [adres 6] bij dat aankoopcijfer is inbegrepen. Dit zijn twee afzonderlijke kadastrale objecten.
6.1.
De rechtbank stelt voorop dat zij niet vindt dat het eigen aankoopcijfer een onjuist uitgangspunt is voor het bepalen van de WOZ-waarde. Dat, zoals eiser opmerkt, sprake is van twee kadastrale objecten, maakt nog niet dat op basis van de Wet WOZ ook die grenzen moeten worden aangehouden voor het bepalen van de WOZ-waarde. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de WOZ-waarde van € 953.000,- is vastgesteld voor [adres 1] en de [adres 6] als samenstel. De rechtbank ziet in de opmerking van eiser daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder bij de WOZ-waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Het aankoopbedrag gold voor beide adressen en de WOZ-waarde ook. Verweerder mocht daarom in principe uitgaan van dit aankoopbedrag.
6.2.
Eiser heeft daarnaast een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft een aantal objecten aangedragen, die volgens hem vergelijkbaar zijn met [adres 1] . [adres 7] in combinatie met [adres 8] en [adres 9] in combinatie met [adres 10] zijn spiegelpanden van de onroerende zaak, maar hebben een lagere WOZ-waarde. Eiser stelt een waarde voor van € 571.000,- voor [adres 1] .
6.3.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Bij WOZ-zaken kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slagen als in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering door verweerder achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten identieke onroerende zaken worden vergeleken. Dat wil zeggen dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Er is geen sprake van verwaarloosbare verschillen tussen de genoemde vergelijkingsobjecten en [adres 1] omdat de WOZ-waarde niet alleen is vastgesteld voor de [adres 1] , maar ook het perceel van de [adres 6] bij de WOZ-waarde is inbegrepen. Verder heeft eiser weinig objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten genoemd. Er is bijvoorbeeld geen onderbouwing gegeven van de grootte van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank beschikt slechts over de huisnummers en de WOZ-waardes van de panden. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van verwaarloosbare verschillen.
6.4.
De rechtbank overweegt het volgende over de toestand van de woning na de aankoop. In een geval waarin een belastingplichtige een woning rond de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door hem betaalde prijs. Niet in geschil is dat eiser de onroerende zaak op 4 mei 2018 heeft gekocht voor € 1.000.000,-. Het is echter ook niet in geschil dat de onroerende zaak na aankoop volledig is gestript en dat de onroerende zaak zich op de waardepeildatum van 1 januari 2019 in eenzelfde staat bevond. De rechtbank gaat daar dan ook van uit. Op basis van de volledig gestripte toestand van de onroerende zaak, kan niet worden gezegd dat de aankoopprijs de waarde in het economisch verkeer ook nog weergeeft op de waardepeildatum. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het betoog slaagt.
6.5.
Ten aanzien van [adres 1] is daarnaast niet in geschil dat het belastingtarief voor niet-woningen moet worden gewijzigd naar een tarief voor wonen. De rechtbank is niet bekend met feiten of omstandigheden die aanleiding geven om dit niet te volgen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de onroerend zaak in hoofdzaak een woondoeleinde heeft waarvoor verweerder het tarief voor woningen had moeten heffen.
7. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane waarde van €571.000,- aannemelijk maakt. Eiser heeft deze waarde enkel onderbouwd met een verwijzing naar de WOZ-waarde van het naastgelegen pand. Zoals hiervoor al overwogen wordt ook de [adres 6] bij de waardering van [adres 1] meegenomen. De objecten zijn om die reden al niet vergelijkbaar. Daar komt nog bij dat bij de waardebepaling van een object een vergelijking moet worden gemaakt met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen. Een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Dit betekent dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk maakt.
Conclusie
8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan voor [adres 1] niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 775.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert en de onroerendezaakbelastingen berekent naar het tarief voor wonen.
9. Omdat verweerder voor [adres 2] tot en met [adres 5] , is uitgegaan van vier afzonderlijke WOZ-objecten en daarmee is uitgegaan van te kleine objecten, moeten deze WOZ-beschikkingen worden vernietigd. In een dergelijk geval kan de waarde niet in beroep door de belastingrechter worden beoordeeld of aangepast. Verweerder kan voor het juist afgebakende object een nieuwe WOZ-beschikking geven (Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058).
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond te worden verklaard.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de waarde en de aanslag eigenarenbelasting van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 1] ;
- Stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het belastingjaar 2020 vast op € 775.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd, waarbij de onroerendezaakbelasting wordt berekend naar het tarief voor woningen;
- bepaalt dat deze uitspraak voor wat betreft de [adres 1] in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de beschikking van 29 februari 2020 en de daarop gebaseerde aanslagen voor wat betreft de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.