Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/468
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar),
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 141.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 november 2022. De gemachtigde van eiser was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een etagewoning uit 1978. De woning heeft een hoofdgebouw met een inhoud van 182 m³ en een parkeerplaats.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is van belang in welke de staat de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en moet de waarde met € 5.000,- worden verlaagd naar € 136.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 141.000,-. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere aan de [weg] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen een getaxeerde waarde voor de woning af te leiden van € 165.658,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
De beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
7. Eiser heeft aangevoerd dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde, omdat de referentiewoningen onderhands zijn verkocht. De bezitters van woningen aan de [weg] hebben afgesproken om alleen onderling te (ver)kopen. Daar komt nog bij dat de woning een recreatiewoning is, die niet permanent bewoond mag worden. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Omdat de referentiewoning [adres 3] wel permanent mag worden bewoond, is deze referentie ook daarom niet bruikbaar. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar er ten onrechte vanuit is gegaan dat bij de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] parkeerplaatsen horen. Deze laatste grond laat de rechtbank echter buiten beschouwing omdat die in strijd is met de goede procesorde. Door pas op zitting deze grond aan te voeren, heeft de gemachtigde van eiser het onmogelijk gemaakt voor de heffingsambtenaar om hier adequaat op te reageren.
8.1.
De rechtbank overweegt als volgt over de gronden van eiser over de bruikbaarheid van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woningen niet op openbare websites zijn aangeboden, maar dat in de gemeente [gemeente] bijna de helft van de woningen zo wordt verkocht, omdat potentiële kopers zich toch wel melden. Eiser heeft dit niet weersproken. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verklaard dat wordt gekeken of verkoopcijfers die op een dergelijke wijze tot stand zijn gekomen in lijn liggen met vergelijkbare woningen die wel op openbare websites hebben gestaan. Dat is het geval in deze zaak. De heffingsambtenaar heeft verder verklaard dat hij aan de hand van de verkoopaktes van de referentiewoningen heeft gecontroleerd of sprake is geweest van een verkoop aan familie. Dat is niet het geval volgens de heffingsambtenaar. De enkele algemene stelling van eiser dat aan de [weg] veel onderlinge transacties plaatsvinden biedt voor de rechtbank geen aanknopingspunt om aan de toelichting van de heffingsambtenaar met betrekking tot de gebruikte transacties te twijfelen. Ook het gegeven dat de verkopen niet op openbare websites hebben gestaan, betekent nog niet dat de referentiewoningen niet zijn aangeboden en verkocht op de vrije markt. De rechtbank vindt het op basis van de toelichting van de heffingsambtenaar aannemelijk dat de referentiewoningen aan derden zijn aangeboden en dat de betaalde koopsommen marktconform zijn. De rechtbank vindt daarmee de verkoopcijfers van de referentiewoningen in beginsel bruikbare uitgangspunten zijn voor het bepalen van de waarde.
8.2.
De stelling van eiser dat de referentiewoning [adres 3] anders dan de woning van eiser permanent mag worden bewoond, heeft de heffingsambtenaar niet betwist. De rechtbank concludeert echter dat, ook al zou de rechtbank eiser volgen in zijn standpunt dat deze referentiewoning daarom niet bruikbaar is, dat onvoldoende is voor het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er blijven dan twee verkoopcijfers over van goed vergelijkbare referentiewoningen, die de waarde van de woning onderbouwen. Het zijn namelijk in hetzelfde appartementencomplex gelegen woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en tussen partijen is ook niet in geschil dat de [adres 2] en [adres 4] ook niet permanent bewoond mogen worden. De referentiewoningen vertegenwoordigen samen een gemiddelde gerealiseerde prijs p/m³ van € 770. Rekening houdend met de gehanteerde correctie van 6% voor de slechtere onderhoudstoestand van eisers woning, valt uit de verkoopprijzen p/m³ een waarde voor de woning af te leiden van € 724 p/m³. Dat is nog altijd hoger dan de gehanteerde waarde p/m³ van € 697. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
9. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond.
10. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek af. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijk termijn gezien. Deze termijn is gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 3 maart 2021 en de datum van de uitspraak op 19 december 2022 nog niet overschreden. Het standpunt van eiser dat de redelijke termijn moet worden verkort naar anderhalf jaar, volgt de rechtbank niet. Eiser heeft daar geen redenen voor gegeven en de rechtbank ziet zelf ook geen reden waarom deze termijn zou moeten worden verkort.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.