Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1978 gebouwde tussenwoning met een berging van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m² en ligt op een kavel van 169 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 365.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 21 mei 2019 voor € 332.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 25 januari 2019 voor € 377.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 372.500,-.
4. [adres 5] , verkocht op 5 april 2020 voor € 430.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
4.1.
Eiser voert aan dat verweerder bij de woning is uitgegaan van een te groot gebruiksoppervlak en dat de waarde daardoor te hoog is vastgesteld. In het taxatieverslag staat een gebruiksoppervlakte van 125 m² vermeld in plaats van 132 m², zoals staat vermeld in de taxatiematrix. Verweerder heeft op de zitting bevestigd dat in de matrix bij eisers woning een onjuiste gebruiksoppervlakte staat vermeld. De woning heeft geen gebruiksoppervlakte van 132 m², maar van 125 m². Hij heeft vervolgens voorgerekend dat de woningwaarde per vierkante meter dan € 2.342 bedraagt in plaats van de in de matrix genoemde € 2.218. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op deze gewijzigde woningwaarde per vierkante meter, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. De rechtbank constateert op basis van de matrix en de toelichting van verweerder dat drie referentiewoningen een lagere woningwaarde per vierkante meter hebben (van respectievelijk € 1.845, € 2.264 en € 2.327). Alleen de referentiewoning aan de [adres 5] heeft een hogere woningwaarde per vierkante meter van € 2.472. De rechtbank ziet weliswaar dat de staat van onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 4] slechter zijn gekwalificeerd, maar zij ziet tegelijkertijd dat de woning aan de [adres 3] een lagere woningwaarde per vierkante meter heeft, terwijl de waardebepalende factoren gelijkwaardig zijn. De rechtbank is er daarom onvoldoende van overtuigd dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt van € 400.000,-. De beroepsgrond slaagt.
5. Eiser heeft nog aangevoerd dat verweerder de onderbouwing van het indexeringspercentage en correctie voor de KOUDV-factoren niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is bij de vergelijking met de verkoopcijfers ook onvoldoende rekening gehouden met de ligging en de staat van de woning en had verweerder bij de referentiewoning [adres 4] uit moeten gaan van de transportdatum voor de indexering van de verkoopprijs. De rechtbank zal deze gronden niet te bespreken nu het beroep reeds gegrond is gelet op wat onder 4.1. is besproken. Ook de beoordeling van de stelling van eiser dat verweerder ook andere lagere verkoopcijfers bij zijn onderbouwing had moeten betrekken, laat de rechtbank daarom achterwege.
6. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 365.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat niet. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst eiser naar de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 2] , [adres 6] en [adres 7] . Hij noemt daarbij slechts de verkoopdata en de gebruiks- en perceeloppervlaktes, maar geeft geen cijfermatige onderbouwing waaruit zou kunnen blijken dat € 365.000,- een reële waarde is voor de woning.
7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 daarom schattenderwijs vast op € 390.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten en bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518,- (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 390.000, naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslagen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
-bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.