Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3049
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffman en M. El Bouziri).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 965.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak van 29 juni 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 oktober 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen, samen met [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Inleiding
De woning is een in 1935 gebouwde hoek villa en heeft een gebruikersoppervlakte van 137 m² en een inhoud van 418 m³.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 743.600,-.
Op 11 oktober 2022 is door de rechtbank nog een e-mailbericht ontvangen van eiser met een aanvullend schrijven en een taxatiematrix. De rechtbank laat dit bericht met bijlagen buiten beschouwing. De behandeling van de zaak is op 5 oktober 2022 op de zitting gesloten en nadien ingediende stukken kunnen niet meer in behandeling worden genomen.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
5. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2020 voor € 1.055.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 september 2021 voor € 1.155.444,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 november 2020 voor € 1.130.000.
Zijn de referentiewoningen geschikt?
8. Eiser is het er niet mee eens en stelt dat de door verweerder aangedragen referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Eiser draagt in beroep vijf woningen aan die volgens hem beter vergelijkbaar zijn met zijn woning. Volgens eiser zijn deze woningen recent uitgebouwd en/ of gerenoveerd, maar hebben toch een lagere WOZ-waarde dan de woning van eiser terwijl de woning van eiser zich nog in de authentieke staat bevindt. Eiser verwijst in dat kader naar de volgende woningen:
- [adres 5] ;
- [adres 6] ;
- [adres 7] ;
- [adres 8] ;
- [adres 9] .
9. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft in zijn beroepsgronden niet-verkochte woningen aangedragen. De waarde van de woning wordt in het kader van de Wet WOZ vastgesteld door vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder moet bij de waardebepaling uitgaan van verkochte woningen. Dit heeft verweerder ook gedaan door in de taxatieopbouw woningen naar voren te brengen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Voor zover eiser verwijst naar de door hem aangedragen woningen waarbij sprake is van een lagere WOZ-waarde, slaagt deze beroepsgrond niet, nu deze woningen niet verkocht zijn en daarvan geen verkoopcijfers op of omstreeks de waardepeildatum bekend zijn.
10. De rechtbank overweegt verder dat de verkoopcijfers van de door verweerder genoemde referentiewoningen geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. Het betreft woningen van eenzelfde type (hoekwoning) en de grootte van de referentiewoningen wijkt niet zodanig van de woning af dat op grond hiervan de referentiewoningen niet geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Ook zijn de referentiewoningen wat betreft bouwjaar goed met elkaar vergelijkbaar aangezien alle woningen in hetzelfde bouwjaar 1935 gebouwd zijn. Verder blijkt uit de taxatieopbouw ook dat de referentiewoningen in dezelfde buurt in [woonplaats] /Rembrandtpark liggen als de woning van eiser zodat de referentiewoningen hiermee voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Onderlinge verschillen
11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Zijn woning is al meer dan 35 jaar niet gerenoveerd en bevindt zich nog in de authentieke staat. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, ligging en de staat van de woning.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van de taxatieopbouw en de daarbij gegeven toelichting op de zitting de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft ligging, inhoud, uitstraling en bouwperiode, rekening is gehouden. Ook heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en dat deze voldoende vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Zo blijkt uit de taxatieopbouw dat de woning [adres 2] is verkocht in een voldoende staat en dat het voorzieningenniveau van [adres 3] gedateerd is, zodat ook de onderhoudstoestand vergelijkbaar is. Wat betreft het standpunt van eiser dat de onderhoudstoestand van zijn woning lager moet worden gewaardeerd dan ‘voldoende’ overweegt de rechtbank dat eiser dit zowel in beroep als op de zitting niet heeft onderbouwd met bewijsstukken zodat deze beroepsgrond niet kan slagen.
Gelijkheidsbeginsel
Gelijkheidsbeginsel
11. Eiser voert verder aan dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek het meerderheidsbeginsel heeft gehandeld. Eiser heeft vijf niet-verkochte woningen aangedragen die volgens hem identiek zijn aan zijn woning, maar een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning van eiser.
11. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan.
15. Op de zitting heeft verweerder gemotiveerd betwist dat de lager gewaardeerde woningen aan de Van der Helstlaan identiek zijn aan de woning omdat er verschillen zijn in onder andere de gebruikersoppervlakte. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder en stelt vast dat uit de overgelegde taxatieverslagen van de door eiser aangedragen woningen blijkt dat deze woningen van elkaar verschillen wat betreft de woonoppervlakte, perceelgrootte, de hoeveelheid aan- en bijgebouwen en de aanwezigheid van dakkapellen. Eiser maakt niet aannemelijk dat er wél sprake is van volledig gelijke gevallen. Gelet op voornoemde verschillen is er dus geen sprake van identieke woningen en is de bestreden uitspraak op bezwaar ook niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De beroepsgrond slaagt niet.
Bezichtiging van de woning
Bezichtiging van de woning
15. Eiser heeft zich verder op de zitting op het standpunt gesteld dat verweerder voor de waardebepaling zijn woning ten onrechte niet heeft bezichtigd. Verweerder heeft toegelicht dat woningen voor de waardebepalingen niet standaard bezichtigd worden door een taxateur, maar alleen wanneer daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld als gemotiveerd en met documenten onderbouwd wordt gesteld dat de staat van onderhoud slechter is dan door verweerder aangenomen. Verweerder stelt dat eiser geen foto’s of andere bewijsstukken heeft overgelegd die aanleiding zouden kunnen geven om de woning te komen bezichtigen. De rechtbank volgt de uitleg van verweerder en overweegt dat eiser geen stukken naar voren heeft gebracht die voor verweerder aanleiding had moeten vormen om de woning te bezoeken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.