Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/786
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: G.J.M. Hoefnagel).
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 266.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 september 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten over de woning
1. De woning is een in 2000 gebouwde rijwoning met een berging en overkapping. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m² en ligt op een kavel van 143 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 241.000,-. Daarnaast is in geschil of verweerder de grondstaffel op voldoende inzichtelijke wijze aan eiser heeft verstrekt.
Beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in het taxatierapport een taxatiematrix gevoegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen hoek- en rijwoningen:
[adres 2] , verkocht op 3 september 2019 voor € 235.000,-;
[adres 3] , verkocht op 11 mei 2020 voor € 302.500,-;
[adres 4] , verkocht op 3 juni 2020 voor € 265.000,-;
[adres 5] , verkocht op 17 augustus 2020 voor € 305.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er met het verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
4.1.
Volgens eiser heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt welk indexeringspercentage voor de waardeontwikkeling is gehanteerd bij het bepalen van de verkoopprijzen van de referentiewoningen die zijn verkocht na waardepeildatum 1 januari 2020 en wat daarvan de onderbouwing is. Voor het jaar 2019 is wel het indexeringspercentage met de onderliggende verkopen genoemd, maar voor het jaar 2020 niet. De rechtbank is het eens met eiser. Op zitting heeft verweerder erkend dat voor het jaar 2020 niet het indexeringspercentage en de onderbouwing is gegeven. Verweerder heeft daarbij aangegeven dat hij deze gegevens ook niet op de zitting ter beschikking kon stellen, maar dat hij wel bereid is de gegevens alsnog op te vragen en toe te sturen. De rechtbank heeft het nasturen van de gegevens niet toegestaan vanwege strijd met de goede procesorde. In het beroepschrift is de inzichtelijkheid van de indexering aan de orde gesteld door eiser, zodat verweerder de mogelijkheid had om tijdig de betreffende gegevens te overleggen. Omdat verweerder geen inzicht heeft kunnen geven in de (onderbouwing van de) indexering voor de waardeontwikkeling in 2020, kunnen de voor waardeontwikkeling geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen die zijn verkocht in 2020, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , en de daarop gebaseerde waardeopbouw van die woningen, niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank vindt het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] , welke in 2019 is verkocht, in beginsel wel bruikbaar als onderbouwing van de waarde, omdat verweerder voor het jaar 2019 wel een indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan heeft overgelegd. Een verkoopcijfer van één referentiewoning is echter onvoldoende om daaruit te kunnen concluderen dat aannemelijk is dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bovendien is reeds de gecorrigeerde verkoopprijs van de overgebleven referentiewoning per vierkante meter (€ 1.871,-), lager dan de taxatieprijs per vierkante meter van de woning van eiser (€ 1.913,-), zodat ook om die reden het verkoopcijfer van de referentiewoning de waarde van de woning niet aannemelijk kan maken. De beroepsgrond slaagt. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
5. Ook eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op door hem bepleite waarde van € 241.000,- moet worden vastgesteld. Eiser heeft voor zijn bepleite waarde namelijk geen onderbouwing heeft gegeven.
6. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 260.000,-.
Inzicht in de grondstaffel
7. Niet alleen het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, maar ook procedurele gebreken aan de zijde van verweerder vormen in deze zaak aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in de beroepsfase heeft moeten maken.
7.1.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is verweerder gehouden alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van een onroerende zaak op verzoek aan een belanghebbende toe te zenden. [1] Artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat het bestuursorgaan in de beroepsfase binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift aan verweerder, de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank moet sturen.
7.2.
Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat verweerder niet conform artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de KOUDVL-factoren op verzoek heeft verstrekt.
Tijdens het verloop van de zitting is gebleken dat het niet verstrekken van de KOUDVL-factoren voor eiser niet langer een geschilpunt is, maar dat geldt niet voor de grondstaffel. In de schriftelijke reactie van eiser op het verweerschrift erkent eiser dat de grondstaffel wel op verzoek is overgelegd in de bezwaarfase, maar dat met de betreffende tabel waarin de grondstaffels zijn verwerkt niet duidelijk is geworden welk waardegebied van toepassing is op de woning en de referentiewoningen, zodat ook niet duidelijk is geworden welke staffel van toepassing is. In reactie daarop heeft verweerder toegelicht dat in beginsel voor de woning en de referentiewoningen hetzelfde waardegebied geldt en dat op het taxatieverslag staat aangegeven in welk waardegebied de woning is gelegen, zodat eiser de staffeling kon controleren. Eiser betwist dat op het taxatieverslag dat hij van verweerder heeft ontvangen het waardegebied is aangeduid. De rechtbank heeft partijen naar aanleiding van de discussie op de zitting de gelegenheid gegeven om het taxatieverslag te sturen zoals dat in de bezwaarfase aan eiser ter beschikking is gesteld. Eiser heeft nadien een taxatieverslag overgelegd dat ziet op de woning voor het in geschil zijnde belastingjaar 2021. De rechtbank constateert dat op het taxatieverslag dat eiser heeft overgelegd inderdaad niet het waardegebied van de woning (of de referentiewoningen) staat vermeld. Het taxatieverslag dat de rechtbank naderhand van verweerder heeft ontvangen vermeld wel een waardegebied (WOl 3), maar de rechtbank constateert dat het taxatieverslag betrekking heeft op een andere waardepeildatum, 1 januari 2021, dan in geschil is. Uit het bezwaarschrift blijkt dat eiser uitdrukkelijk heeft gevraagd om de grondstaffel van de woning en de referentiewoningen te overleggen. Door het overleggen van de grondstaffels, zonder ook de aanduiding van het waardegebied te verstrekken heeft eiser niet kunnen nagaan welke grondstaffel is gehanteerd voor zijn woning en de referentiewoningen. De rechtbank volgt eiser gelet op het voorgaande in zijn standpunt dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bepaalde in artikel 8:42, tweede lid, van de Awb heeft geschonden nu hij heeft nagelaten het taxatieverslag dat aan eiser is toegestuurd in de bezwaarfase aan de rechtbank te sturen.
Proceskosten en griffierecht
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518,- (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- [2] ).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 nader wordt vastgesteld op € 260.000,-;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022.
De rechter is verhinderd te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.