Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4754
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 689.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1996 gebouwd appartement met een berging van 12 m², een balkon van 9 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 635.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 20 juni 2019 voor € 740.000,-;
[adres 3] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 685.000,-;
[adres 4] , verkocht op 23 augustus 2018 voor € 672.5000;
[adres 5] , verkocht op 22 november 2018 voor € 655.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder deze inzichtelijkheid had moeten bieden door het indexeringspercentage en de aan het indexeringspercentage ten grondslag liggende stukken over te leggen.
7. Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat het indexeringspercentage in de bezwaarfase per e-mail aan (de gemachtigde van) eiser is verstrekt. Eiser heeft dit na de toelichting van verweerder niet meer betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat aan eiser het indexeringspercentage is verstrekt.
8. De rechtbank laat de grond over het ontbreken van de aan het indexeringspercentage ten grondslag liggende stukken buiten beschouwing. Zij vindt dat het aanvoeren daarvan in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft (ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, r.o. 14). De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting, niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank neemt daarom aan dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft.
9. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat verweerder verkeerd heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij had niet mogen uitgaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst voor het bepalen van de correctie op de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling. Volgens eiser is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) voor de indexering naar de waardepeildatum namelijk het tijdstip van levering van een woning bepalend als er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering.
10. De wijze van indexering zoals eiser die voorschrijft, kan volgens de rechtbank niet in het arrest van de Hoge Raad worden gelezen. Uit het voornoemde arrest en ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:475) volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst relevant is. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat verweerder een onjuist tijdstip heeft gehanteerd voor het bepalen van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen in waardebepalende (KOUDV) factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Volgens eiser wordt door verweerder modelmatig gerekend met de waardebepalende factoren, maar maakt hij ten onrechte niet kenbaar op welke wijze dat is gebeurd.
12. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren corrigeert, kan de rechtbank op basis van de gegeven toelichting van verweerder niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert verder aan dat verweerder in de bezwaarfase geen rekening heeft gehouden met de correctie van de verkoopcijfers voor de aanwezige VvE-reserves.
14. De beroepsgrond slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar staat uitdrukkelijk vermeld dat de vaststelling van WOZ-waarde plaatsvindt op basis van de voor de VvE-reserve gecorrigeerde transactiesom. Gelet op de enkele, niet verder onderbouwde, stelling van eiser valt niet in te zien dat verweerder eiser onvoldoende inzicht heeft geboden in de correctie voor de VvE-reserve. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de hoogte van de VvE-reserves te vermelden. Eiser heeft hiertegen niets meer aangevoerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de hoogte van de VvE-reserves en de inzichtelijkheid daarvan ten opzichte van de eindwaarde, niet meer in geschil zijn.
15. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning [adres 3] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat deze woning, hoewel 10 m² kleiner, in een veel betere staat verkeert dan zijn woning.
16. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat verweerder uitgaat van een voldoende staat van onderhoud bij zowel de woning als de referentiewoning [adres 3] . De voorzieningen van deze referentiewoning heeft verweerder hoger, als modern/luxe, gekwalificeerd. Met de enkele stelling dat de referentiewoning [adres 3] een betere staat heeft dan de woning, maakt eiser niet aannemelijk dat verweerder met de gehanteerde kwalificering en waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Gelet op de woningwaarde per vierkante meter van de woning (6.338,-) en de gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoning [adres 3] (7.332,-), kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn stelling dat deze referentiewoning aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld.
17. Eiser voert bovendien aan dat ook de referentiewoning [adres 2] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder bij de referentiewoning [adres 2] onvoldoende rekening heeft gehouden met de meerwaarde van de aanwezigheid van een tuin.
18. De beroepsgrond slaagt niet. Dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de tuin van de referentiewoning [adres 2] kan de rechtbank niet volgen op basis van de taxatiematrix waarin een meerwaarde van € 55.500,- voor de tuin is opgenomen. Eiser heeft niets aangevoerd tegen de hoogte van die waardering. De rechtbank ziet dat deze referentiewoning een lagere gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter heeft (€ 6.268) dan de woning, terwijl de waardebepalende factoren gelijkwaardig zijn, maar dat rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder onderbouwt de WOZ-waarde immers aan de hand van vier referentiewoningen. De rechtbank stelt vast dat het geheel aan voorliggende gerealiseerde verkoopcijfers resulteert in een gemiddeld gerealiseerd verkoopcijfer van € 6.756 p/m². Dat is hoger dan de woningwaarde van € 6.338,- p/m². Ook met deze waardeverschillen maakt verweerder aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
19. Eiser voert aan dat verweerder het voorzieningenniveau in de uitspraak op bezwaar heeft aangepast van ‘normaal’ naar ‘voldoende’, maar de waarde niet heeft aangepast. Verder heeft eiser volgens verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair zijn al meer dan 20 jaar oud en moeten worden gemoderniseerd.
20. De beroepsgronden slagen niet. Uit de enkele bijstelling van de kwalificatie van de voorzieningen volgt niet zonder meer dat de vastgestelde waarde te hoog is. De enkele stelling dat sprake is van gedateerde voorzieningen vormt voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder bij de voorzieningen niet uit kon gaan van de gehanteerde kwalificering ‘normaal’.
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.