Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/365
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.J.W. Feddes),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.006.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar en gebruiker van het object ook een aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, taxatierapport en taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 2 december 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. De gemachtigde van eiseres was daarbij aanwezig. Ook eiseres was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. Het object is een rond 1825 gebouwde horecagelegenheid met bedrijfswoning uit 1985. Het object omvat onder meer een restaurant, drie opslagruimtes, een zaal en een parkeerterrein.
2. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 390.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.006.000,-.
Overwegingen
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde het object op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog heeft vastgesteld. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 1.165.000,-.
De waarde van de horecagelegenheid
3.1.2.
Verweerder heeft de waarde van de horecagelegenheid bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 61.815,- per jaar en een kapitalisatiefactor van 11,5. Verweerder heeft de huurwaarde afgeleid uit de huurtransacties van drie referentieobjecten: [adres 2] in Hollandsche Rading, [adres 3] in De Bilt en [adres 4] in Driebergen Rijssenburg. Verweerder heeft van [adres 2] en [adres 4] ook de transactiecijfers gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt verder onderbouwd met de transactiecijfers van zes andere referentieobjecten: [adres 5] in De Bilt, [adres 6] in Zeist, [adres 7] in Maartensdijk, [adres 8] in Bilthoven, [adres 9] in Groenekan en [adres 10] in Driebergen-Rijsenburg.
De waarde van de bedrijfswoning
3.1.3.
Verweerder heeft de waarde van de bedrijfswoning in het economisch verkeer bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Bij deze methode moet verweerder rekening houden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De bedrijfswoning, met een woonoppervlakte van 120 m², is gewaardeerd op € 192.000,-. Het bijbehorende grondoppervlak van 650 m² is gewaardeerd op € 146.250,-. Ter onderbouwing van de waarde van de bedrijfswoning heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen:
- [adres 11] in Bilthoven, verkocht op 4 januari voor € 750.000,-;
- [adres 12] in Leersum, verkocht op 31 mei 2018 voor € 630.000,-;
- [adres 13] in Amerongen, verkocht op 20 juni 2018 voor € 527.500,-;
- [adres 14] in Leersum, verkocht op 24 april 2018 voor € 620.000,-.
De waarderingsmethodiek
4. Partijen verschillen van mening over de methode van waardering van de horecagelegenheid. Eiseres stelt dat verweerder de waarde van de horecagelegenheid had moeten vaststellen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Niet in geschil is dat verweerder de bedrijfswoning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft kunnen waarderen.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ een niet-woning zowel aan hand van kapitalisatie van de bruto huur als aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan worden vastgesteld. [1] Verweerder is op grond van de Wet WOZ slechts gehouden tot het toepassen van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien sprake is van een onroerende zaak die niet tot woning dient en de waardebepaling op grond van de vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt dan de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. [2] Er is geen aanwijzing, en eiseres stelt ook niet, dat de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waardering leidt of dat de horecagelegenheid incourant is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht de waarde van de horecagelegenheid heeft vastgesteld met de huurwaardekapitalisatiemethode. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van het object
5. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er met het taxatierapport, de taxatiematrices en de toelichting daarop op zitting, niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
5.1.
Verweerder heeft de bedrijfswoning van eiseres vergeleken met één bedrijfswoning en drie normale woningen. De rechtbank vindt dat deze woningen onvoldoende geschikt zijn als onderbouwing van de woningwaarde. De referentiewoningen [adres 12] , [adres 13] en [adres 14] zijn onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres, omdat het geen bedrijfswoningen zijn en omdat zij een wezenlijk andere ligging in een woonwijk hebben. De gegevens van deze objecten zijn dus niet bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. [adres 11] is wel een bedrijfswoning die net als de woning van eiseres in een bos is gelegen. De rechtbank vindt echter dat deze referentiewoning op zichzelf de waarde van de woning niet kan onderbouwen. Verweerder heeft de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van [adres 11] gekwalificeerd als respectievelijk ‘voldoende’, ‘voldoende’ en ‘normaal’. Het voorzieningenniveau van de bedrijfswoning van eiseres heeft verweerder niet kenbaar gemaakt. Verder heeft verweerder de kwaliteit van het object in zijn geheel als ‘redelijk’ beoordeeld. Hoe het kwaliteitsniveau van de bedrijfswoning zelf is, is daarmee niet geheel duidelijk. Zonder verdere informatie over de bedrijfswoning is het voor de rechtbank onvoldoende inzichtelijk hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de gerealiseerde verkoopprijs van [adres 11] . De rechtbank ziet echter dat er enige ruimte bestaat tussen de getaxeerde waarde van het gehele object (€ 1.165.000,-) en de vastgestelde waarde (€ 1.006.000,-). Een lagere waardering van de bedrijfswoning is op zichzelf daarom onvoldoende om aan te nemen dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. De rechtbank is echter van oordeel dat ook de waarde van de horecagelegenheid niet goed onderbouwd is. Over de waardevaststelling van de horecagelegenheid overweegt de rechtbank het volgende.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank bieden de huur- en transactiecijfers van de referentieobjecten onvoldoende onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van de horecagelegenheid van eiseres. Verweerder heeft de huurwaarde afgeleid uit de huurtransacties van referentieobjecten die wat betreft de vloeroppervlakte behoorlijk afwijken van de horecagelegenheid van eiseres. [adres 2] (227 m²), [adres 3] (192 m²) en [adres 4] (511 m²) hebben een aanzienlijk kleiner vloeroppervlak dan de horecagelegenheid van het object van eiseres (783 m²). Dit geldt ook voor de referentieobjecten die verweerder gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Bij deze referentieobjecten varieert het vloeroppervlak van 227 m² tot 595 m². Ook de ligging van het merendeel van de referentieobjecten wijkt af van de horecagelegenheid van eiseres. De [adres 2] ligt weliswaar ook in een bos en aan een onverharde weg, maar de andere referentieobjecten liggen in of nabij de dorpskern. Alles bij elkaar is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten zoveel afwijken van het object van eiseres dat daardoor de onderbouwing van zowel de huursom als de kapitalisatiefactor te onzeker wordt. Dat, in samenhang met het oordeel dat ook niet aannemelijk is geworden dat de waarde van de bedrijfswoning niet te hoog is vastgesteld, brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het gehele object niet te hoog is vastgesteld. Het betoog slaagt.
6. De rechtbank komt daarom toe aan de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde van het object van € 390.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat dit niet zo is. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze waarde een bindend advies uit een civiele procedure over de opstalwaarde overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van uitsluitend de opstallen (het restaurantgebouw, de tabaksschuur en de bedrijfswoning) is vastgesteld. Gelet op de Uitvoeringsregeling van de Wet WOZ, moeten echter niet alleen de opstallen van de onroerende zaak worden betrokken in de waardering, maar ook de daarbij behorende grond. [3] Een waardering van de grond van het object blijft in het bindend advies achterwege. Reeds daarom kan niet worden aangesloten bij de voorgestane waarde van eiseres.
7. Nu beide partijen de waarde van het object niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 950.000,-.
Conclusie
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van het object aan de [adres 1] in [woonplaats] wordt verlaagd tot € 950.000 voor het belastingjaar 2020 en dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1082,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.