Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4170
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. K.A. Luehof),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
In de beschikking van 31 maart 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) vastgesteld op € 860.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 16 februari 2023 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde via een Teams-beeldverbinding.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
De woning is een in 1898 gebouwde geschakelde woning met een woonoppervlakte van 190 m2 en een grondoppervlakte van 1165 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde namelijk een bandbreedte van € 634.000,- tot 759.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Om de waarde van de woning van € 860.000,- te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats]
- [adres 2] , verkocht op 28 september 2020 voor € 772.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 mei 2021 voor € 515.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 920.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 31 augustus 2021 voor € 885.000,-.
4. Eiser voert aan dat verweerder bij de gebruikte methode de prijzen per m2 invult waarbij de verkoopprijzen en de WOZ-waarden exact overeenkomen. Dit is volgens eiser niet mogelijk. Er is in de praktijk altijd een verschil tussen de geschatte waarde en de gerealiseerde uitkomst. Eiser stelt verder dat er geen toelichting is gegeven over hoe de vergelijkingsmethode werkt.
5. De rechtbank stelt voorop dat bij het beantwoorden van de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is, het niet zozeer gaat om de door verweerder aan de samenstellende delen van de onroerende zaak toegekende deelwaarden en/of het bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak aan afzonderlijke primaire en/of secundaire kenmerken daarvan toegekende gewicht, maar aan de beoordeling van de (motivering van) de waarde van de onroerende zaak als geheel. Bij die beoordeling mag niet uit het oog worden verloren dat het waarderen geen exacte wetenschap is. [1] Dat neemt niet weg dat van verweerder verlangd mag worden dat hij bij een vastgestelde waarde van de woning met een onderbouwing komt van de waarde uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die terug te voeren zijn op marktgegevens of andere objectieve waarderelevante gegevens.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat alle vier referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk liggen ( [wijk] ), niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn en wat betreft type en uitstraling voldoende met elkaar vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft ook met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden. De rechtbank licht dat als volgt toe.
Heeft verweerder rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
Heeft verweerder rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
7. Eiser voert aan dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Volgens eiser is de vergelijking met de referentiewoning [adres 2] onjuist. De verkoopprijs van deze referentiewoning is € 772.000,-. Uit de taxatie volgt dat er een waardeverschil is van € 153.000,- tussen zijn woning en [adres 2] . Eiser voert verder aan dat alle referentiewoningen een schuur, berging of een garage hebben terwijl zijn woning dit niet heeft.
8. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. [adres 2] is verkocht voor € 772.000,- en bevond zich ten tijde van de verkoop in een zeer gedateerde staat. Verweerder heeft de staat van onderhoud van het voorzieningenniveau van deze woning, net als bij de woning van eiser, daarom op ‘2’ gewaardeerd. In het beroepschrift wijst eiser erop dat deze referentiewoning na aankoop voor ruim € 200.000,- is gerenoveerd en vraagt hij zich af of dat bedrag is gebruikt voor instandhouding of ook voor aanpassingen en luxe. Hij stelt dat zijn woning alleen al € 200.000,- nodig heeft voor instandhouding. De rechtbank ziet in eisers stelling geen reden om aan de waardering van de staat van onderhoud van het voorzieningenniveau van deze referentiewoning te twijfelen. Verweerder heeft verder rekening gehouden met de verschillen tussen eisers woning en [adres 2] , zoals dat de woning van eiser met 60 m2 kleiner is en 565 m2 meer grondoppervlakte heeft dan [adres 2] . Verweerder heeft gelet hierop voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
Staat van onderhoud
9. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning. Volgens eiser is verweerder niet bij de woning geweest voor een inpandige opname en is niet duidelijk hoe verweerder rekening heeft gehouden met de twee neergestorte plafonds, muurscheuren en scheve balken. Verder voert eiser aan dat de gemeente de energielabel niet heeft genoemd als waardebepalende factor. Vanwege het oude bouwjaar van de woning zijn er geen spouwmuren, geen dakisolatie en mogen zonnepanelen niet geplaatst worden.
10. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De rechtbank overweegt dat verweerder wel rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de gedateerdheid van de voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder het onderhoud en de voorzieningen heeft gewaardeerd op ‘2’, namelijk matig tot slecht en een correctie heeft toegepast van 21% van de waarde van de woning per prijs per m2. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat daarmee een aftrek heeft plaatsgevonden van € 110.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiser niet waarom het onderhoud een lagere waardering moet krijgen en hij maakt daarmee niet aannemelijk dat de staat van onderhoud slechter is dan de waardering ‘2’. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser merkt terecht op dat verweerder het energielabel niet meeweegt als waardebepalende factor. Verweerder laat het energielabel niet meewegen omdat de registratie daarvan niet op orde is en niet aansluit bij de feitelijke verduurzaming van woningen. Daarom selecteert verweerder referentiewoningen uit de vergelijkbare bouwperiode. Gelet op het gestelde, en niet betwiste, ontbreken van goede registratiegegevens, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het energielabel niet in de waardering heeft hoeven betrekken. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de verduurzaming van zijn woning slechter is dan de referentiewoningen en dat er op dit punt sprake is van een waardedrukkende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondwaarde
De grondwaarde
11. Eiser voert aan dat de waarde van de grond te hoog is gewaardeerd omdat zijn kavel wordt doorsneden door een openbare weg, de [weg] . Het tuingedeelte is omringd door wegen zodat er geen sprake is van privacy. Eiser wijst verder nog op het verschil in waardering in de kavel van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] . Volgens eiser zijn deze referentiewoningen nagenoeg even groot, maar is er een verschil in de waardering van € 70.000,-.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de kavel van eiser niet te hoog heeft gewaardeerd. Eiser heeft rond zijn woning een kavel van 982 m2 en aan de overkant van de [weg] een stuk bos op een kavel van 183 m2. Uit de matrix blijkt dat de grondwaarde van 1165 m2 € 543.000,- bedraagt. Verweerder heeft dit bedrag op de zitting naar aanleiding van de overgelegde grondstaffels toegelicht. Verweerder heeft toegelicht dat de waarde van de 183 m2 in de laagste waardestaffel valt en dat het gaat om een stuk bos in een [woonwijk] . Gelet op de ligging van de 183 m2 in een woonwijk, ziet de rechtbank niet in dat verweerder deze grond anders of lager had moeten waarderen. Eisers stelling treft geen doel.
14. Ten aanzien van de verschillen in de kavel tussen [adres 2] en [adres 4] overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in de matrix voor [adres 2] per abuis de ligging op ‘3’ is gewaardeerd. Dit had namelijk ‘2’ moeten zijn omdat [adres 2] is gelegen bij een woontoren. Dit verklaart volgens verweerder het waardeverschil in de grond tussen [adres 4] en [adres 2] . De rechtbank volgt deze toelichting en ziet geen reden om te twijfelen dat de waardering van de kavels van deze referentiewoningen onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Ten slotte heeft verweerder op de zitting toegelicht dat bij de waardering van de woning van eiser een extra aftrek is toegepast van € 92.000,-. Deze aftrek ziet op de ligging en op de totale staat van de woning. De aftrek vindt volgens verweerder plaats als gevolg van een eerdere WOZ-procedure en verweerder heeft ook voor dit belastingjaar deze aftrek toegepast bij de bepaling van de waarde van de woning. Ook gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om de vastgestelde WOZ-waarde te hoog te vinden.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De door eiser overgelegde berekening brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 maart 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.