Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/163
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
De heffingsamtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 684.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 augustus 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van partijen.
Overwegingen
Tijdigheid van het verweerschrift
Eiser voert aan dat het verweerschrift niet tijdig is ingediend en daarom niet bij de beoordeling van deze zaak kan worden betrokken. Door het verweerschrift krijgt eiser meer duidelijkheid over de reikwijdte van zijn procedure en door het niet tijdig aanleveren van het verweerschrift is eiser in zijn belangen geschaad.
De rechtbank is van oordeel dat het toelaten van het verweerschrift geen strijd oplevert met de goede procesorde of rechtszekerheid. De termijn, als bedoeld in artikel 8:42 lid 1 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is niet van toepassing. De rechtbank heeft het verweerschrift op 28 juli 2022 ontvangen en aan de gemachtigde van eiser doorgestuurd. Daarmee heeft verweerder voldaan aan artikel 8:58 lid 1 van Pro de Awb. Op 2 augustus 2022 heeft de gemachtigde van eiser aangegeven het verweerschrift niet te hebben ontvangen waarna het verweerschrift op dezelfde dag aan hem is doorgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemachtigde van eiser daarom voldoende gelegenheid gehad om van het verweerschrift kennis te nemen en daarop (tijdens de zitting) te reageren. De beroepsgrond slaagt niet.
3. De woning is een in 1900 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging/schuur. De woning heeft een inhoud van 371 m³ en een grondoppervlakte van 13010 m².
4. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 541.000,-.
Beoordelingskader
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
6. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] :
1. [adres 2] , verkocht op 22 juli 2019 voor € 475.000,-;
1. [adres 2] , verkocht op 22 juli 2019 voor € 475.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 16 september 2019 voor € 450.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 12 december 2019 voor € 525.000,-.
Zijn de gebruikte referentiewoningen geschikt?
9. Eiser voert aan dat de [adres 4] afwijkend is ten opzichte van de overige referentiewoningen en daarom ongeschikt is. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat deze woning is gekozen vanwege de vergelijkbare ligging aan het water. Verder betreft het ook een twee-onder-een-kapwoning, zodat deze referentiewoning in beginsel geschikt is om de waarde te onderbouwen.
De onderlinge verschillen
10. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, waarbij twee referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat de ligging en gedateerdheid van de referentiewoningen betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder rekening gehouden met het verschil in grootte door middel van correcties van -10%, -1% en 15% ten opzichte van de woning. Verder heeft verweerder met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij de woning hoort een perceeloppervlakte van 13010 m², dat bestaat uit grond en water. Verweerder heeft toegelicht dat hij 1000 m² grond als kavel heeft gewaardeerd volgens de grondstaffel en de overige gronddelen naar een lagere waarde. Ook het water is naar een lagere waarde gewaardeerd. Daarnaast heeft verweerder de recreatiewoning, die op de grond staat, gewaardeerd (€ 47.897).
KOUDV-factoren
12. Ten aanzien van de KOUDV-factoren voert eiser aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning, de gedateerdheid van de woning en de overige gebreken in de woning, waaronder de geluidsoverlast op de voorgevel.
12. Voor wat betreft de stelling van eiser dat hij geluidsoverlast ervaart, wordt overwogen dat deze stelling niet tot een ander oordeel leidt. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de invloed van geluidsbelasting zich lastig laat vertalen naar een waardecomponent. Bovendien zou de geluidsbelasting dan ook voor de twee referentiewoningen aan de [weg] nummer [adres 3] en [adres 4] gelden, omdat zij aan dezelfde weg liggen. Daarbij geldt dat de woning een directe ligging heeft aan het open water en dat eiser aan de achterzijde van de woning een natuurgebied in eigendom heeft, hetgeen een waardeverhogend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Ten aanzien van de voorzieningen overweegt de rechtbank dat verweerder wel rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder de voorzieningen heeft gewaardeerd op onder gemiddeld (een 2 in plaats van 3) en een aftrek heeft toegepast van 15%. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat niet is gebleken dat de woning slecht is onderhouden en in een slechte staat verkeert. Verweerder heeft daarom het onderhoud op gemiddeld (3) gewaardeerd. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft niet onderbouwd dat de woning slecht is onderhouden. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Uit de uitleg van de taxatiematrix volgt dat de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum na de heroverweging een waarde had van € 746.000,- en dat de WOZ-waarde is vastgesteld op € 684.000,-. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.