Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5084
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 446.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2000 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 415.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 467.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 685.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 januari 2019 voor € 425.000;
- [adres 4] , verkocht op 21 augustus 2019 voor € 416.100,-;
- [adres 5] , verkocht op 6 juni 2019 voor € 475.000,-.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3]
6. Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] de waarde niet onderbouwt, omdat deze woning maar één dag op de markt aangeboden is geweest. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze referentiewoning per abuis is opgenomen in de matrix en niet langer gehanteerd wordt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De rechtbank zal daarom beoordelen of de drie andere referentieobjecten uit de matrix de vastgestelde waarde kunnen onderbouwen.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de KOUDV-factoren
9. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV-factoren van de woning en de referentiewoningen zijn vermeld, maar niet is inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Op zitting heeft eiser toegelicht de stukken te willen die ten grondslag liggen aan de correcties. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing omdat het in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft namelijk in zijn bezwaarschrift ook gevraagd om deze stukken, maar op de hoorzitting in bezwaar niet opnieuw gewezen op het ontbreken van deze gegevens. Van eiser mag dit wel verwacht worden. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van gronden die op de hoorzitting in bezwaar niet ter sprake zijn gebracht, is naar het oordeel van de rechtbank in strijd is met de goede procesorde. [1]
De oppervlakte
10. Eiser stelt dat de woning een gebruiksoppervlakte van 70 m2 heeft. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 83 m2. Deze oppervlakte is onder andere gebaseerd op de gegevens uit de BAG. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het dakterras
11. Eiser wijst erop dat het dakterras hetzelfde gewaardeerd wordt als een balkon, namelijk € 500,- per m2. Volgens eiser moet dit bedrag lager zijn. De rechtbank is van oordeel dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld, omdat uiteindelijk alleen de eindwaarde ter toetsing voor ligt. Daarbij komt dat zelfs als het dakterras in zijn geheel niet wordt meegerekend, dit leidt tot een waarde van € 5.144 per m2. Dit is lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] . Deze beroepsgrond kan dan ook niet slagen.
De ligging
12.1
Eiser stelt ten eerste dat het dakterras niet volledig benut kan, omdat het volgens hem veel klachten van buurtbewoners oplevert. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat in dit specifieke geval het dakterras minder bruikbaar is vergeleken met andere dakterrassen of balkons. Iedereen moet rekening houden met zijn buren. Waarom dat in het geval van eiser meer zou zijn dan bij anderen is niet duidelijk geworden. De beroepsgrond slaagt niet.
12.2
Eiser stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. Volgens eiser is de woning namelijk gelegen boven een supermarkt. Door eiser wordt hier veel overlast van ondervonden. De rechtbank is het niet met eiser eens. De ligging van de woning boven een supermarkt is in algemene zin een subjectieve beleving waar in de waardering geen rekening mee kan worden gehouden. Dit is namelijk afhankelijk van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde. In welke mate eiser overlast ervaart, heeft hij verder ook niet toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
De airconditioning
13. Eiser wijst als laatste erop dat de VvE geen ‘airco’ toelaat voor de woning. Volgens eiser heeft dit in de zomer nadelige gevolgen. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft toegelicht waarom dat in dit concrete geval een waardedrukkend effect zou zijn, omdat niet vast is komen te staan dat een ‘airco’ noodzakelijk is bij dit appartement en dat het ontbreken daarvan een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met de drie overgebleven referentiewoningen aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.