Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: C. Blokland)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.173.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In dezelfde beschikking heeft verweerder over het deel van het object dat als niet-woning geldt, ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd aan eiser als gebruiker van dat deel. Voor die aanslag heeft hij € 890.000,- als heffingsmaatstaf gebruikt. Hierbij is de waarde van de woning en van de grond bij de woning van de totale waarde afgehaald.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 oktober 2022. Eiser was aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde, C. Blokland. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, A. Keeris.
Overwegingen
Inleiding
1. Het object is een melkveebedrijf met woning.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.030.275,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.173.000,-.
3. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor dat object zou zijn betaald.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiekaart en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in de taxatiekaart aansluiting gezocht bij de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen en de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Grond. Tussen partijen is niet in geschil dat die Taxatiewijzers bruikbaar zijn. Ook over de gehanteerde archetypes is geen geschil tussen partijen. De rechtbank merkt op dat Taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. De Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. De Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de Taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden. [1] De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat dat hij bij de toepassing van de Taxatiewijzers zich voldoende heeft verdiept in de specifieke omstandigheden van het object. Met de taxatiekaart maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep hiertegen aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het geschil richt zich op de volgende drie punten: de ligboxenstal, de oppervlakte cultuurgrond en de mestsilo.
De ligboxenstal
7.1
Eiser stelt dat voor de ligboxenstal een verkeerde materiaalkeuze is gehanteerd. Volgens eiser moet dit namelijk metaal zijn en dient verweerder uit te gaan van € 155,- als kengetal en hier een korting voor de grootte en matige kwaliteit op toe te passen. Verweerder heeft toegelicht dat de stal is gebouwd met verschillende materialen die niet allemaal in de taxatiewijzer voorkomen. In overeenstemming met de wens van eiser gaat hij nu ook uit van metaal. Dit is de goedkoopste materiaalsoort uit de taxatiewijzer. Verweerder gaat uit van een kengetal van € 165,- per m2. Op dat bedrag is nog een korting aangebracht vanwege de mindere kwaliteit en de grootte van de stal, waardoor uiteindelijk een bedrag van € 155,- per m2 wordt gehanteerd.
7.2
De rechtbank stelt vast dat op basis van de Taxatiewijzer er een kengetal van € 165,- gehanteerd zou moeten worden voor een metalen ligboxstal uit 2015. Dit blijkt uit het Excelbestand dat bij de Taxatiewijzer hoort waarin alle kengetallen per bouwjaar zijn opgenomen. De rechtbank merkt verder op dat verweerder is uitgegaan van de goedkoopste materiaalsoort, terwijl de ligboxstal ook met andere, duurdere materialen is gebouwd. Door ook nog € 10,- per m2 minder te rekenen vanwege de mindere kwaliteit en de grootte van de stal, heeft verweerder volgens de rechtbank voldoende rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de stal.. De rechtbank volgt dus het standpunt van verweerder dat € 155,- per m2 niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
De oppervlakte cultuurgrond
8.1
Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (hierna te noemen: ‘vrijstelling cultuurgrond’).
8.2
Nu het gaat om een uitzondering op het wettelijke uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaak in volle omvang moet worden bepaald en verweerder gemotiveerd betwist dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van die uitzondering, dient eiser feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die het oordeel rechtvaardigen dat die uitzondering van toepassing is. [2]
8.3
Over de totale oppervlakte grond van 434.440 m2 is tussen partijen geen geschil. Hiervan is volgens eiser 418.874 m2 cultuurgrond. In de waardering zou verweerder dus slechts rekening moeten houden met 15.566 m2. Verweerder betwist dit. Bij de waardebepaling is uitgegaan van 17.140 m2, maar volgens verweerder is er sprake van 331.328 m2 cultuurgrond. Dit betekent dat eigenlijk 102.336 m2 zou moeten worden meegenomen bij de waardering [3] , terwijl verweerder ‘slechts’ uitgaat van 17.140 m2. Dit standpunt wordt door verweerder echter alleen onderbouwd op basis van een door eiser overgelegd stuk ‘overzicht cultuurgrond’, maar dat is volgens eiser niet een uitputtend overzicht. Verder ontbreekt elke onderbouwing van dit standpunt van verweerder. De rechtbank volgt verweerder daarom niet in haar standpunt dat eigenlijk te weinig grond is meegenomen in de waardebepaling.
