Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 707.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 689.000.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juli 2022 op een online zitting behandeld. Eiser en zijn gemachtigde waren daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1650 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m² en ligt op een kavel van 110 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 636.000. Verweerder handhaaft in beroep de nader vastgestelde waarde van € 689.000.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning van eiser wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 28 november 2019 voor € 875.000;
- [adres 3] , verkocht op 10 februari 2019 voor € 747.500;
- [adres 4] , verkocht op 18 september 2019 voor € 561.000;
- [adres 5] , verkocht op 6 september 2018 voor € 675.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
7. Eiser heeft aangevoerd dat het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 3] niet kan worden gebruik als referentie voor de waarde van zijn woning, omdat hij geen verkoopinformatie heeft kunnen vinden over deze woning en er bij hem daarom twijfels bestaan of de woning op de openbare markt is verkocht. Verweerder heeft in reactie daarop op de zitting aangegeven dat deze referentiewoning komt te vervallen als onderbouwing van de waarde. Daarmee resteren drie referentiewoningen. De rechtbank vindt deze drie resterende en rondom de waardepeildatum verkochte referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser ter onderbouwing van de WOZ-waarde.
8. Eiser heeft verder aangevoerd dat zijn woning bijzonder ongunstig is gelegen. De woning is slechts bereikbaar via de tuin van een andere woning, die via een hal aan de straatzijde en een achtergelegen gang van plaatselijk slechts 96 centimeter breed kan worden bereikt. Deze beperkte toegangsmogelijkheid vormt niet alleen een belemmering voor de dagelijkse bewoning, maar ook voor het plegen van onderhouds- of verbouwingswerkzaamheden. Bij een potentiële verkoop is dit een sterk waardedrukkende factor waar verweerder onvoldoende rekening mee heeft gehouden bij de waardebepaling. Volgens eiser had verweerder bij zijn woning in ieder geval lagere grondstaffelprijzen moeten hanteren dan bij de referentiewoningen vanwege de ongunstigere ligging.
9. Verweerder heeft toegelicht dat hij het met eiser eens is dat van de ligging van de woning een waardedrukkend effect uitgaat en dat dit effect tot uitdrukking had moeten komen in de grondstaffel en de grondwaarde van de woning. De rechtbank sluit zich aan bij de opvatting van partijen. De stelling van verweerder, dat de eindwaarde desalniettemin niet te hoog is vastgesteld en dat voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect, gelet op de gehanteerde lage woningwaarde per vierkante meter van € 3.094 en de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen, volgt de rechtbank niet. Verweerder is in de taxatiematrix tot de woningwaarde per vierkante meter van € 3.094 gekomen door van de vastgestelde WOZ-waarde de grondwaarde af te halen, zodat de waarde van het hoofdgebouw resteert. Verweerders standpunt dat het waardedrukkend effect van de ligging tot uitdrukking had moeten komen in de grondwaarde, brengt met zich mee dat de grondwaarde in de matrix nu niet correct is weergegeven en lager zou moeten uitvallen. Volgens de rechtbank kan gelet hierop aan de waarde van het hoofdgebouw en daarmee aan de woningwaarde per vierkante meter, minder betekenis toekomen voor de vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. De woningwaarde per vierkante meter is immers afhankelijk van de grondwaarde en andersom, en zou met een aanpassing (verlaging) van de grondwaarde hoger moeten uitvallen.
9.1.
Verder stelt de rechtbank vast dat de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van de referentiewoning aan de [adres 2] (€ 3.124) met gelijkwaardige kwalificaties voor kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen nu, nog zonder aanpassing van de grondwaarde, in lijn ligt met de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter. Uit een vergelijking met dit verkoopcijfer kan dan ook niet worden opgemaakt dat rekening is gehouden met het bijzonder waardedrukkend effect van de ligging van eisers woning. De rechtbank ziet weliswaar dat de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 5] nu respectievelijk € 1.980 en € 1.215 hoger liggen dan de woningwaarde per vierkante meter, maar zij ziet ook dat daarbij naast het waardedrukkend effect voor de ligging, rekening moet worden gehouden met het feit dat de onderhouds- en voorzieningentoestand van deze referentiewoningen beter zijn gekwalificeerd. Daar komt nog bij dat eiser heeft betwist dat verweerder de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning aan de [adres 4] juist heeft vastgesteld. Volgens eiser blijkt uit verkoopdocumentatie dat de oppervlakte 15 m² groter is dan waar verweerder vanuit is gegaan. Verweerder heeft daar niet meer op gereageerd. Voor de rechtbank is gelet op het voorgaande onvoldoende controleerbaar of met alle waardebepalende aspecten in voldoende mate rekening is gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser heeft zijn voorgestane waarde van € 636.000 onderbouwd met een taxatierapport waarin de verkoopcijfers van drie referentiewoningen worden genoemd. Volgens eiser moet de woning aan de [adres 6] gelet op de staat ervan geheel gerenoveerd worden en is deze wat dit betreft vergelijkbaar met zijn woning. Verweerder heeft daarop onbetwist gereageerd met de toelichting dat de woning aan de [adres 6] er ten tijde van de verkoop veel slechter aan toe was dan eisers woning. Volgens hem was de woning een krot, met sanitair dat tientallen jaren oud was en de achtergevel was totaal verzakt. De rechtbank vindt het gelet op de betwisting van verweerder niet aannemelijk dat de staat van eisers woning en de woning aan de [adres 6] vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft bovendien toegelicht dat de woning aan de [adres 6] ondoelmatig is ingericht, waarbij uit de plattegrond blijkt dat de trap middenin de woning is gelegen. De rechtbank ziet dat in het taxatierapport de doelmatigheid van deze woning op een schaal van 1 tot 10 met een factor 8 is gewaardeerd, terwijl de doelmatigheid van eisers woning met een 5 is gewaardeerd. Eiser heeft niet meer op verweerders stelling gereageerd en zonder nadere toelichting van eiser waarom (desondanks) sprake is van een verschil in doelmatigheid, kan de rechtbank niet zonder meer uitgaan van de gehanteerde kwalificering.
12. Nu beide partijen de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 660.000.
13. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Ook bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.056 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Voor de bezwaarfase betreft het 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde van € 269 per punt. Voor de beroepsfase betreft het 1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 759 in beroep. Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld door De Juiste Waarde voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). [1] In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vast op € 660.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing overeenkomstig die waarde vermindert;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 49 aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.