Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5133
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 295.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, D. Mertens.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1977 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 367 m3 en een kaveloppervlak van 158 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 280.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 295.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 mei 2020 voor € 340.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 april 2019 voor € 317.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 september 2020 voor € 337.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 17 december 2020 voor € 336.000,-;
Beoordeling van het geschil
De onderbouwing van verweerder
6. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat ze alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
De inzichtelijkheid van de KOUDV+L-factoren
7. Eiser stelt dat verweerder op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning heeft vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag geen KOUDV+L-factoren zijn vermeld. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet, omdat er van een correctie van de KOUDV+L-factoren op het taxatieverslag geen sprake kan zijn. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
8. Eiser voert aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. In het verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat geen exacte indexeringscijfers overgelegd kunnen worden, maar dat in 2019 een percentage van ongeveer 5% is toegepast en in 2020 ongeveer 10-12%. Uitgegaan kan worden van een stijging van 6 à 7 % in [woonplaats] in 2019, zoals gerapporteerd door het CBS. Die informatie is ook voor eiser beschikbaar, aldus verweerder. In de matrix is, zo stelt ook de rechtbank vast, uitgegaan van een indexering van ongeveer 5% in het jaar 2019 en van 10-12 % in het jaar 2020. De rechtbank overweegt dat het in beginsel toelaatbaar is dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. [1] Eiser heeft dit niet aannemelijk gemaakt zodat geen twijfel bestaat aan de gehanteerde indexeringspercentages. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondstaffel
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke waarde verweerder toekent aan de grond. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de grondstaffels op of rond 27 mei 2021, voorafgaand de hoorzitting, aan de gemachtigde van eiser zijn verstuurd. Eiser heeft op de hoorzitting van 30 augustus 2021 niet opnieuw hierom gevraagd. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
De gedateerde voorzieningen
10. Eiser stelt dat verweerder heeft aangegeven dat met de staat van voorzieningen voor een bedrag van € 20.000,- rekening is gehouden, maar volgens eiser blijkt dit niet uit de overgelegde matrix. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. In de bezwaarfase bestond deze matrix niet. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. In de taxatiematrix wordt voor de gedateerdheid van de voorzieningen met een bedrag van € 32.000,- rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de bijgebouwen
11.1
Eiser stelt dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de bijgebouwen. De rechtbank is het niet met eiser eens. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de waardes van de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen te vermelden. Eiser heeft hiertegen niets meer aangevoerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de waardes en inzichtelijkheid daarvan ten opzichte van de eindwaarde, niet in geschil zijn.
11.2
Daarnaast wijst eiser erop dat de ‘aanbouw woonruimte’ bij de woning wordt gewaardeerd met € 450,- per m3 en dat de ‘aanbouw woonruimte’ bij de referentiewoningen wordt gewaardeerd met € 277,- per m3. Volgens eiser maakt verweerder dit verschil niet inzichtelijk. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat voor de m3-prijs van de ‘aanbouw woonruimte’ is aangesloten bij de prijs per m3 van de inhoud van de woning, omdat de ‘aanbouw woonruimte’ optimaal woongenot geeft. De taxateur van verweerder heeft echter het verschil tussen de m3-prijs van de ‘aanbouw woonruimte’ van de woning en de m3-prijs ‘aanbouw woonruimte’ van de referentiewoningen niet kunnen verklaren. Deze beroepsgrond slaagt daarom. De rechtbank stelt vast dat voor de ‘aanbouw woonruimte’ is uitgegaan van 18 m3 tegen een m3-prijs van € 450,-. Uitgaande van een m3-prijs van € 277,-, zoals bij de referentiepanden, levert dit een verschil op van € 3.114,-. De rechtbank zal daarom de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vaststellen op € 292.000,-.
De conclusie en bijkomende beslissingen
12. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van deze woning verminderen tot een bedrag van € 292.000,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1,0, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1,0). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres 1] voor het belastingjaar 2021 vast op € 292.000,-;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.