Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4831
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 381.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar, de heer [A] was ook aanwezig, vergezeld door [B] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1998 gebouwde rijwoning met een berging van 180 m³. De woning heeft een inhoud van 337 m³ en ligt op een kavel van 141 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 318.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 1] , verkocht op 21 januari 2020 voor € 357.500,-;
[adres 1] , verkocht op 17 december 2021 voor € 450.000,-;
[adres 2] , verkocht op 24 januari 2020 voor € 360.000,-;
[adres 3] verkocht op 11 mei 2020 voor € 487.500,-.
Verder verwijst verweerder in zijn verweerschrift naar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 4] . Deze woning is op 28 september 2019 verkocht voor € 377.500,- en op 1 juni 2021 verkocht voor € 470.123,- en is aldus verweerder nagenoeg gelijk aan eisers woning. Ook verwijst hij naar de vraagprijs van het buurpand [adres 5] van € 475.000,-.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met het verweerschrift, taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
7. Over de woningen aan de [adres 4] en [adres 5] overweegt de rechtbank allereerst het volgende. Aan de vraagprijs van [adres 5] kan het oordeel van de rechtbank geen betekenis worden toegekend bij de beoordeling van de WOZ-waarde van eisers woning, omdat het geen daadwerkelijk gerealiseerd verkoopcijfer betreft. Aan de verkoopcijfers van de woning aan de [adres 4] kan ook slechts beperkte betekenis toekomen, omdat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de verschillen en de overeenkomsten zijn met de woning van eiser. Zonder een uiteenzetting van het verkoopcijfer van deze woning, zoals verweerder dat bijvoorbeeld voor de referentiewoningen in de taxatiematrix heeft gedaan, is voor de rechtbank onvoldoende inzichtelijk hoe de woning zich verhoudt tot eisers woning. De rechtbank zal hierna bij haar beoordeling dan ook uitgaan van de referentiewoningen die verweerder in de taxatiematrix heeft opgenomen.
8. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen wordt toegepast. Hij betwist verder dat zijn woning doelmatiger is dan de referentiewoningen die in de taxatiematrix staan.
9. Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat (de gemachtigde van) eiser zelf een berekening vanuit de transactie en de vermelde
waarde op de waardepeildatum kan uitvoeren, om te zien met hoeveel procent de transactie is gecorrigeerd. Verder is volgens verweerder de waardeontwikkeling veel complexer dan een lineair percentueel verlopende zaak en is het noemen van een vast percentage volstrekt onrealistisch. Deze fluctuerende ontwikkeling wordt gevolgd in een permanente marktanalyse en gehanteerd voor de correctie. Daarvoor worden veel meer transacties dan de in de taxatiematrix opgenomen verkooptransacties gebruikt. Volgens verweerder is, als hij echt een percentage moet noemen, voor dit segment sprake van een indexering van 5 à 8% tussen 2020 en 2021 te vinden op de site van Kadasterdata.nl, rekenend naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Daarnaast stelt verweerder zich op het standpunt dat eiser deze grond niet in beroep kan aanvoeren, omdat hij hierover opheldering had kunnen vragen tijdens de hoorzitting.
10. De rechtbank stelt voorop dat het aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. In dat kader mag eiser ook deze grond in beroep naar voren brengen. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe, rekening houdend met de waardeontwikkeling, de waarde van de referentiewoningen op de waardepeildatum is vastgesteld en wat de onderbouwing daarvan is, terwijl dit wel op de weg van verweerder ligt. Verweerder heeft namelijk de verkoopcijfers van de referentiewoningen gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling en hanteert bovendien een referentiewoning die niet vlak voor of na de waardepeildatum is verkocht. De opmerking van verweerder dat eiser het indexeringspercentage zelf kan berekenen middels de matrix, indiceert dat verweerder een bepaalde keuze heeft gemaakt voor de berekening van de gecorrigeerde verkoopprijzen, maar hij maakt deze voor zowel eiser als de rechtbank niet inzichtelijk. Het fluctuerende percentage van 5 à 8% laat niet zien waarmee is gerekend en ziet bovendien op een andere waardepeildatum dan in het onderhavige geval (1 januari 2020).
