Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4320
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 824.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 maart 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1915 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m² en een kaveloppervlakte van 107 m².
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 521.000,-. Op de zitting bepleit eiser een waarde van € 580.000,- tot maximaal € 600.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 824.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen van woningen gelegen in [woonplaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 31 maart 2021 voor € 880.065,-;
- [adres 3], verkocht op 19 maart 2020 voor € 1.090.000,-;
- [adres 4], verkocht op 17 juli 2020 voor € 1.110.000,-;
- [adres 5], verkocht op 15 september 2021 voor € 1.260.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie, waaraan eiser zegt de ‘35%-regel’ te ontlenen een instructie is voor de heffingsambtenaar. Het is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden bij haar oordeel of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. [1]
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix zijn de verschillende waardebepalende onderdelen van de referentiewoningen en de woning benoemd. De heffingsambtenaar heeft daarbij gebruik gemaakt van referentiewoningen die voor wat betreft staat van onderhoud en voorzieningen aanzienlijke verschillen in kwalificering met elkaar en met de woning hebben. De staat van onderhoud van de referentiewoningen is voldoende of goed, terwijl de staat van onderhoud van de woning matig is.
Het voorzieningenniveau van de referentiewoningen is normaal tot luxe/modern, terwijl het voorzieningenniveau van de woning eenvoudig/verouderd is. Geen enkele referentiewoning scoort op die factoren hetzelfde als de woning of lager. Alle vier scoren beter dan de woning. Met zulke verschillen en geen onderbouwing met een zelfde of slechtere kwalificering op onderhoud en voorzieningenniveau kan de heffingsambtenaar niet volstaan met de enkele stelling dat de woning een lagere prijs per m² heeft dan de vier referentiewoningen.
8. Gelet op het voorgaande is het de rechtbank niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar met deze verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau rekening heeft gehouden in de waardevaststelling. Daar komt bij dat ook niet duidelijk is hoe met het verschil in ligging van de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. De woning van eiser ligt aan een drukke, doorgaande weg. De woning aan de [straat 1] is gelegen in een woonwijk en niet aan een doorgaande weg. De woningen aan de [straat 2] liggen vlak naast het [park]. Uit de verkoopwaarden van de vier gekozen referentiewoningen kan daarmee niet worden afgeleid hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Het college is er daarom niet geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 824.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 580.000,- ofwel € 600.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de waarde van de woning op de verkopen van de woningen aan de [adres 6], [adres 7] en [adres 8]. De woning op nummer [adres 6] is echter niet goed vergelijkbaar, omdat deze ten tijde van de eerste verkoop veel kleiner was dan eisers woning. Wat betreft de twee andere woningen is, zoals ook van de zijde van de heffingsambtenaar toegelicht, duidelijk te zien dat die woningen een andere uitstraling hebben en bovendien op een drukker gedeelte van de [straat 3] in de nabijheid van de [straat 4] staan. Eiser heeft zijn voorgestane waarde niet verder onderbouwd. Dat de door hem aangedragen referentiewoningen volgens eiser een beter vergelijkbare ligging hebben, is niet toereikend om op grond daarvan te concluderen dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 600.000,-, omdat dit nog niks zegt over de waarde van de woning.
Wat is de uitkomst?
10. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 750.000,-.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
12. Ook moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belasting jaar 2022 vast op
€ 750.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten tot een bedrag van € 2.266,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.