Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4718
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 250.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 december 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, M. Heek.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2021 gebouwde ‘tiny house’ met een tuinhuis. De woning is gelegen op een kavel van 557 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 204.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 250.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 augustus 2020 voor € 218.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 december 2021 voor € 670.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 juli 2022 voor € 330.100,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast zijn deze woningen tiny houses. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het eigen verkoopcijfer van de woning
8.1
Eiser stelt dat het eigen aankoopcijfer van de woning bepalend is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Volgens eiser is het eigen aankoopcijfer van de woning (€ 167.790,-) een nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde van de woning, dan de verkoopcijfers van de referentiewoningen die verweerder hanteert. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Uit de jurisprudentie volgt dat een eigen aankoopcijfer bepalend kan zijn wanneer de woning kort voor de waardepeildatum is verkocht. In de regel wordt dan uitgegaan dat de betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft. [1] Gelet op het tijdsverloop van ongeveer 2 jaar tussen de datum van ondertekening van koop/aanneemovereenkomst op 24 januari 2019 en de waardepeildatum (1 januari 2021) is de rechtbank van oordeel dat het eigen aankoopcijfer in dit geval niet maatgevend is voor de WOZ-waarde. Eiser heeft hierover op de zitting nog aangevoerd dat dit tijdsverloop niet relevant is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Eiser onderbouwt dit echter niet. Daarbij komt dat verweerder op de zitting heeft gesteld en met de taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de grondprijzen in de wijk [wijk] , waar de woning ligt, na het aangaan van de koopovereenkomst op 24 januari 2019 sterk zijn gestegen, namelijk van € 42,- per m2 ten tijde van de aankoop naar € 86,- per m2 in 2021. Ook die omstandigheid leidt tot het oordeel dat de eigen aankoop niet maatgevend kan zijn om de waarde van de woning op de waardepeildatum te bepalen.
8.2
Verweerder heeft er verder terecht op gewezen dat de eigen aankoopsom een vrij-op-naam prijs is. Een dergelijke prijs komt veelal op andere wijze tot stand dan de waarde in het economisch verkeer in een vrije markt van vraag en aanbod. Daarbij komt dat eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt welke elementen in de koop-aanneemsom zijn inbegrepen en welke niet. Hierdoor is niet duidelijk hoe de koop-aanneemsom in verhouding staat tot de toestand van de woning op waardepeildatum.
8.3
Eiser wijst verder nog op de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1604, ter onderbouwing van zijn standpunt dat het eigen aankoopcijfer bepalend is. Dit standpunt volgt de rechtbank niet. In die uitspraak gaat het namelijk om een tijdsverloop van zeven maanden, namelijk tussen het sluiten van de koopovereenkomst op 6 mei 2016 en als waardepeildatum 1 januari 2017. Dat is in deze zaak dus anders. In die uitspraak ziet de rechtbank geen grond om de waarde van eisers woning te bepalen aan de hand van de geïndexeerde vrij-op-naam prijs. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht het eigen aankoopcijfer buiten beschouwing heeft gelaten.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.