Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4281
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juli 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 325.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2023 middels een hybride zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben deelgenomen via Microsoft Teams.
Feiten
1. De woning is een in 1953 gebouwde rijwoning met een aanbouw (erker), kelder en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 81m2 en een kavel van 159 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 300.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Hoorzitting
8. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat hij geen gelegenheid heeft gehad om zijn bezwaar toe te lichten op een hoorzitting. Eiser had dit wel gewenst. De rechtbank oordeelt als volgt. Eiser heeft niet verzocht om een hoorzitting, zodat de heffingsambtenaar niet gehouden was om een hoorzitting te organiseren. Dit volgt uit artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat in afwijking van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de heffing van gemeentelijke belastingen van toepassing is op grond van
artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet. In deze artikelen is namelijk bepaald dat een belanghebbende op zijn verzoek wordt gehoord. Uit het bezwaarschrift van eiser blijkt niet dat hij heeft verzocht om een hoorzitting. De heffingsambtenaar hoefde eiser dus niet uit te nodigen voor een hoorzitting. De beroepsgrond slaagt niet.
Systeem Wet-WOZ
9.1
Eiser is het niet eens met de methode die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen. Eiser stelt dat zijn woning dit jaar te hoog is ingeschat ten opzichte van vorig jaar. Verder vergelijkt eiser de WOZ-waarde met de woning aan de [adres 5] , deze woning is met € 47.000,- gestegen en zijn woning met € 66.000,-.
9.2
De beroepsgrond van eiser slaagt niet. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse indexering. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum of een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan of uit een indexering van een vorige WOZ-waarde, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid.
9.3
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de WOZ-waarde van [adres 5] in beginsel op hetzelfde niveau was vastgesteld. Na een informele bezwaarprocedure is geconstateerd dat dat de toestand van deze woning in een onder gemiddelde toestand verkeerde. Op basis hiervan heeft de heffingsambtenaar besloten de WOZ-waarde te verminderen naar € 305.000,-. De omstandigheden die hebben geleid bij [adres 5] zijn niet naar voren gebracht in de bezwaarprocedure van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
10. Eiser stelt dat er sprake moet zijn van gelijke WOZ-waarden, bij gelijke woningen. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel. Eiser heeft een overzicht overgelegd van een aantal woningen gelegen in dezelfde straat, waarvan één woning een lagere WOZ-waarde heeft.
11. De rechtbank overweegt het volgende. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan.
12. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er taxatiekaarten zijn overgelegd waaruit blijkt dat de prijzen per m2 in lijn liggen met elkaar. Er zijn individuele verschillen, onder andere in de grond en de bijgebouwen. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Met slechts één woning kan niet worden aangetoond dat voldaan is aan de meerderheidsregel. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Voorzieningen en staat van onderhoud
13. Tot slot stelt eiser dat de toestand van zijn woning minder, dan wel gelijkwaardig is, in vergelijking met de woning van de buren. De heffingsambtenaar heeft een inlichtingenformulier secundaire objectkenmerken naar eiser toegestuurd. Op
8 augustus 2022 heeft eiser dit formulier ingevuld. Hieruit blijkt dat het gaat om een eenvoudige woning, met eenvoudige voorzieningen en normaal onderhoud. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog nader toegelicht dat het gaat om een woning die een betere staat heeft dan die van de buren, de keuken en voorzieningen zijn 12 jaar oud en de plafonds zijn van gips. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van een slechtere staat van voorzieningen en onderhoud. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.