Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/1982 en UTR 22/2471
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.J. Kanselaar)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking van 31 mei 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [woonplaats] (woning 1) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 393.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2022 (uitspraak op bezwaar 1) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 368.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar 1 beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer UTR 22/1982.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de waarde verlaagd naar € 311.000,-.
Verweerder heeft in zijn beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op de adressen [adres 2] te [woonplaats] (woning 2), [adres 3] te [woonplaats] (woning 3) en [adres 1] werfkelder (werfkelder) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op respectievelijk € 560.000,-, € 398.000,- en € 44.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2022 (uitspraak op bezwaar 2) heeft verweerder het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de waarde van woning 2 verlaagd naar € 412.000,-. De waarde van woning 3 en de werfkelder heeft verweerder gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar 2 beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer UTR 22/2471. Het beroep van eiser richt zich enkel tegen de vastgestelde hoogte van woning 2.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de waarde verlaagd naar € 384.000,-.
De rechtbank heeft de beroepen op 24 november 2022 gezamenlijk via Teams op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heer [taxateur] is verschenen als taxateur.
Overwegingen
1. Woning 1 is een benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 82 m2. Woning 2 betreft een bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 110 m2. De woningen zijn gelegen in de binnenstad, aan de [adres 1] en [adres 2] . Het bouwjaar van de woningen is 1450.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woningen per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 226.000,- voor woning 1 en € 250.000,- voor woning 2. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de waarde van woning 1 verlaagd naar € 311.000,- en de waarde van woning 2 verlaagd naar € 384.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn dat sprake is van een waardevermindering van in totaal € 150.000,- voor beide woningen gelet op het onderhoud en gebrek van voorzieningen in de woningen. Wat partijen verdeeld houdt is de vraag hoe deze waardevermindering moet worden toegepast.
7. Verweerder gaat uit van een bedrag van € 75.000,- per woning dat nodig is voor modernisering en herstel. Verweerder laat daarvan echter een bedrag van € 50.000,- per woning buiten beschouwing, omdat dat al in de verkoopprijzen van de referentiewoningen is verdisconteerd. Volgens eiser is dit niet juist en moet verweerder een bedrag van € 75.000,- per woning in aanmerking nemen.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat een bedrag van € 50.000,- per woning reeds is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een rapport van [makelaar] overgelegd met daarin foto’s van de woningen. Gelet op die foto’s en de verkoopinformatie van de referentiewoningen, vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat twee derde van het bedrag dat nodig is voor modernisering en herstel in de verkoopprijzen van de referentiewoningen is verdisconteerd. De kwalificatie van de het voorzieningenniveau van die referentiewoningen als eenvoudig is daarvoor onvoldoende. Hoewel die kwalificatie voor de betreffende referentiewoningen adequaat lijkt, lijken de woningen van eiser op dat punt in een mindere staat. Verweerder heeft daarom de WOZ-waarde van € 311.000,- voor woning 1 en € 384.000,- voor woning 2 niet aannemelijk gemaakt.
Heeft eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van woning 1 € 226.000,- en de waarde van woning 2 € 250.000,- moet bedragen. De rechtbank overweegt in dit kader dat in het taxatierapport van [makelaar] , dat ziet op woning 2, blijkt dat de taxateur [adres 4] en [adres 5] als referentiewoningen heeft aangemerkt. Verweerder heeft deze referentiewoningen ook gebruikt. De derde in dit taxatierapport genoemde referentiewoning betreft de woning aan de [adres 6] . De rechtbank vindt deze woning minder geschikt als referentiewoning. De woning is immers beduidend kleiner dan woning 2. Woning 2 heeft een gebruiksoppervlakte van 92 m2, terwijl [adres 6] een gebruiksoppervlakte van 50 m2 heeft. Deze woning heeft dan ook een beduidend lagere verkoopprijs dan de andere twee referentiewoningen. De getaxeerde waarde van € 250.000,- is daarom onvoldoende onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de waarde van woning 1, omdat eiser die heeft gebaseerd op de waarde van woning 2.
Conclusie
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de woningen van eiser niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft eiser zijn gestelde waarden aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van woningen schattenderwijs vaststellen op € 275.000,- voor woning 1 en € 350.000,- voor woning 2. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.
11. De beroepen zijn gegrond en de bestreden uitspraken op bezwaar worden vernietigd.
12. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van in totaal € 100,- (€ 50,- per zaak) vergoedt.
13. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.277,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Eiser heeft reeds een proceskostenvergoeding voor bezwaar ontvangen dus de rechtbank zal enkel voor de beroepsfase een vergoeding toekennen. Voor de beroepsfase betreft het 2 punten voor het voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting omdat de zaken tegelijktijdig zijn behandeld, met een waarde per punt van € 759,-. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar van 16 februari 2022 en 28 februari 2022;
- verlaagt de waarde van woning 1 naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 275.000,- en verlaagt de waarde van woning 2 naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 350.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 100,-- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.277,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.