Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5251
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren (verweerder)
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 198.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1984 gebouwde maisonnettewoning met een tuin en berging. De woning heeft een inhoud van 191 m³.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 146.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
1. [adres 2] (in [woonplaats 1] ), verkocht op 19 april 2019 voor € 207.000;
2. [adres 3] (in [woonplaats 1] ), verkocht op 5 december 2018 voor € 210.000;
3. [adres 4] (in [woonplaats 2] ), verkocht op 13 oktober 2019 voor € 240.000.
Beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer de grootte.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
Eigen aankoopcijfer
7. Eiser voert aan dat er een eigen bruikbaar aankoopcijfer voorhanden is om de WOZ-waarde mee te bepalen. De woning is op 2 juli 2018 gekocht voor € 132.500.
8. De rechtbank stelt voorop dat in beginsel het eigen aan- of verkoopcijfer het beste de waarde in het economisch verkeer kan weerspiegelen. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De rechtbank stelt in het onderhavige geval echter vast dat eiser de woning heeft aangekocht met een recht van erfpacht. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, geldt bij de waardering van een onroerende zaak de fictie dat de eigendom van de onroerende zaak onbezwaard en in volle eigendom kan worden overgedragen, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rusten. De waarde van eisers woning moet dus moet worden vastgesteld alsof eiser daarvan de volle en onbezwaarde eigendom heeft, waarbij ook het (het aandeel in) de waarde van de grond is inbegrepen. Bij het ‘eigen verkoopcijfer’ van € 132.500 is de grondwaarde niet inbegrepen. Dit cijfer vormt daarom geen juiste maatstaf omdat het nog moet worden gecorrigeerd met de aan de woning toe te rekenen waarde van de grond. Partijen zijn het erover eens dat niet zonder meer uit de som van het eigen aankoopcijfer en de voor de canon bepaalde grondwaarde, de waarde in het economisch verkeer kan worden afgeleid. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht de waarde van de eisers woning bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser voert aan dat verweerder de indexering van de gehanteerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens verweerder is de indexering in voldoende mate inzichtelijk gemaakt. Verweerder verwijst in zijn verweerschrift naar de gemiddelde waardestijgingen van de WOZ-waarden van woningen in de gemeente Gooise Meren die zijn vastgesteld door de Waarderingskamer. De gemiddelde waardestijging was in het jaar 2018-2019, 10,6%, in 2019-2020, 8,9% en in 2020-2021 was dit 10,99%. Volgens verweerder geven deze cijfers een goed beeld van de marktontwikkeling. Verder wijst verweerder in zijn verweerschrift naar de gehanteerde indexering, zoals door de taxateur is beoordeeld in de taxatiematrix. Volgens verweerder is daarbij gekeken naar permanente marktanalyse in het betreffende segment. Op de zitting heeft verweerder vervolgens gesteld dat in de taxatiematrix is gerekend met een indexeringspercentage van 10,5%. Dit is volgens verweerder de waardestijging gebaseerd op de verkoop van alle appartementen binnen de gemeente Gooise Meren tussen 2019 en 2020. Eiser vindt dat verweerder ook met de toelichting op de zitting onvoldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop dit percentage tot stand is gekomen.
10. De rechtbank is allereerst van oordeel dat de door de Waarderingskamer gepresenteerde gemiddelde stijgingspercentages van WOZ-waarden niet geschikt zijn om de waardeontwikkeling vast te stellen. Deze percentages zijn immers gebaseerd op een algemene gemiddelde stijging van de WOZ-waarde zonder dat rekening wordt gehouden met het objecttype. De percentages zijn verder gebaseerd op WOZ-waardes en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijgingen van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast vindt de rechtbank dat verweerder met de toelichting op de zitting dat wordt uitgegaan van een percentage van 10,5% onvoldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan. Door het enkel noemen van een stijgingspercentage dat zou gelden bij de verkopen van appartementen in Gooise Meren, blijft onduidelijk welke criteria en welke keuzes hebben geleid tot dit indexeringspercentage. Bovendien heeft verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk gemaakt hoe daaruit kan worden afgeleid dat dit indexeringspercentage is gebruikt bij de berekening van de gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum.
