Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4758
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 565.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2001 gebouwde appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 530.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 565.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 september 2020 voor € 580.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 april 2020 voor € 541.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 juni 2019 voor € 456.456;
- [adres 5] , verkocht op 26 september 2020 voor € 536.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt ( [locatie] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de KOUDV+L-factoren
8. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. De rechtbank is van oordeel dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9.1
Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Op zitting heeft eiser toegelicht hiermee te bedoelen dat verweerder de cijfers die ten grondslag liggen aan het indexeringspercentage had moeten overleggen. Volgens eiser voldoen de door verweerder overgelegde ‘bolletjesgrafieken’ niet.
9.2
De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase, op de zitting, voert eiser aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Daar komt nog bij dat eiser ook in de beroepsfase eerder had kunnen verzoeken om de onderbouwende gegevens van de indexering. Verweerder heeft al op 11 maart 2022 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 14 maart 2022 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Door pas op zitting te wijzen op het ontbreken van de onderbouwing, is verweerder niet meer in staat om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde twee woningen uit de [straat 1] en twee woningen uit de [straat 2] gebruikt. Dit zijn twee in dezelfde buurt gelegen appartementencomplexen. Eiser stelt dat de ligging van [straat 1] anders is dan de ligging van [straat 2] . Volgens eiser zit er volgens het WOZ-waardeloket verschil in de WOZ-waardes. Daarom is de woning volgens eiser het beste vergelijkbaar met de woningen [adres 2] en [adres 4] . De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De [straat 1] en de [straat 2] liggen naast elkaar. Eiser heeft niet toegelicht waarom de ligging van de [straat 1] slechter zou zijn, anders dan te wijzen op het verschil in WOZ-waarden. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is echter onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning namelijk voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
Het afnemend grensnut
11. Eiser stelt dat de woning meer gebruiksoppervlakte heeft. Volgens eiser dienen de woningen met minder gebruiksoppervlakte een hogere prijs per m2 te hebben. De rechtbank ziet geen aanleiding om rekening te houden met een lagere prijs per m2 op basis van afnemend grensnut. Eiser heeft in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m2 geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan verweerder is uitgegaan. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.