Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1162
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G.J. Dekkers),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
Bij besluit van 15 januari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.411.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar € 1.274.000,-.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
In reactie op het verweerschrift heeft eiser op 22 juli 2022 een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1987 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 63 m² en een kelder van 38 m². De woning heeft een oppervlakte van 368 m² en ligt op een kavel van 2448 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een maximale waarde van € 1.155.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.274.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier verkochte woningen:
1. [adres 1] (de woning), verkocht op 27 december 2021 voor € 1.550.000,-;
2. [adres 2] , verkocht op 17 april 2019 voor € 1.075.000,-;
3. [adres 3] , verkocht op 5 januari 2018 voor € 1.350.000,-;
4. [adres 4] , verkocht op 26 maart 2018 voor € 1.295.000,-.
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift, niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna verder uitleggen.
6. Eisers betoogt dat de woning een ongunstige ligging heeft op het perceel. De rechtbank volgt dit standpunt niet. De woning heeft weliswaar relatief veel voortuin en minder achtertuin maar door de beschutte ligging van de woning hoeft dit per se een waardedrukkend effect te hebben. Eiser heeft daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning op het perceel een waardedrukkend effect heeft.
7. De rechtbank volgt eiser wel dat het eigen verkoopcijfer niet gebruikt kan worden. Als uitgangspunt voor de waardering van woning geldt op grond van de Wet WOZ en vaste rechtspraak dat de waarde van een woning het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer, als die verkoop rondom de waardepeildatum is overeengekomen. In dit geval ligt het eigen verkoopcijfer bijna drie jaar van de waardepeildatum af. Dit is te ver van de waardepeildatum, ook omdat er andere verkoopcijfers beschikbaar zijn die wel van rond de waardepeildatum zijn. Hierdoor kan het eigen verkoopcijfer niet worden gebruikt.
8. De rechtbank is verder van oordeel dat de resterende referentiewoningen de vastgestelde waarde niet kunnen onderbouwen. De referentiewoning aan de [adres 4] is op het eerste oog het best vergelijkbaar omdat de KOUDV-factoren van die referentiewoning volgens verweerder gelijk zijn aan die van de woning van eiser. Volgens eiser moet het onderhoudsniveau van zijn woning echter matig zijn. Dit staat ook in de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2021 en is daarnaast in een procedure bij de rechtbank over dat belastingjaar erkend door de taxateur van verweerder (zaaknummer 22/207). Hoewel de KOUDV-factoren kunnen veranderen in de loop der tijd, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende overtuigend uitgelegd waarom de woning van eiser in 2021 een matige onderhoudstoestand had, maar in 2020 een voldoende onderhoudstoestand. Eiser heeft daarom voldoende aannemelijk gemaakt dat er getwijfeld moet worden aan de voor 2020 gehanteerde onderhoudstoestand en verweerder heeft die twijfel niet weggenomen. Als uitgegaan wordt van een matige onderhoudstoestand, is naar het oordeel van de rechtbank het verschil tussen de prijs per m2 tussen deze woning van eiser en de referentiewoning (€ 2.436,- versus € 2.462,-) te klein. De andere twee referentiewoningen scoren beter op de KOUDV-factoren en kunnen daarom ook niet dienen als ijkpunt voor de woning van eiser. Hieruit volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is € 1.055.000,- een reële waarde voor de woning. Eiser onderbouwt zijn waarde door ook gebruik te maken van het eigen verkoopcijfer en vervolgens terug te rekenen aan de hand de prijsontwikkeling.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser de eigen voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt omdat ook eiser geen gebruik kan maken van het eigen verkoopcijfer omdat deze te ver van de waardepeildatum ligt.
11. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2020 vast te stellen op € 1.200.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Van kosten bijvoorbeeld voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 1.200.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. K.E. Pruntel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.