Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/663
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 21 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 280.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Op 28 februari 2021 heeft (de gemachtigde van) eiser bezwaar ingediend tegen de beschikking van 21 februari 2021.
Verweerder heeft bij verminderingsbeschikking van 12 april 2021 de waarde van de woning gehandhaafd, maar de aanslag OZB ambtshalve verminderd.
Op 13 juli 2021 heeft eiser een nadere aanvulling op zijn bezwaar tegen de beschikking gegeven.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Eiser en verweerder hebben beide een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling was aanvankelijk gepland op 29 augustus 2022. Op verzoek van verweerder heeft de rechtbank de mondelinge behandeling uitgesteld.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 september 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar, de heer [B] was aanwezig, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Feiten over de woning
1. De woning is een in 1990 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 90 m² en ligt op een kavel van 129 m². Bij de woning hoort verder een berging van 14 m² en een dakkapel.
Feiten over het verloop van het geding in bezwaar
2. Op 28 februari 2021 heeft (de gemachtigde van) eiser bezwaar ingediend tegen de beschikking van 21 februari 2021.
3. Verweerder heeft bij verminderingsbeschikking van 12 april 2021 de waarde van de woning gehandhaafd, maar de aanslag OZB ambtshalve verminderd gelet op het besluit van 25 maart 2021 van de gemeenteraad van [gemeente] tot het met terugwerkende kracht wijzigen van het OZB-tarief woningen van 0,1282% naar 0,1179%. [1]
4. Op 13 juli 2021 heeft (de gemachtigde van) eiser een nadere aanvulling op zijn bezwaar tegen de beschikking gegeven.
5. In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde van de woning niet hoger dan € 262.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. In geschil is daarnaast of verweerder op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de KOUDVL-factoren [2] aan eiser had moeten verstrekken. Ook is in geschil of het bezwaar van eiser door verweerder gegrond had moeten worden verklaard na de ambtshalve verminderingsbeschikking omdat het OZB-tarief is gewijzigd [3] nadat bezwaar is ingediend en het bezwaar ook tegen de aanslag OZB was gericht, en of verweerder dientengevolge ook de kosten in verband met het behandelen van het bezwaar aan eiser had moeten vergoeden.
Beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 12 april 2020 voor € 309.500;
[adres 3] , verkocht op 14 augustus 2020 voor € 351.500;
[adres 4] , verkocht op 14 mei 2019 voor € 305.000.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8.1.
Volgens eiser heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt of de verkoopprijzen van de referentiewoningen worden geïndexeerd voor de waardeontwikkeling en zo ja, hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. De rechtbank volgt eiser op dit punt. Zij constateert dat in het verweerschrift niet wordt ingegaan op deze grond van eiser en ook uit de taxatiematrix blijkt niet op welke manier verweerder rekening houdt met de waardeontwikkeling van de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Op de zitting heeft verweerder onder meer toegelicht dat de indexering voor de waardeontwikkeling geen vast gegeven is, dat wel naar verkoopcijfers wordt gekeken waaruit een bepaalde mate van stijging van de verkoopprijzen te berekenen valt en dat de Waarderingskamer percentages vermeld waaruit een redelijk gemiddelde prijsstijging kan worden afgeleid. Op de vraag van de rechtbank of verweerder een indexeringspercentage heeft gedestilleerd uit verkopen binnen de gemeente en deze heeft gehanteerd om de verkoopcijfers naar de waarde op de peildatum 1 januari 2020 te berekenen, antwoorde hij bevestigend. Daarnaast stelt verweerder dat eiser met de taxatiematrix gemakkelijk zelf kan uitrekenen met welk percentage de verkoopcijfers zijn geïndexeerd voor de waardeontwikkeling. Uit de toelichting van verweerder blijkt dat kennelijk uit de taxatiematrix met de verkoopcijfers van de referentiewoningen indexeringspercentages kunnen worden afgeleid, maar daarmee is onduidelijk gebleven of verweerder uitgaat van vaste indexeringspercentages die zijn gebaseerd op de prijsontwikkeling in de in dit geval relevante jaren 2019 en 2020. Als al sprake zou zijn van een (vast) indexeringspercentage bij de berekening van de verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum, dan heeft verweerder niet aangegeven wat dit percentage is en onvoldoende inzichtelijk gemaakt waar die waardeontwikkeling op is gebaseerd. De enkele verwijzing naar trends van de Waarderingskamer is bovendien onvoldoende omdat de Waarderingskamer uitgaat van gemiddelde stijgingspercentages van WOZ-waarden, welke onvoldoende geschikt zijn om de waardeontwikkeling vast te stellen. Deze percentages zijn gebaseerd op niet naar objecttype gedifferentieerde gemiddelde stijgingen van de WOZ-waarde, en niet op verkooptransacties en daarom te indirect en algemeen om de stijgingen van verkoopprijzen mee vast te stellen.
8.2.
De rechtbank komt op grond van wat zij hiervoor onder 8.1. heeft overwogen tot de conclusie dat verweerder de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Dit leidt in het onderhavige geval ook tot de conclusie dat niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat bij de waardeberekening in de taxatiematrix de waardeontwikkeling gelet op de toelichting van verweerder mogelijk een rol heeft gespeeld, kan niet worden uitgegaan van de boven de streep genoemde gecorrigeerde totaalwaarden/verkoopcijfers van de referentiewoningen. Twee van de drie referentiewoningen, [adres 2] en [adres 3] , zijn na de waardepeildatum van 1 januari 2020 verkocht. Uitgaande van een stijgende markt in het jaar 2020, zijn ook de kale verkoopcijfers van de referentiewoningen niet geschikt om de waarde van de woning van eiser op de peildatum mee te bepalen. Daarmee resteert, uitgaande van een stijgende markt in 2019, slechts het kale verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 4] , welke is verkocht op 14 mei 2019. De rechtbank vindt dat enkel dit verkoopcijfer, onvoldoende is om daaruit te kunnen concluderen dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
8.2.
Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank laat daarom een bespreking van het procedurele geschilpunt over het verstrekken van de KOUDVL-factoren als op de zaak betrekking hebbende stukken, achterwege. Om diezelfde reden laat de rechtbank ook een bespreking achterwege van het geschil of verweerder de uitspraak op bezwaar gegrond had moeten verklaren vanwege het gewijzigde OZB-tarief en de vraag of verweerder dientengevolge ook de kosten in verband met het behandelen van het bezwaar aan eiser had moeten vergoeden.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 262.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De enkele verwijzing van eiser naar de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , met daarbij de inhoudsmaten en perceeloppervlaktes, is daartoe onvoldoende.
10. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs, rekening houdend met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden, vast op een bedrag van € 275.000.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 2.056 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518 (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uit van een waarde per punt van € 759 in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 nader wordt vastgesteld op € 275.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.