Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10102834 \ UC EXPL 22-6195/WH 1031
Vonnis van 22 maart 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.J.M. van Zijl,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een mondelinge behandeling (zitting) besproken moet worden.
1.2.
De mondelinge behandeling van de zaak was op 20 februari 2023. [gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet op de zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Waar gaat het om?
2.1.
[eiseres] heeft vanaf 7 augustus 2021 een woning van [gedaagde] gehuurd aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de opzegtermijn voor de huurder twee maanden is (artikel 3.5) en de betaalperiode van de huur één maand is (artikel 4.5). De huurprijs is € 1.063,00 per maand. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een waarborgsom van € 2.126,00 aan [gedaagde] betaald. In haar e-mail van 3 augustus 2022 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd per 7 oktober 2022. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met een opzegging per 7 oktober 2022, maar per eind oktober 2022. De gemachtigde van [eiseres] heeft op 8 augustus 2022 per direct de beëindiging van de huurovereenkomst ingeroepen met een beroep op de Richtlijn 93/13 EEG en heeft gesteld dat de nietige contactuele opzegtermijn buiten toepassing blijft en dat geen beroep kan worden gedaan op de wettelijke conversiebepaling van artikel 7:271 lid 6 BW Pro. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij gaat nu uit van een opzegtermijn van één maand en stelt dat de huurovereenkomst op 30 september 2022 is geëindigd en dat hij de door [eiseres] niet-betaalde maand september 2022 met de waarborgsom mocht verrekenen. [eiseres] heeft de woning uiteindelijk op 30 augustus 2022 verlaten.
2.2.
In deze procedure vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat artikel 3.5 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is en nietig is, en dat de huurovereenkomst per 1 september 2022 is geëindigd. Daarnaast vordert [eiseres] (terug)betaling van het resterende deel van de waarborgsom, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
De beslissing van de kantonrechter
2.3.
De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] grotendeels toe. Hierna wordt toegelicht waarom.
Waarborgsom
2.4.
In zijn schriftelijke reactie heeft [gedaagde] aangegeven dat hij een bedrag van € 1.027,92, zijnde het restant van de waarborgsom, aan [eiseres] heeft terugbetaald. [eiseres] heeft op de zitting bevestigd dat zij dit bedrag van [gedaagde] heeft ontvangen. Er blijft dus nog een bedrag van € 1.098,08 aan waarborgsom over dat [eiseres] in deze procedure van [gedaagde] vordert. [gedaagde] heeft dit gedeelte van de waarborgsom verrekend met de huur van september 2022 die [eiseres] volgens [gedaagde] aan hem verschuldigd is, omdat de huurovereenkomst pas op 30 september 2022 is geëindigd.
Opzegtermijn van twee maanden is nietig
2.5.
Het standpunt van [gedaagde] dat de huurovereenkomst op 30 september 2022 is geëindigd gaat niet op. De huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter op 8 augustus 2022 geëindigd, omdat [eiseres] terecht een beroep heeft gedaan op de Richtlijn 93/13 van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13).
Vast staat dat partijen in artikel 3.5 van de huurovereenkomst een opzegtermijn van twee maanden zijn overeengekomen en in artikel 4.5 een betaaltermijn van één maand. Omdat de contractuele opzegtermijn van twee maanden langer is dan de contractuele betaaltermijn van één maand is het opzegtermijnbeding nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 BW Pro.
Conversie is niet mogelijk want het opzegtermijnbeding is een oneerlijk beding.
2.6.
Op grond van artikel 7:271 lid 6 BW Pro wordt een opzegging die gedaan is tegen “verkeerde” dag geconverteerd in een opzegging tegen de juiste datum waarbij de voorgeschreven termijn in acht wordt genomen. Als het termijnbeding een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13, dan moet het termijnbeding niet alleen buiten toepassing worden gelaten, maar dan mag ook de inhoud van het termijnbeding niet worden herzien door toepassing van de conversiebepaling uit artikel 7:271 lid 6 BW Pro. De kantonrechter is van oordeel dat het opzegtermijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt. Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 voor recht verklaard dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die niet voor zijn bedrijf handelt. Dat is in deze zaak ook het geval. [eiseres] kan worden gezien als consument in de zin van artikel 2 van Pro Richtlijn 93/13 en [gedaagde] heeft meerdere woningen die hij verhuurt en kan worden gezien als verkoper in de zin van artikel 2 van Pro Richtlijn 93/13. Ook staat vast dat partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld over de opzegtermijn van artikel 3.5 van de huurovereenkomst. Dit artikel is dan ook geen kernbeding zoals bedoeld in artikel 4 lid 2 van Pro Richtlijn 93/13.
2.7.
Het opzegtermijnbeding van twee maanden is naar het oordeel van de kantonrechter een oneerlijk beding, omdat [eiseres] door dit opzegtermijnbeding een minder gunstige positie heeft dan onder het nationale recht het geval is. Op grond van artikel 7:271 lid 5 BW Pro geldt voor [eiseres] in combinatie met de betaaltermijn van één maand namelijk een opzegtermijn van één maand en niet de overeengekomen termijn van twee maanden. Dit veroorzaakt een aanzienlijke verstoring van het evenwicht zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van Pro Richtlijn 93/13. Daarnaast is het zo dat het feit dat het nationale recht een opzegtermijn die langer is dan een betaaltermijn nietig acht, een sterke indicatie is van de oneerlijkheid van het termijnbedrag.
2.8.
