Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4166
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
1 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: S.A. Sital).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 juli 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerendezaakbelasting ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 550.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de aanslag gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 504.000,-. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een waarderapport met taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en zijn echtgenote [echtgenote] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] . Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1979 gebouwde vrijstaande woning met een extra bouwwerk van
15 m2. Op zitting bleek dat er inmiddels overeenstemming is over het feit dat de woning een gebruiksoppervlakte heeft van 200 m2 en een perceel van 840 m2.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft een waarde vastgesteld van € 504.000,-
4. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 465.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Deze referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser is het niet eens met de waarde die is toegekend aan het bouwwerk van 15 m2. De heffingsambtenaar heeft dit als berging gekwalificeerd, maar volgens eiser is dit niet een afgesloten geheel. Het is meer een overkapping volgens eiser. De rechtbank is van oordeel dat het voor de waardering van de woning als geheel niet uitmaakt of het bouwwerk nou een berging of een overkapping is. Met het waarderapport van de heer [taxateur] wordt een waarde van € 514.000,- onderbouwd. De berging is nu voor € 6.750,- in de matrix opgenomen. Zelfs als het bouwwerk op nul euro gezet zou worden, houd je meer over dan de vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de 5G-zendmast die vanuit de achtertuin zichtbaar is. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat twee referentieobjecten ook in de buurt van die zendmast liggen en dat een eventueel waardedrukkend effect dus verdisconteerd is in de verkoopprijzen van die woningen. Het klopt dat het derde referentieobject niet bij een soortgelijke zendmast ligt, maar de rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat als de 5G-zendmast bij eisers al een waardedrukkend effect zou hebben, dit ook het geval zou zijn bij [adres 2] en [adres 4] . Kopers zouden dan namelijk ook minder hebben betaald voor die woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. De conclusie is daarom dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd heeft en dat het beroep ongegrond is.
11. Gelet op de onduidelijkheid die in de voorfase en in de afgelopen jaren is ontstaan over de oppervlakte van de woning, ziet de rechtbank wel aanleiding om op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden. Dit is ter zitting overigens ook zo aangeboden door de heffingsambtenaar.
12. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan. Hoe zij dat kunnen doen, staat onderaan deze uitspraak.
Deze uitspraak is gedaan in het openbaar op 1 maart 2023 door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.