Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/283
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: G.J.M. Hoefnagel).
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 373.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 september 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten over de woning
1. De woning is een in 1998 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inpandige garage en een aanbouw. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m² en ligt op een kavel van 224 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan 345.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Daarnaast is in geschil of verweerder de grondstaffel op voldoende inzichtelijke wijze aan eiser heeft verstrekt.
Beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in het taxatierapport een taxatiematrix gevoegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vijf in [woonplaats] gelegen twee-onder-een kapwoningen:
[adres 2] , verkocht op 15 september 2020 voor € 393.000,-;
[adres 3] , verkocht op 5 oktober 2020 voor € 460.000,-;
[adres 4] , verkocht op 4 maart 2019 voor € 370.000,-;
[adres 5] , verkocht op 26 november 2019 voor € 400.000,-;
[adres 6] , verkocht op 4 februari 2020 voor € 312.500,-.
Verder verwijst verweerder in zijn verweerschrift naar het buurpand [adres 7] , welke op 5 augustus 2016 is overgedragen voor € 300.000,- en waarvan de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 is vastgesteld op € 383.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er met het verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in zijn verweerschrift gewezen op het verkoopcijfer van het buurpand [adres 7] . Volgens hem zijn er niet veel woningen van het type van eiser beschikbaar en is dit object als buurpand van hetzelfde type en met dezelfde ligging de beste vergelijking met de woning. Dit cijfer is daarom aldus verweerder, hoewel drie-en-een-half jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd, een bruikbare vergelijking. De rechtbank volgt verweerder daarin niet. Zij vindt het buurpand niet geschikt als vergelijking, omdat het tijdsverloop tussen de koop en de waardepeildatum te groot is. De transportdatum waar verweerder naar verwijst ligt immers ruim 3,5 jaar voor de waardepeildatum en de verkoop van € 300.000,- is mogelijk zelfs nog verder van de waardepeildatum tot stand gekomen. De rechtbank vindt ook niet dat sprake is van een zodanig bijzondere woning, dat de doorgaans gehanteerde bandbreedte van een bruikbare verkoop binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, moet worden verlaten. Daarnaast heeft verweerder in reactie op eisers standpunt dat hij de referentiewoning [adres 3] niet bruikbaar vindt gelet op het afwijkende bouwjaar (1935), toegegeven dat de referentiewoning gelet op het bouwjaar minder geschikt is als onderbouwing, maar hij wenst hem wel te gebruiken als onderbouwing. De rechtbank vindt het bouwjaar van de referentiewoning (1935) dusdanig afwijkend van de woning van eiser (1998) dat de referentiewoning niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde. Zij is van oordeel dat de referentiewoning [adres 4] niet bruikbaar is, omdat ook deze woning wat betreft bouwjaar te zeer afwijkt van de woning (1933). Dat er in zijn geheel geen qua bouwjaar betere vergelijkingen voorhanden zijn, is niet gebleken, omdat verweerder drie referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 2] hanteert met een naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar bouwjaar (1999/1998/1968). De rechtbank vindt deze referentiewoningen in beginsel geschikt om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen. De rechtbank constateert dat deze woningen wat betreft de KOUDV-factoren als vergelijkbaar zijn gekwalificeerd aan de woning (‘factor 3’, gemiddeld), maar dat de referentiewoningen alle drie een lagere gecorrigeerde prijs per vierkante meter hebben (respectievelijk € 1.927,05,
€ 1.974,74 en € 1984,08) dan de getaxeerde waarde per vierkante meter van de woning van eiser (€ 2.105,25). Verweerder maakt gelet hierop niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op door hem bepleite waarde van € 345.000,- moet worden vastgesteld. Eiser heeft voor zijn bepleite waarde namelijk geen onderbouwing heeft gegeven.
6. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs, rekening houdend met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden, vast op een bedrag van € 365.000,-.
Inzicht in de grondstaffel
7. Niet alleen het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, maar ook procedurele gebreken aan de zijde van verweerder vormen in deze zaak aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in de beroepsfase heeft moeten maken.
7.1.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is verweerder gehouden alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van een onroerende zaak op verzoek aan een belanghebbende toe te zenden. [1] Artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat het bestuursorgaan in de beroepsfase binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift aan verweerder, de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank moet sturen.
8.2.
Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase niet conform artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de KOUDVL-factoren op verzoek heeft verstrekt. Op de zitting is gebleken dat het niet verstrekken van de KOUDVL-factoren voor eiser niet langer een geschilpunt is, maar dat geldt niet voor de grondstaffel. In de schriftelijke reactie van eiser op het verweerschrift erkent eiser dat de grondstaffel wel op verzoek is overgelegd, maar dat met de betreffende tabel waarin de grondstaffels zijn verwerkt niet duidelijk is geworden welk waardegebied van toepassing is op de woning en de referentiewoningen, zodat ook niet duidelijk is geworden -en nog steeds niet duidelijk is- welke staffel van toepassing is. In reactie daarop heeft verweerder toegelicht dat in beginsel voor de woning en de referentiewoningen hetzelfde waardegebied geldt en dat op het taxatieverslag staat aangegeven in welk waardegebied de woning is gelegen, zodat eiser de staffeling kon controleren. Eiser betwist dat op het taxatieverslag dat hij in de bezwaarfase van verweerder heeft ontvangen het waardegebied is aangeduid. Hij wijst erop dat het taxatieverslag dat aan de rechtbank en aan hem in de beroepsfase is gestuurd, waarop wel een waardegebied staat vermeld, niet het taxatieverslag is dat hij in de bezwaarfase heeft ontvangen. De rechtbank heeft eiser naar aanleiding van de discussie op de zitting, de gelegenheid gegeven om het taxatieverslag te sturen zoals dat in de bezwaarfase aan hem ter beschikking is gesteld. Eiser heeft nadien een taxatieverslag overgelegd dat ziet op de woning voor het in geschil zijnde belastingjaar 2021. De rechtbank constateert dat het taxatieverslag dat eiser heeft overgelegd een andere versie betreft van het taxatieverslag dat verweerder in de beroepsfase aan de rechtbank heeft overlegd, waarop inderdaad niet het waardegebied van de woning (of de referentiewoningen) staat vermeld. Eiser heeft de rechtbank daarmee overtuigd van zijn standpunt dat hij in de bezwaarfase niet heeft kunnen nagaan welke grondstaffel is gehanteerd voor zijn woning en de referentiewoningen. Uit het bezwaarschrift blijkt dat eiser uitdrukkelijk heeft gevraagd om de grondstaffel van de woning en de referentiewoningen te overleggen. Door in de bezwaarfase grondstaffels over te leggen, zonder ook de aanduiding van het waardegebied te verstrekken heeft eiser niet kunnen nagaan welke grondstaffel is gehanteerd voor zijn woning en de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bepaalde in artikel 8:42, tweede lid, van de Awb heeft geschonden nu hij heeft nagelaten het taxatieverslag dat aan eiser is toegestuurd in de bezwaarfase aan de rechtbank te sturen.
Proceskosten en griffierecht
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van
€ 269,-). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518,- (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- [2] ).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 nader wordt vastgesteld op € 365.000,-;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022.
De rechter is verhinderd de uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.