Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1040
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar),
(vertegenwoordiger: P.J.G. Jansen).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [eiser] (eiser) tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 202.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met andere woningen.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 oktober 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2019 met een inhoud van 168 m³. Bij de woning hoort een berging en een parkeerplaats.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is van belang in welke de staat de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 178.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 202.000,-. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vijf andere in [gemeente] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser heeft aangevoerd dat het referentiewoning [adres 5] niet op de openbare markt is aangeboden. Het verkoopcijfer van de referentiewoning met als verkoopdatum 28 februari 2020, heeft hij niet kunnen vinden. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar geen verkoopinformatie van de koop in 2020 heeft overlegd, maar oude verkoopinformatie van de koop in 2015. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd met de toelichting dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen rechtsreeks uit het Kadastrale systeem komen, dat het verkoopcijfer in lijn ligt met de verkoopcijfers van de andere referentiewoningen, maar dat hij niet kan bevestigen dat sprake is geweest van een niet-onderhandse marktconforme verkoop. De rechtbank ziet, gelet op wat partijen hebben aangevoerd en nu niet is vast komen te staan dat sprake is geweest van een op de openbare markt tot stand gekomen verkoop, reden om de referentiewoning [adres 5] buiten beschouwing te laten.
9. Volgens de rechtbank maakt de heffingsambtenaar met de verkoopcijfers van de resterende vier referentiewoningen, wat ook zij van het door eiser verder ingenomen standpunt over de ligging van zijn woning, onvoldoende aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar de KOUDVL-factoren van de woning van eiser en van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] als vergelijkbaar heeft beoordeeld met een factor ‘3’ (gemiddeld). De referentiewoning [adres 2] heeft een prijs per vierkante meter voor het hoofdgebouw van € 1.118 en ligt daarmee in lijn met de woningwaarde die voor het hoofdgebouw van eisers woning is gehanteerd (€ 1.090). Echter, de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] vertegenwoordigen beide een lagere prijs per vierkante meter voor het hoofdgebouw van respectievelijk € 1.029 en € 1.056. Daarmee tonen twee van de drie wat betreft de KOUDVL-factoren meest vergelijkbare woningen, een lagere waarde aan. De rechtbank ziet dat referentiewoning [adres 6] een lagere prijs per vierkante meter heeft van € 1.020, maar deze woning is anders dan de woning wat betreft doelmatigheid als matig (2) beoordeeld. Gelet hierop is de rechtbank er onvoldoende van overtuigd dat de waarde in een juiste verhouding staat tot de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopcijfers.
10. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd.
11. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
12. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 178.000,- ook niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft als onderbouwing een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met twee referentiewoningen die de heffingsambtenaar ook heef gehanteerd, [adres 3] en [adres 4] . Daarnaast noemt eiser als referentiewoning [adres 7] . Eiser gaat daarbij uit van een slechtere ligging (factor 5) van zijn woning dan de referentiewoningen (factor 7). De rechtbank kan eiser niet zonder meer volgen in zijn stelling dat van de ligging van zijn woning in het centrum van [gemeente] een waardedrukkend effect uitgaat. Eiser stelt weliswaar dat sprake is van onder meer (jongeren)overlast, maar daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat van de ligging van de woning in het centrum voordelen uitgaan omdat alle voorzieningen binnen handbereik zijn. Daar komt verder bij dat voor de rechtbank onvoldoende duidelijk is geworden hoe eiser tot de waardering (per vierkante meter) van de tuin van de woning en de referentiewoningen is gekomen. Hij heeft daarvoor namelijk geen onderbouwing gegeven.
Conclusie en gevolgen
13. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 190.000,-.
14. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt zij de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Ook bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Voor de bezwaarfase betreft het 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per € 269,- per punt. Voor de beroepsfase betreft het 1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,- [2] . Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat in de bezwaarfase een taxatierapport is opgesteld, maar dat de heffingsambtenaar heeft verzaakt dit aan de rechtbank over te leggen. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat eiser een WOZ-deskundigenrapport heeft overgelegd en ook op de zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat eiser in bezwaar een taxatierapport heeft overlegd. De rechtbank stelt de kosten van het taxatierapport vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). [3] In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vast op € 190.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde vermindert;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.