8.4
De vraag die de rechtbank daarom dient te beantwoorden is of verweerder terecht uitgaat van 17.140 m2 en niet of 1.574 m2 (17.140 m2 – 15.566 m2) ook onder de vrijstelling cultuurgrond valt. Eiser heeft om zijn standpunt te onderbouwen een rapport van [adviesbureau] overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat dit rapport niet doorslaggevend is, omdat het alleen iets zegt over het bebouwd oppervlak en dus niets zegt over het onbebouwd oppervlak cultuurgrond. Een onbebouwd stuk grond is immers nog niet per se cultuurgrond. Daarnaast heeft eiser gewezen op gegevens van ‘Mijn Percelen’ van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Daaruit blijkt volgens eiser dat de oppervlakte cultuurgrond 418.874 m2 is. Op de zitting heeft eiser toegelicht welke percelen meegerekend moeten worden als cultuurgrond. De rechtbank heeft een poging gedaan om dit na te rekenen, maar ook met de toelichting van eiser komt zij niet tot een oppervlakte van 418.874 m2 die moet worden meegerekend als cultuurgrond. De rechtbank overweegt dat daarmee niet is gezegd dat het onjuist is wat eiser zegt, maar dat eiser hiermee niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Eiser maakt dus niet aannemelijk dat 418.874 m2 als cultuurgrond moet worden meegenomen in de waardering. De beroepsgrond slaagt niet.
8.5
De rechtbank merkt ten overvloede op dat gelet op de eerdere procedures (o.a. bij het Gerechtshof en de Hoge Raad) het voor partijen raadzaam zou zijn om bijeen te komen om duidelijkheid te krijgen over wat wel en wat niet als cultuurgrond moet worden aangemerkt.
De mestsilo
9.1
Eiser stelt dat de mestsilo op € 20.400,- moet worden gewaardeerd en verwijst hierbij naar de vorige procedure van een eerder belastingjaar. Voor het belastingjaar 2020 is de mestsilo namelijk gewaardeerd op € 20.400,-. De rechtbank is het niet met eiser eens. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een object voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Daarbij komt dat verweerder geen toezegging heeft gedaan dat er voor het belastingjaar 2021 een waarde van € 20.400,- wordt gehanteerd, zodat eiser terecht geen rechten heeft kunnen ontlenen aan het voorgaande belastingjaar.
9.2
Voor wat betreft het standpunt van eiser dat de waarde van de mestsilo te hoog is, heeft verweerder op de zitting toegelicht dat de Taxatiewijzer [4] leidend is. Volgens de Taxatiewijzer dient er een kengetal van € 32,84 te worden gehanteerd. Verweerder is uitgegaan van een prijs per m3 van € 22,80,-. Eiser is het niet eens met dit bedrag omdat volgens eiser de mestsilo kapot en dus niet bruikbaar was. Op zitting heeft eiser toegelicht dat de mestsilo in ieder geval tot en met 31 december 2020 in gebruik is geweest. De mestsilo is dus pas na afloop van het belastingjaar kapot gegaan en kan dus niet van invloed zijn op de waardebepaling in dit belastingjaar. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met een prijs van €22,80 per m3 ruim onder de prijs van € 32,84 zit dat volgens de Taxatiewijzer is voorgeschreven voor dit soort mestsilo’s van dit bouwjaar. Verweerder heeft dan ook voldoende rekening gehouden met de matige kwaliteit van de mestsilo. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.