11. De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn voor het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt dat dit in het onderhavige geval zo is. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de referentiewoningen zijn verkocht in een stijgende markt. De referentiewoningen zijn alle vóór de waardepeildatum verkocht. Gelet op het feit dat alle referentiewoningen vóór de waardepeildatum zijn verkocht, in een stijgende markt, voor koopsommen tussen de € 207.000 en € 240.000, vindt de rechtbank dat de beschikte waarde (€ 198.000) voldoende in lijn ligt met de verkoopprijzen. Ook gelet op de overeenkomsten en de verschillen met de referentiewoningen is de rechtbank van oordeel dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast verwijst verweerder ter controle van zijn onderbouwing met de vergelijkingsmethode naar het eigen aankoopcijfer van 27 april 2018 (datum koopovereenkomst) van € 132.000 (exclusief de voor de canon berekende grondwaarde van € 42.500) en het eigen verkoopcijfer van 3 januari 2022 van € 275.275 (exclusief de voor de canon berekende grondwaarde van € 42.500). Voornoemde cijfers ondersteunen volgens de rechtbank, ook zonder inachtneming van de grondwaardes, het oordeel dat aannemelijk is dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Objectonderdelen
12. Volgens eiser heeft verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar, geen inzicht gegeven in de waardes van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentiewoningen en de woning. De beroepsgrond slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar is een taxatieoverzicht opgenomen, waarbij de bijgebouwen van eisers woning worden benoemd, namelijk een berging. Ook blijkt uit het overzicht dat verweerder aan de berging van eisers woning een waarde van € 7000 heeft toegekend. De rechtbank ziet dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen uitsplitsing heeft gemaakt van de bijgebouwen van de referentiewoningen en/of waardes toekent aan de bijgebouwen van de referentiewoningen, maar daartoe is hij ook niet gehouden. Bovendien staat het verweerder vrij om in beroep een nadere onderbouwing te geven. Nu in beroep heeft verweerder in zijn matrix de bijgebouwen van de referentiewoningen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke waarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend.
Gedateerde voorzieningen
13. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De rechtbank ziet met eiser gelet op de foto’s in het iWOZ-rapport dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn, maar zij vindt niet dat verweerder daarvoor een correctie had hoeven hanteren. De rechtbank betrekt daarbij dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] rondom dezelfde periode zijn gebouwd (1978/1982) en door verweerder als gelijkwaardig zijn beoordeeld. De rechtbank vindt het gelet op de bouwjaren aannemelijk dat het voorzieningen van de referentiewoningen soortgelijk zijn aan die van eisers woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie over de waarde
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 198.000 niet te hoog is vastgesteld.
Verzoek om informatie
15. Eiser klaagt er onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ over dat hij in bezwaar heeft verzocht om de KOUDVL-factoren, maar dat hij deze niet heeft ontvangen. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft niet betwist dat aan hem in de uitspraak op bezwaar een overzicht is gegeven van de KOUDVL-factoren van zijn woning. Van de referentiewoningen ontbreken de KOUDVL-factoren. Uit het taxatieverslag woningen, maar ook de uitspraak op bezwaar, blijkt niet dat verweerder bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van KOUDVL-factoren. Ook kan uit de toelichting van verweerder op de zitting niet worden afgeleid dat verweerder KOUDVL-factoren van onderbouwende verkoopcijfers aan de onderbouwing van de WOZ-waarde ten grondslag heeft gelegd in de bezwaar- en/of beroepsfase. Verweerder is weliswaar gehouden om eiser kennis te kunnen laten nemen van alle voor de zaak relevante informatie, maar zijn informatieplicht rijkt niet zo ver dat hij informatie behoort te verstreken waarover hij zelf niet beschikt. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat verweerder eiser ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de KOUDVL-factoren.
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.