Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/29
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 347.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) en een aanslag watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 26 november 2021 de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2022 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: A. van den Dool als waarnemer van de gemachtigde van eiser en W.G. Vos, als de gemachtigde van verweerder samen met taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1998. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 108 m², een overkapping van 15 m², een berging van 11 m² en een garage van 15 m². De woning ligt op een perceel van 169 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 310.000,-.
4. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 347.000,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van de waarde die eiser verdedigt komt de rechtbank alleen toe als verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. [1]
6. Verweerder onderbouwt de waarde met behulp van de vergelijkingsmethode. Hij heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin hij de woning van eiser vergelijkt met vier andere in [woonplaats] gelegen rijwoningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens verweerder kan uit de taxatiematrix worden opgemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit. De rechtbank gaat daarbij niet meer in op beroepsgrond van eiser dat het verkoopcijfer van de woning [adres 6] een lagere waarde onderbouwt, omdat hij deze grond op de zitting heeft ingetrokken.
De indexering
9. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen wordt toegepast en uiteindelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen. Op de zitting heeft eiser desgevraagd toegelicht dat deze grond tweeledig moet worden opgevat. Enerzijds had verweerder de onderbouwing van de indexeringspercentages, de gegevens van de permanente marktanalyse, moeten verstrekken en anderzijds heeft verweerder in beroep door het enkel noemen van een bloot indexeringspercentages onvoldoende inzicht gegeven in de waardeontwikkeling van de referentiewoningen.
10. De door eiser eigenlijk bedoelde grond dat verweerder de onderbouwing van de indexeringspercentages had moeten verstrekken, laat de rechtbank buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Deze grond ziet op de vraag of verweerder alle voor de zaak relevante stukken, al dan niet reeds in bezwaar, in het geding heeft gebracht conform artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Eiser heeft niet eerder in de beroepsfase dan op de zitting expliciet aangevoerd dat hij op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Dat vindt de rechtbank te laat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet worden verwacht dat hij de gegevens van de permanente markanalyse tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. In de taxatiematrix staan de indexpercentages per kalenderjaar over de jaren 2019 (6,9%) en 2020 (11,5%). Verweerder heeft in het verweerschrift voldoende uitgebreid uiteengezet hoe tot de gehanteerde indexeringspercentages is gekomen. Zo is gebruik gemaakt van onder meer gegevens van het Kadaster, die in het proces permanente marktanalyse geanalyseerd worden. Hierbij worden landelijke cijfers zoals het CBS, openbare gegevens uit de rapportage aan de Waarderingskamer, de lokale kennis van de specifieke marktontwikkeling van de gebiedstaxateur, betrokken. De rechtbank constateert verder dat eiser niet heeft betoogd dat de indexeringspercentages onjuist zijn en ook niet gemotiveerd aangegeven wat volgens hem het juiste indexeringspercentage zou moeten zijn. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden voor twijfel aan de door verweerder gehanteerde indexering. De beroepsgrond slaagt niet.
De objectonderdelen
12. Eiser stelt verder in zijn beroepschrift dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de (waardes van de) objectonderdelen van de referentiewoningen, waardoor de eindwaarde niet inzichtelijk is onderbouwd. Op de zitting heeft eiser onder verwijzing naar een uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch van 29 oktober 2021 [2] verklaard dat hij er met deze grond op doelt dat verweerder in de bezwaarfase heeft nagelaten om op zijn verzoek in het bezwaarschrift, de waardes die aan de onderdelen van de opstal worden toegekend aan hem te verstrekken. Uit het verslag van de hoorzitting maakt de rechtbank op dat verweerder niet op de hoorzitting opnieuw heeft verzocht om waardes van de onderdelen van de opstal. De rechtbank leidt hieruit af dat eiser deze gegevens kennelijk niet meer nodig had. Dat eiser dit punt toen heeft laten vallen en in de beroepsfase opnieuw aanvoert, vindt de rechtbank in strijd met een goede procesorde. [3] Zij laat de beroepsgrond over het niet verstrekken van de waardes van de onderdelen van de opstal buiten beschouwing.
Correctie waardebepalende verschillen
13. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de waardering van waardebepalende kenmerken zoals de kwaliteit, onderhoud, voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de waardering van waardebepalende kenmerken te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. Verweerder heeft op de zitting ook toegelicht dat geen sprake is van een mathematische exercitie, dat niet wordt gewerkt met KOUDVL-factoren of met correctiepercentages bij het bepalen van de waarde. In de taxatiematrix zijn de woning en de referentiewoningen wel gewaardeerd wat betreft kwaliteit, onderhoud en voorzieningen en ook de ligging en de uitstraling is aangeduid, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag of correctiepercentage. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
15. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, aan de rand van de woonwijk, nabij de snelweg [rijksweg] en de ernstige geluidsoverlast daarvan. Bij de referentiewoningen, die in het midden van de woonwijk liggen, is sprake van minder geluidsoverlast, omdat zij verder van de [rijksweg] zijn gelegen.
16. Verweerder betwist dat sprake is van ernstige geluidsoverlast. De woning ligt weliswaar vlakbij de [rijksweg] , maar daar staat wel een geluidsscherm. Daarnaast is volgens hem de afstand van de referentiewoningen tot de [rijksweg] nagenoeg gelijk. Anders dan eiser suggereert, ligt de woning wel midden in de woonwijk, omdat er nog een huizenblok tegenover de woning staat en achter de [natuurstrook] is gelegen. Hij wijst er verder op dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 7] meer geluidsoverlast zullen ervaren omdat zij, anders dan de woning van eiser, met de achtertuin naar de [rijksweg] toe zijn gelegen en daardoor niet zoals bij eiser wel het geval is, de eigen woning als geluidsbarrière hebben. De rechtbank vindt op basis van de toelichting van verweerder, tegenover de enkele stelling van eiser, voldoende aannemelijk dat de woning en de referentiewoningen min of meer op dezelfde afstand van de [rijksweg] zijn gelegen en dat de ervaren geluidsoverlast vergelijkbaar is. Daarmee volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat de mogelijk invloed van de ligging op de waarde is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.