Omdat het opzegtermijnbeding een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13 moet dit beding buiten toepassing worden gelaten. De kantonrechter is op grond van artikel 6 lid 1 Richtlijn Pro 93/13 niet bevoegd om een andere termijn vast te stellen. [1] De conversiebepaling van artikel 7:271 lid 6 mag Pro dan ook niet worden toegepast. Omdat de opzegtermijn van twee maanden die partijen hebben afgesproken dus niet geldt, kon [eiseres] de huurovereenkomst per direct opzeggen. De gemachtigde van [eiseres] heeft dan ook terecht in zijn brief van 8 augustus 2022 per direct de beëindiging van de huurovereenkomst ingeroepen. Vervolgens heeft [eiseres] de woning tot 30 augustus 2022 gebruikt en heeft zij op die datum de woning ontruimd en verlaten met overhandiging van de sleutels aan de makelaar.
Verklaringen voor recht
2.9.
Gelet op het bovenstaande worden de verklaringen voor recht die [eiseres] heeft gevorderd; namelijk dat artikel 3.5 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is en dat dit artikel nietig is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW Pro toegewezen. Daarnaast heeft [eiseres] een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst op 1 september 2022 is geëindigd. Deze verklaring voor recht kan niet worden toegewezen. Zoals hierboven al is geoordeeld is de huurovereenkomst op 8 augustus 2022 per direct opgezegd en dus geëindigd. [eiseres] heeft de woning op 30 augustus 2022 ontruimd. Tot 8 augustus 2022 is [eiseres] dan ook gehouden om huur te betalen en over de rest van de maand augustus 2022 moet zij een gebruikersvergoeding betalen die gelijk is aan de huur. Vast staat dat [eiseres] een bedrag ter hoogte van het huurbedrag over de maand augustus 2022 heeft betaald. [eiseres] heeft dan ook voldaan aan haar betalingsverplichtingen.
Terugbetaling
2.10.
[eiseres] vordert terugbetaling van de waarborgsom die [gedaagde] heeft verrekend met de huur voor de maand september 2022. Gelet op het bovenstaande is [eiseres] niets meer aan [gedaagde] verschuldigd en [gedaagde] mocht dit bedrag dan ook niet verrekenen. [gedaagde] moet dit bedrag dan ook aan [eiseres] terugbetalen. [gedaagde] heeft echter een beroep gedaan op hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 10.7 van de huurovereenkomst. Hierin is bepaald dat de waarborgsom uiterlijk twee maanden na verrekening zal worden afgedragen aan de huurder. [gedaagde] stelt dat op het moment waarop hij werd gedagvaard (8 september 2022) door [eiseres] hij dus nog niet gehouden was tot terugbetaling van de waarborgsom.
2.11.
De kantonrechter stelt vast dat de termijn voor het terugbetalen van de waarborgsom wettelijke niet geregeld is. [eiseres] heeft niet betwist dat partijen een termijn van twee maanden zijn overeengekomen voor terugbetaling van de waarborgsom en heeft ook geen beroep gedaan op de oneerlijkheid van dit beding. De kantonrechter heeft echter de verplichting om ambtshalve (uit zichzelf, ook als een partij daar niet om vraagt) te beoordelen of het beding oneerlijk is jegens de consument in de zin van artikel 3 van Pro de richtlijn 93/13.
Hoewel de termijn van het terugbetalen van de waarborgsom langer is dan de betalingstermijn van de huur (en een kortere termijn in gevallen waarin geen gebreken zijn en de huur netjes is betaald mogelijk is), is de kantonrechter van oordeel dat dit beding geen aanzienlijke verstoring van het evenwicht zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van Pro Richtlijn 93/13 oplevert. De termijn van twee maanden acht de kantonrechter dan ook niet onredelijk.
Wettelijke rente
2.12.
Omdat de huurovereenkomst op 8 augustus 2022 is geëindigd moest [gedaagde] dus uiterlijk 8 oktober 2022 de waarborgsom aan [eiseres] terugbetalen. [gedaagde] is dan ook rente verschuldigd vanaf 8 oktober 2022. Zoals al is overwogen in 2.4. heeft [gedaagde] al een bedrag van € 1.027,92 aan [eiseres] betaald. Niet duidelijk is wanneer dit bedrag door [gedaagde] is betaald. De kantonrechter zal de wettelijke rente dan ook toewijzen over het gehele bedrag aan waarborgsom vanaf 8 oktober 2022. Als [gedaagde] dit bedrag voor 8 oktober 2022 heeft betaald is hij hierover geen rente verschuldigd.
Buitengerechtelijke kosten
2.13.
Zoals hierboven al is overwogen was [gedaagde] pas vanaf 8 oktober 2022 in verzuim met betrekking tot terugbetaling van de waarborgsom. Op 8 september 2022 is [gedaagde] door [eiseres] gedagvaard terwijl hij nog niet in verzuim verkeerde met betrekking tot terugbetaling van de waarborgsom. Er is dus niet voldaan aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro en de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 385,87 worden dan ook afgewezen.
Proceskosten
2.14.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten van [eiseres] veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde €
160,00(2 punten x tarief € 80,00)
160,00(2 punten x tarief € 80,00)
Totaal € 531,43
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
2.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
verklaart voor recht dat artikel 3.5 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is;
3.2.
verklaart voor recht dat artikel 3.5 van de huurovereenkomst nietig is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW Pro;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling aan [eiseres] van het resterende deel van de waarborgsom van € 1.098,08, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.126,00 vanaf 8 oktober 2022 tot de voldoening;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 531,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 40,00 aan salaris gemachtigde;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken door mr. O.P. van Tricht op 22 maart 2023.