Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 305.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1978 gebouwde hoekwoning met een berging van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m² en ligt op een kavel van 226 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 285.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 27 november 2018 voor € 279.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 28 april 2019 voor € 285.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 10 augustus 2020 voor € 292.250,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgrond over de ligging van de woning nabij een school en bedrijven niet bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
6. Volgens eiser is in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Volgens eiser kan niet worden gecontroleerd of de gehanteerde indexering wel correct is. Er worden alleen maar verkoopcijfers vermeld.
7. De rechtbank stelt voorop dat zij ervan uitgaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet, en ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van het toepassen van een indexering, althans van een cijfermatige toepassing van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet, nu niet is gebleken dat er sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van het verstrekte indexeringspercentage op de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
8. Op de zitting heeft eiser ten aanzien van de indexering nog naar voren gebracht dat verweerder in de beroepsfase met de vermelde indexeringspercentages en de overgelegde grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling, onvoldoende inzicht geeft in de gehanteerde indexering. Eiser heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8088). Daarnaast heeft eiser op de zitting naar voren gebracht dat verweerder het indexeringspercentage in bezwaar onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens eiser had verweerder reeds in de bezwaarfase de grafische weergave moeten overleggen. Hij heeft beroep moeten instellen om kennis te kunnen nemen van deze aanvullende gegevens.
9. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 21 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Het aanvullende stuk van verweerder met de grafische weergave is op 18 mei 2022 aan eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij nog voor de zitting een schriftelijke reactie had gestuurd. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing.
10. Eiser voert verder aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen in waardebepalende (KOUDV) factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Volgens eiser wordt door verweerder modelmatig gerekend met de waardebepalende factoren, maar maakt hij ten onrechte niet kenbaar op welke wijze dat is gebeurd.
11. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren corrigeert, kan de rechtbank op basis van de gegeven toelichting van verweerder niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende in mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand van de woning. De badkamer, keuken en het sanitair moeten worden gemoderniseerd en er is onder meer sprake van slecht onderhouden schilderwerk en (zichtbare) waterschade in de woning.
13. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning als eenvoudig/verouderd gekwalificeerd. Zonder verdere toelichting van eiser, die ontbreekt, kan er volgens de rechtbank van uit worden gegaan dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van eiser door deze niet als ‘normaal’, maar als ‘eenvoudig/verouderd’ te kwalificeren en een woningwaarde voor de woning van € 1.862 p/m² aan te houden, die gelet de gerealiseerde prijzen van de referentiewoningen, variërend van € 2.037 en € 2.174 p/m², relatief laag is. Verder heeft verweerder de onderhoudstoestand als ‘voldoende’ gekwalificeerd. Dit betekent dat de onderhoudstoestand niet op peil is, maar dat onderhoud ook niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. Nu eiser zijn standpunt omtrent de onderhoudstoestand niet verder heeft onderbouwd, is er voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de kwalificatie ‘voldoende’ niet volstaat en de gehele woning in matige toestand verkeerd. De beroepsgronden slagen niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.