Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/651
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 303.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de online zitting van 5 augustus 2022. Hieraan hebben deelgenomen: S.P.P.V. Gopie als waarnemer van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1995 gebouwde rijwoning in [woonplaats] met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 119 m2 en een kavel van 135 m2.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft een waarde vastgesteld van € 303.000,-
4. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 273.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
6. Eiser heeft ten eerste aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onbevoegd genomen zou zijn, vanwege een ontbrekend mandaatbesluit. Op zitting is met partijen deze grond besproken en is een reactie van eiser gevraagd op de stukken die verweerder in dat kader heeft overlegd. Vervolgens heeft eiser de grond ingetrokken. De rechtbank ziet in de mandatering ook geen probleem gelet op de overgelegde stukken. Eiser heeft zijn gronden dat het energielabel van de woning een reden kan zijn tot verlaging van de waarde en dat referentieobject 3 ( [adres 2] ) onvoldoende vergelijkbaar is met de woning wel gehandhaafd.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen. Verweerder heeft de woning van eiser vergeleken met drie woningen uit dezelfde buurt, waarvan twee bijna identieke woningen in dezelfde straat. Alle referentiewoningen zijn rond de waardepeildatum verkocht.
8. Over het energielabel heeft verweerder overtuigend toegelicht dat de referentiewoningen een met de woning vergelijkbaar energielabel hebben. De woningen in dezelfde straat zijn immers bijna identiek. Wanneer er geen reden is om aan te nemen dat er grote veranderingen aan de woningen hebben plaatsgevonden, mag verweerder uitgaan van hetzelfde energielabel. Een hoog (of laag) energielabel daarom verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen (€ 2.260,- en € 2.120,-).
9. Bij referentieobject 3 heeft eiser gewezen op de (betere) ligging en de staat van het onderhoud van het referentieobject. De rechtbank stelt vast dat het referentieobject en de woning allebei aan het park liggen. Er is weliswaar een verschil doordat het referentieobject aan een watergang ligt en de woning niet, maar dat maakt naar het oordeel van de rechtbank niet een dusdanig verschil. De woning van eiser scoort lager op onderhoud in vergelijking met referentiewoning 3. Partijen zijn het daar dus over eens. De m2-prijs van de woning van eiser is daarom lager dan de m2-prijs van die referentiewoning (€ 2.115,- versus € 2.400,-). Hieruit volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de onderling verschillen en dat hij met de taxatiematrix aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen aanleiding om een schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toe te kennen. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 24 maart 2021 tot de datum van deze uitspraak op 5 augustus 2022 zijn nog geen twee jaar verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn niet is overschreden.
11. Het beroep is dan ook ongegrond, het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen en er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
12. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan. Hoe zij dat kunnen doen, staat onderaan deze uitspraak.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. K.E. Pruntel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.