Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/957
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] 6 te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.565.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2022 via Teams op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heer [A] is verschenen als taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woning met een inhoud van 578 m3. De woning beschikt over een aanbouw, erker, twee dakkappellen, een vrijstaande garage, twee carports, een tuinhuis en een buiten zwembad en heeft en een kaveloppervlakte van 1.875 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 1.565.000,-.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] .
7. Eiser voert aan dat verweerder in beroep andere referentiewoningen heeft aangedragen dan in bezwaar en bij de aanslag. Eiser ziet dit als shoppen in een dataset en is van mening dat dit geen juiste gang van zaken is.
8. De rechtbank overweegt dat verweerder volgens vaste rechtspraak vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In beroep mogen dit ook andere referentiewoningen zijn dan die op het taxatieverslag zijn vermeld. [1] De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat in de taxatiematerix niet de verkoopdatum is opgenomen, maar de datum van transport, maakt het voorgaande niet anders. De rechtbank overweegt in dit kader dat er in dit geval geen aanleiding bestaat er aan te twijfelen dat de referentieobjecten niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
10. Eiser betwijfelt of verweerder voor wat betreft de oppervlaktematen over de juiste gegevens beschikt. Volgens hem gaat verweerder er ten onrechte van uit dat de woning over een aanbouw van 25 m2 uit 2015 beschikt. Eiser heeft in beroep een meetrapport overgelegd.
11. Deze beroepsgrond slaagt niet. In de taxatiematrix noemt verweerder geen aanbouw uit 2015. Wel staat er dat er een aanbouw uit 1918 is van 45m2, een aanbouw uit 1990 van 225m2 en een erker uit 1918 van 12m2. Eiser heeft niet betwist dat de woning over deze onderdelen beschikt. Verder blijkt uit het meetrapport dat eiser heeft overgelegd – zoals verweerder ook opmerkt – dat eisers woning groter is dan waar verweerder bij de waardering van uit is gegaan.
12. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat het object aan de [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat dit mogelijk een bedrijfspand betreft overweegt de rechtbank dat de taxateur onbetwist heeft gesteld dat het object aan de [adres 2] is verkocht met bestemming woonhuis. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
13. Eiser wijst verder ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 7] , die volgens eiser minder is gestegen. Een vergelijking met WOZ-waarden van naastgelegen woningen is niet geschikt, omdat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer is en op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Omdat de rechtbank vindt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.