Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1177
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 465.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 2 november 2023. Vanwege verbindingsproblemen aan de zijde van verweerder heeft de rechtbank de behandeling van de zaak gestopt en voortgezet op de digitale zitting van 25 januari 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woning is een in 1997 gebouwd appartement, met een berging van 12 m2 en een parkeerplaats in een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 417.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 465.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder op 12 januari 2024 een nieuwe taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 november 2021 voor € 517.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 november 2020 voor € 560.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 6 februari 2021 voor € 555.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Moet het verweerschrift tardief worden verklaard?
7. Eiser heeft op de zitting verzocht om het verweerschrift en de nieuwe taxatiematrix tardief te verklaren. Hij voert aan dat verweerder in strijd met de goede procesorde nieuwe stukken heeft ingediend na de schorsing van de zitting op 2 november 2023.
8. De rechtbank acht het verweerschrift van 12 januari 2024 niet tardief en overweegt hiertoe als volgt. De zaak was gepland op de zitting van 2 november 2023. Verweerder heeft voor deze zitting een taxatiematrix ingediend. Vanwege verbindingsproblemen heeft de rechtbank deze zaak niet op de zitting van 2 november 2023 kunnen behandelen. Op 2 januari 2024 heeft de rechtbank een uitnodiging gestuurd voor het behandelen van deze zaak op de zitting van 25 januari 2024. In de uitnodiging is vermeld dat nieuwe stukken uiterlijk tien dagen voor de zitting bij de rechtbank binnen moeten zijn.
9. Verweerder heeft op 12 januari 2024 een verweerschrift ingediend met een geheel nieuwe taxatiematrix. In dit verweerschrift is vermeld dat dit tevens naar de gemachtigde van eiser is verzonden. De rechtbank stelt vast dat de stukken van verweerder meer dan tien dagen voor de zitting bij de rechtbank zijn ingediend. De rechtbank heeft op 19 januari 2024 aan eiser medegedeeld dat er nieuwe stukken in het online dossier staan. Dat als gevolg van de interne communicatie bij de organisatie van de gemachtigde van eiser het verweerschrift hem pas op de dag van en kort voor de zitting heeft bereikt, komt naar het oordeel van de rechtbank voor zijn rekening en risico. De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. [1]
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder referentiewoning [adres 2] , verkocht op 1 november 2021, geschikt heeft geacht ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Daarentegen heeft verweerder een door eiser aangedragen referentiewoning buiten beschouwing gelaten omdat deze in september 2021 is verkocht en dit volgens verweerder te ver van de waardepeildatum ligt. In het verweerschrift en op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat er is geïndexeerd naar de waardepeildatum, waarbij gebruik is gemaakt van de gemiddelde waardestijgingen van de WOZ-waarden van woningen in de gemeente [gemeente] die zijn vastgesteld door de Waarderingskamer. De taxateur heeft vervolgens toegelicht dat deze referentie is geïndexeerd naar de waardepeildatum en dat de waarde dan € 465.000,- zou bedragen. De rechtbank stelt vast dat dit niet blijkt uit de taxatiematrix.
12. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de stijgingspercentages van de Waarderingskamer niet geschikt zijn om de waardeontwikkeling vast te stellen. [2] Deze percentages zijn immers gebaseerd op een algemene gemiddelde stijging van de WOZwaarde zonder dat rekening wordt gehouden met het objecttype. De percentages zijn verder gebaseerd op WOZ-waardes en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijgingen van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast vindt de rechtbank dat verweerder met de toelichting op de zitting dat wordt uitgegaan van een percentage van 10,9% onvoldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan. Door het enkel noemen van een stijgingspercentage dat zou gelden bij de verkopen van appartementen in [gemeente] , blijft onduidelijk welke criteria en welke keuzes hebben geleid tot dit indexeringspercentage. Bovendien heeft verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk gemaakt hoe daaruit kan worden afgeleid dat dit indexeringspercentage is gebruikt bij de berekening van de gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum.
13. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder geen foto’s ter onderbouwing van referentiewoning [adres 3] heeft ingebracht. Eiser heeft hierover ter zitting aangevoerd dat hierdoor niet duidelijk is in welke staat deze referentie verkeerd. Verweerder heeft desondanks wel een aftrek toegepast. De rechtbank kan eiser hierin volgen. Doordat er geen foto’s zijn overgelegd, is het ook niet voor de rechtbank inzichtelijk of controleerbaar dat de voorzieningen in een matige staat verkeren.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met de overgebleven referentiewoning [adres 4] ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op de verschillen in bouwjaar en gebruiksoppervlakte. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 465.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat het beroep reeds slaagt, laat de rechtbank de overige beroepsgronden van eiser onbesproken.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
15. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 417.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. In het namens eiser overgelegde woningwaarderapport is ook niet inzichtelijk gemaakt hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. In het rapport worden slechts de woningtypes, bouwjaren, gebruiksoppervlaktes en perceeloppervlaktes van de referentiewoningen genoemd. Er is dus niet cijfermatig aangegeven hoe uit de verkoopcijfers kan worden afgeleid dat € 417.000,- een reële waarde is voor de woning van eiser.
Conclusie en gevolgen
16. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2021 schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 441.000,-.
Proceskosten en griffierecht
17. Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [3] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [4] De rechtbank berekent de vergoeding is als volgt.
18. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 592,50,-. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven [5] inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De vergoeding bedraagt daarom in totaal € 720,76.
19. De rechtbank wijst verweerder erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. Verweerder mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 441.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 720,76 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.