Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4710
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats] ,verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 567.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1999 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 182 m2 en een kaveloppervlak van 258 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 526.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 567.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 10 februari 2020 voor € 534.534,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 januari 2019 voor € 436.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 augustus 2019 voor € 517.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 18 november 2021 voor € 782.000,-.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoning [adres 6] is door verweerder abusievelijk genoemd. Deze woning is namelijk al op 10 december 2015 verkocht. Verweerder heeft deze woning in beroep niet meegenomen. Eiser heeft hier geen gronden tegen gericht. Deze woning speelt daarom geen rol in de beoordeling van dit beroep.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt ( [woonplaats] -Zuid) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de KOUDV+L-factoren
8. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. De rechtbank is van oordeel dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De gedateerde voorzieningen
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de voorzieningen heeft gewaardeerd op ‘eenvoudig/verouderd’. Dit is de laagste gradatie. De rechtbank stelt vast dat partijen het dus eens zijn over de waardering van de voorzieningen van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het waardedrukkende effect van de gedateerde voorzieningen van de woning voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen die een betere staat van onderhoud en voorzieningen hebben ( [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] ), hebben namelijk ook een hogere m2-prijs. Referentiewoning [adres 3] heeft dezelfde staat van onderhoud en voorzieningen en deze woning heeft een m2-prijs die in de buurt van de m2-prijs van de woning komt. Hieruit volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Het afnemend grensnut
10. Eiser stelt dat de woning meer gebruiksoppervlakte heeft. Volgens eiser dienen de woningen met minder gebruiksoppervlakte een hogere prijs per m2 te hebben. De rechtbank ziet geen aanleiding om rekening te houden met een lagere prijs per m2 op basis van afnemend grensnut. Eiser heeft in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m2 geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan verweerder is uitgegaan. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
11. Eiser draagt de woningen [adres 7] , [adres 8] en [adres 8] aan als goed vergelijkbare referentiewoningen. Op de zitting heeft eiser erkend dat de in beroep gehanteerde referentiewoningen beter zijn dan de door eiser aangedragen woningen. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde referentiewoningen voor onjuist aan te houden, nu het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.