Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1047
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 361.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 juli 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2000 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een bruto-inhoud van 404 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 342.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 361.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 december 2018 voor € 355.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 juni 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 oktober 2020 voor € 385.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiser stelt dat 6 m² van het perceel van de woning dat in gebruik is als brandgang buiten de waardering dient te worden gelaten. Dit deel van het perceel van de woning is namelijk afgescheiden en wordt ook door omwonenden gebruikt. Daardoor is het niet optimaal te gebruiken door eiser. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat achter de woningen [adres 2] en [adres 4] ook een brandgang is gelegen.
Volgens verweerder is dit dus verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Verweerder heeft de situatie verduidelijkt met een luchtfoto.
8. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder niet. Hierbij verwijst de rechtbank naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 november 2021 [1] .
9. Ten aanzien van de in aanmerking te nemen oppervlakte van het perceel is het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ van belang. Hierin is bepaald dat, voor de toepassing van de Wet WOZ, als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen of in c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
10. De woning, de tuin en de brandgang zijn op één kadastraal perceel gelegen, waarvan eiser eigenaar is. De rechtbank stelt vast dat op de door verweerder overgelegde foto en toelichting van verweerder in het verweerschrift dat de brandgang fysiek is afgescheiden van de rest van het perceel en niet alleen in gebruik is bij eiser, maar ook bij de eigenaren van de naastgelegen woningen. De rechtbank stelt vast dat onder die omstandigheid de brandgang niet bij de woning en de rest van het perceel behoort. Dit betekent dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Hoewel het om slechts 6 m2 bedraagt, is de rechtbank wel van oordeel dat hieruit een gebrek volgt.
11. Omdat verweerder de onjuiste objectafbakening heeft gebruikt kan de rechtbank niet meer vaststellen of met de gebruikte referentiewoningen de waarde aannemelijk is gemaakt. Het beroep van eiser is gegrond.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 342.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd, anders dan door te betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
13. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 355.000,-.
Conclusie en bijkomende beslissingen
14. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres 1] verminderen tot een bedrag van € 355.000,-.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1,0). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht, uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.