Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4513
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 302.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser met de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2022 (de bestreden uitspraak) ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 18 januari 2023. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1983. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 85 m², een tuin van 24 m² en een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 287.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix met bijbehorende taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere appartementen aan de [straat] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, het taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor de vergelijking. De referentiewoningen liggen namelijk in hetzelfde appartementencomplex als eisers woning en ze hebben hetzelfde of een vergelijkbaar gebruiksoppervlak. Ook zijn de woningen rondom de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningwaarde per vierkante meter die voor eisers woning geldt (€ 3.662) is in lijn met de prijs per vierkante meter van de referentiewoning [adres 2] (€ 3.672), die gelijk gekwalificeerde KOUDVL-factoren heeft. De prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen [adres 3] (€ 3.100), [adres 4] (€ 3.045) en [adres 5] (3.068) zijn lager, maar dit kan volgens de rechtbank afdoende worden verklaard doordat aan de kwaliteit, ligging en/of voorzieningen bij deze referentiewoningen een lagere factor is toegekend.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. In deze uitspraak bespreekt de rechtbank niet de gronden die eiser in zijn beroepschrift heeft genoemd over het verstrekken van gegevens in de bezwaarfase en de slechtere ligging van [adres 3] , omdat eiser deze gronden op de zitting heeft ingetrokken.
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een bovengemiddelde staat van zijn woning. De woning is weliswaar iets opgeknapt, maar dat was een tijd terug, in 2015. Volgens eiser gaat het om een gemiddelde woning, met een normale keuken.
9. De rechtbank constateert dat verweerder naar aanleiding van het bezwaar aan eiser heeft gevraagd om inlichtingen over de secondaire objectkenmerken van de woning, zoals de voorzieningen, de constructie en het onderhoud. Daartoe heeft de heffingsambtenaar aan (de gemachtigde van) eiser een inlichtingenformulier toegestuurd. Op dit verzoek heeft eiser niet gereageerd. Verweerder heeft vervolgens op 25 mei 2022 een informatiebeschikking gegeven, omdat eiser niet op dit verzoek heeft gereageerd. Eiser heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank stelt gelet hierop vast dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. De consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27a, eerste lid, van de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen, sprake is van een omkering en verzwaring van de bewijslast wat betreft de toestand van de woning. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder overigens niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting. [1]
9.1.
De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de staat van de woning slechter is dan waar verweerder van is uitgegaan. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als bovengemiddeld (factor 7) aangemerkt en de onderhoudstoestand en de voorzieningen als gemiddeld. Eiser heeft geen foto’s of objectieve gegevens overgelegd waaruit zou blijken dat ook de kwaliteit als gemiddeld moet worden aangemerkt. Daar komt nog bij dat verweerder onder verwijzing naar verkoopinformatie van de woning heeft toegelicht dat de woning in 2015 is verbeterd. De woning is volgens verweerder bijvoorbeeld geheel voorzien van kunststof kozijnen met dubbele beglazing en de rechtbank constateert dat dit door eiser niet is betwist. Verweerder heeft verder aangegeven dat de woningen in het complex voormalige sociale huurwoningen zijn waardoor een woning, zoals die van eiser, die nadien is verbeterd al snel in vergelijking met andere woningen een bovengemiddelde staat heeft. Deze toelichting vindt de rechtbank, mede gelet op de foto’s en verkoopinformatie van de referentiewoning [adres 4] , die recent is verkocht nadat de woning sociaal werd verhuurd, begrijpelijk. Tegenover de onderbouwing van verweerder heeft eiser niets gesteld, ondanks de informatiebeschikking. De rechtbank gaat daarom uit van de staat van de woning zoals door verweerder is aangenomen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.