Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3334
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R.P. Seger),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht(het college), verweerder
(gemachtigden: mr. J.J. Broeze en mr. L.A. Sluiter).
Inleiding
Waar de zaak over gaat
1. Eiseres is eigenaar van een woning gelegen aan de [adres] te Utrecht (de woning). Per 1 februari 2021 heeft zij kamers van de woning aan diverse huurders verhuurd.
2. Naar aanleiding van een melding over kamerverhuur heeft het college een onderzoek ingesteld naar de bewoningssituatie van de woning. Op 2 maart 2021 heeft een inspecteur van het college het gemeentelijk bevolkingsregister geraadpleegd en vastgesteld dat er twee personen op dat adres ingeschreven stonden. Uit administratief onderzoek is daarnaast gebleken dat eiseres niet over een omzettingsvergunning of een andere toestemming voor kamerverhuur beschikte.
Op 4 maart 2021 heeft de inspecteur de woning bezocht en geconstateerd dat eiseres aan verschillende personen waarmee ze geen duurzame relatie heeft, kamers heeft verhuurd.
3. Op 23 april 2021 heeft het college eiseres laten weten dat het voornemens is haar een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom op te leggen omdat zij, zonder over de benodigde omzettingsvergunning en omgevingsvergunning te beschikken, de woning kamergewijs heeft verhuurd.
4. Op 15 juni 2021 (het primaire besluit) heeft het college eiseres gelast om vóór 1 januari 2022 het kamergewijs verhuren van de woning te (doen) beëindigen en beëindigd te (doen) houden. Daarbij heeft het college besloten dat als eiseres de last niet of niet volledig binnen de gestelde termijn uitvoert, zij een eenmalige dwangsom van € 7.500,- verbeurt. Hiertegen heeft eiseres bezwaar gemaakt.
5. Op 23 december 2021 heeft eiseres het college verzocht om de begunstigingstermijn van de last te verlengen. Op 27 december 2021 heeft het college eiseres laten weten uit coulance de begunstigingstermijn eenmalig te verlengen tot zes weken nadat er op het bezwaarschrift is beslist.
6. Met het besluit van 30 mei 2022 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
7. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
8. De rechtbank heeft het beroep van eiseres tegen het bestreden besluit van het college op 12 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van het college.
9. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
De motivering van die uitspraak vermeldt de rechtbank hierna onder de beslissing.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Procesbelang
10. De rechtbank is in overeenstemming met vaste rechtspraak van oordeel dat eiseres, ondanks het verstrijken van de begunstigingstermijn, belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling van haar beroep. Ten eerste vanwege de afwijzing van haar verzoek om vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt. [1] Haar procesbelang volgt daarnaast uit haar niet onaannemelijke stelling dat zij door de besluitvorming van het college schade heeft geleden, bestaande uit misgelopen huurinkomsten. [2] Het beroep zal dan ook inhoudelijk worden behandeld.
De begunstigingstermijn
Het geschil
11. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat eiseres de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening heeft overtreden door kamers van haar woning te verhuren zonder over de benodigde vergunning te beschikken. Alleen de lengte van de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom is in geschil. Eiseres stelt dat de begunstigingstermijn verlengd had moeten worden omdat zij niet op de hoogte was van de veranderde regelgeving over kamerverhuur en omdat ze daar ook nooit van op de hoogte is gesteld. Dat is dan ook de reden dat zij de kamers voor een periode van twee jaar heeft verhuurd. Omdat het voor haar onmogelijk was om binnen de begunstigingstermijn de huurovereenkomsten (eenzijdig) te beëindigen en aan de last te voldoen, is zij van mening dat het college de begunstigingstermijn op de lopende huurovereenkomsten had moeten afstemmen. Vooral omdat er in de gemeente Utrecht een groot tekort is aan kamers en zij in die behoefte voorzag door tegen een redelijke prijs kamers aan te bieden. Het college heeft volgens haar in strijd met het redelijkheids- en het proportionaliteitsbeginsel gehandeld door haar in een onmogelijke situatie met eventueel vergaande financiële gevolgen te brengen. Beëindiging van de huurovereenkomsten via een civiele procedure was namelijk niet mogelijk omdat ze geen wettelijke gronden had om de huurovereenkomst te beëindigen. Hoewel de huurders niet onwillig waren om te vertrekken, konden ze dat volgens haar pas doen als zij vervangende woonruimte hadden gevonden.
De beoordeling
12.1.
In artikel 5:32a, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat dat het college verplicht is om een overtreder een termijn te geven waarin de last kan worden uitgevoerd zonder dat de dwangsom hoeft te worden betaald, de begunstigingstermijn. De begunstigingstermijn strekt ertoe om een geconstateerde overtreding op te heffen. Deze termijn mag niet wezenlijk langer of korter worden gesteld dan noodzakelijk is om de overtreding te kunnen opheffen. Het uitgangspunt daarbij is de feitelijke situatie op het moment waarop de last onder dwangsom wordt opgelegd. Het college heeft bij het bepalen van de lengte van de begunstigingstermijn enige vrijheid. Die vrijheid moet de rechtbank respecteren, wat betekent dat de rechtbank het gebruik van die bevoegdheid terughoudend toetst. Het college heeft eiseres een begunstigingstermijn van aanvankelijk zes maanden verleend. Op verzoek van eiseres is die termijn in de bezwaarfase verlengd, uiteindelijk tot 14 juli 2022. In totaal heeft eiseres feitelijk dus een begunstigingstermijn van ongeveer, gerekend vanaf de vooraankondiging, veertien maanden gekregen. De rechtbank moet beoordelen of die termijn redelijk is om de overtreding op te heffen.
12.2.
De rechtbank is van oordeel dat die termijn redelijk is. Door de verlenging van de begunstigingstermijn heeft eiseres ruim voldoende tijd gehad om aan de opgelegde last te voldoen. De rechtbank is met het college van oordeel, dat het feit dat zij niet bekend was met de regels over kamergewijze verhuur niet betekent dat de begunstigingstermijn nog verder verlengd had moeten worden. Het is de verantwoordelijkheid van eiseres om zich op de hoogte te stellen van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving voordat zij tot kamergewijze verhuur overgaat. Dat zij dat niet heeft gedaan komt voor haar rekening en risico. Eiseres wordt om die reden ook niet gevolgd in haar standpunt dat het college de lengte van de begunstigingstermijn op de door haar afgesloten huurcontracten had moeten afstemmen. Eiseres heeft zichzelf namelijk, door zich niet van de regels te vergewissen, in die positie gebracht. Het ontbreken van voor de uitvoering van de last benodigde privaatrechtelijke toestemming dan wel mogelijkheden komt om die reden ook voor haar rekening en risico.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
15. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
16. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 december 2022 door mr. J.C. Hooker, rechter, in aanwezigheid van mr. M.E.C. Bakker, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.