Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1502
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] C.V ., statutair gevestigd in [plaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 11.036.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (de beschikking). Verweerder heeft met dezelfde dagtekening een aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht opgelegd (de aanslag). De heffingsmaatstaf van de aanslag is ook
€ 11.036.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2021, waar één rechter via een skypeverbinding heeft deelgenomen. Namens eiseres is verschenen N. Dreierink, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam] , taxateur.
Vaststaande feiten
1. Eiseres heeft de onroerende zaak op 1 november 2018 gekocht voor € 12.775.000,-.
De onroerende zaak is een in 2008 gebouwd bedrijfspand met een kantoor van 4.116 m² en opslag van 11.012 m². De totale oppervlakte is 15.128 m². De kadastrale oppervlakte is 14.587 m². De onroerende zaak is gelegen op een A1 locatie.
Geschil
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij bepleit een waarde van € 10.625.000,-. In haar aanvullend beroepschrift van 10 december 2021 bepleit zij een waarde van € 10.500.000,-.
Verweerder neemt het standpunt in dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Beoordeling
3. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ staat dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Alleen als verweerder niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde. [1]
5. Verweerder onderbouwt zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is met een taxatieoverzicht dat is opgesteld door taxateur [naam] (het Taxatieoverzicht). In het Taxatieoverzicht is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum bepaald met behulp van twee waarderingsmethoden: de huurwaardekapitalisatiemethode en de vergelijkingsmethode. Bij beide methodes is gebruik gemaakt van de prijs van € 2.775.000,- waarvoor eiseres de onroerende zaak op 1 november 2018 heeft gekocht (het eigen koopcijfer) en van verkoopcijfers van twee vergelijkingsobjecten: [adres] en [adres] . Het vergelijkingsobject [adres] is op 15 april 2020 verkocht voor € 9.300.000,-; het vergelijkingsobject [adres] is op 8 mei 2018 verkocht voor € 5.695.523,-.
6. Eiseres neemt het standpunt in dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zowel het eigen koopcijfer van de onroerende zaak als de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten voldoen niet aan het objectiveringsvereiste. Verder heeft verweerder geen of onvoldoende rekening gehouden met de (fictieve) aanvangsleegstand, de doorlopende exploitatiekosten gedurende die (fictieve) aanvangsleegstand, de verhuurkosten om die (fictieve) aanvangsleegstand in te vullen, de enterpreneurial fee, een huur die hoger of lager is dan de markthuurwaarde, overige afwijkingen tussen het huurcontract van wat standaard gebruikelijk is en de eventuele incentives. Zou bij de waardebepaling wél met deze factoren rekening zijn gehouden, dan had verweerder als gevolg daarvan de waarde op waardepeildatum niet op een hoger bedrag dan € 10.500.000,- kunnen vaststellen.
7. Een rond de waardepeildatum overeengekomen eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is bepalend voor de waarde van die zaak op waardepeildatum. Dit is anders als een partij zich erop beroept dat de waarde op waardepeildatum afwijkt van het eigen verkoopcijfer en ter onderbouwing daarvan feiten stelt en bij betwisting door de wederpartij aannemelijk maakt op grond waarvan dient te worden geoordeeld dat de waarde inderdaad afwijkt van het eigen verkoopcijfer [2] .
8. In dit verband is van belang dat verweerder op het eigen verkoopcijfer van
€ 12.775.000,- een correctie heeft aangebracht, omdat het eigen verkoopcijfer bij een ‘sale-lease-back’-transactie’ is overeengekomen. Van die transactie maakt niet alleen de koop van de onroerende zaak door eiseres op 1 november 2018 deel uit, maar ook de verhuur van de zaak door eiseres op dezelfde datum voor een termijn van 12½ jaar. Om rekening te houden met de invloed van dit huurcontract op de overeengekomen koopprijs (het eigen verkoopcijfer) van € 12.775.000,- heeft verweerder het eigen verkoopcijfer verlaagd met
€ 1.739.000,-. tot € 11.036.000,- , zijnde de vastgestelde waarde. Volgens verweerder is de correctie marktconform; zij vindt steun in de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten van de beide vergelijkingsobjecten.
9. Gelet op wat onder 7 en 8 is overwogen moet eiseres, die stelt dat de waarde op waardepeildatum lager is dan het door verweerder gecorrigeerde eigen verkoopcijfer, zijnde de vastgestelde waarde, feiten stellen en – voor zover betwist – aannemelijk maken die deze stelling kunnen dragen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
10. Eiseres stelt dat geen rekening is gehouden met het objectiviteitsvereiste. Daaronder verstaat eiseres kennelijk dat het eigen verkoopcijfer moet worden geschoond van subjectieve elementen, in dit geval met name van de invloed op het eigen koopcijfer van het huurcontract dat met betrekking tot de onroerende zaak is gesloten. Zoals onder 8 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar wel degelijk gecorrigeerd voor de invloed die het huurcontract op het eigen verkoopcijfer heeft. Feiten op grond waarvan kan worden geoordeeld dat deze correctie niet marktconform is of anderszins de invloed die het huurcontract op het eigen verkoopcijfer niet voldoende tot uitdrukking brengt, heeft eiseres niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres stelt voorts dat verweerder geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de (fictieve) aanvangsleegstand, de doorlopende exploitatiekosten gedurende die (fisctieve) aanvangsleegstand, de verhuurkosten om die (fictieve) aanvangsleegstand in te vullen, de enterpreneurial fee, een huur die hoger of lager is dan de markthuurwaarde, overige afwijkingen tussen het huurcontract van wat standaard gebruikelijk is en de eventuele incentives.
12. Het enkele stellen van deze omstandigheden is onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat zij tot een vermindering van de vastgestelde waarde moeten leiden. Dat deze omstandigheden zich voordoen en zo ja, dat dit moet leiden tot een nadere correctie van het eigen verkoopcijfer, naast de correctie die in het Taxatieoverzicht al is toegepast, heeft eiseres, tegenover de gemotiveerde weerspreking daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft eiseres haar stelling dat rekening gehouden had moeten worden met een (fictieve) aanvangsleegstand van één jaar, omdat de onroerende zaak een groot en specifiek pand betreft, gebouwd voor specifieke gebruikers, niet onderbouwd met marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens. Hetzelfde gebrek aan onderbouwing doet zich voor bij de overige door eiseres genoemde omstandigheden
Deze beroepsgrond slaagt evenmin.
13. Omdat de vastgestelde waarde naar het oordeel van de rechtbank gelijk is aan het eigen verkoopcijfer nadat dit is gecorrigeerd op de onder 8 beschreven manier, laat de rechtbank wat partijen hebben aangevoerd over de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of de vergelijkingsmethode onbesproken.
14. De rechtbank is, op grond van wat zij onder 7 tot en met 12 heeft overwogen, van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde van € 1.050.000,- [3] .
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.