11. Omdat verweerder de (onderbouwing van) de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt, kan niet worden uitgegaan van de voor de waardeontwikkeling gecorrigeerde waardes van de referentiewoningen op de waardepeildatum. De rechtbank ziet zich daarom voor de vraag gesteld of verweerder met de verkoopcijfers ook zonder rekening te houden met de waardeontwikkeling, aannemelijk kan maken dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoning aan de [adres 3] iets meer dan 4 maanden na de waardepeildatum is verkocht. Het tweede verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 1] is bijna 12 maanden na de waardepeildatum gerealiseerd. De verkoopcijfers van deze referentiewoningen zijn daarom zonder indexering, uitgaande van een stijgende marktontwikkeling, niet meer bruikbaar als onderbouwingen van de waarde, omdat niet valt te beoordelen welke waarde deze referentiewoningen vertegenwoordigen op de waardepeildatum. De verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 1] (van 21 januari 2020) en [adres 2] (van 24 januari 2020) zijn ongecorrigeerd wel bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat de woningen binnen een maand na de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen zijn volgens de rechtbank ook voldoende vergelijkbaar met eisers woning om de WOZ-waarde te kunnen onderbouwen.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de resterende twee verkoopcijfers niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder gaat bij eisers woning uit van een hogere prijs per kubieke meter van € 892,- p/m³ dan bij de referentiewoningen. De referentiewoning aan de [adres 1] heeft een prijs per kubieke meter van € 758,- p/m³ en de referentiewoning aan de [adres 2] heeft een prijs per kubieke meter van € 761,- p/m³. Volgens verweerder kan dit verschil worden verklaard door het betere doelmatigheidsniveau (‘4’) van de woning ten opzichte van de referentiewoningen (‘3’). Hij licht toe dat aan de woning een ‘4’ voor doelmatigheid is gegeven omdat de woning goed is afgewerkt en opgezet en ook jonger is dan de referentiewoningen. De rechtbank vindt dat verweerder met de gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning van eiser een hogere mate van doelmatigheid heeft dan de referentiewoningen. Volgens de rechtbank heeft eiser er terecht op gewezen dat de eerder genoemde referentiewoning aan de [adres 3] later, in 1999 is gebouwd en slechts een ‘3’ voor doelmatigheid heeft. Het bouwjaar kan daarom niet afdoende het verschil in doelmatigheidsniveau verklaren. Dat eisers woning goed is afgewerkt en opgezet en op dit punt in positieve zin afwijkt van de referentiewoningen, heeft verweerder niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s van de woning en de referentiewoningen. Gelet hierop is van een verklaarbaar hogere prijs per kubieke meter bij eisers woning geen sprake. Verweerder maakt met de twee verkoopcijfers dan ook niet aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
De voorgestane waarde van eiser
14. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 318.000,- aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daar met het rapport van [adviesbureau] niet in is geslaagd. De informatie over de drie referentiewoningen (op pagina 9) is daarvoor te summier. In het rapport worden slechts de bouwjaren, inhouden en perceelgroottes van de woningen genoemd. Van de referentiewoningen wordt wel een kwaliteitsomschrijving gegeven, maar niet duidelijk is hoe de referentiewoningen zich op dit punt verhouden tot de woning van eiser. Ook ontbreekt een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangedragen woningen in het taxatierapport. De rechtbank kan dus niet beoordelen of de verkoopcijfers de bepleite waarde onderbouwen.
Conclusie en gevolgen
15. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 355.000,-.
16. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Ook bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Voor de bezwaarfase betreft het 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per € 269,- per punt. Voor de beroepsfase betreft het 1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,-. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep. Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld door [adviesbureau] voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). [1] In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning)
voor het belastingjaar 2021 vast op € 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en
bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde
vermindert;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 49,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.