Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4615
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 379.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2022 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1952 gebouwde rijwoning met twee bergingen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m² en een kaveloppervlakte van 148 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 298.000,-. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 379.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar ten onrechte de bouwtekeningen van de gebruikte referentiewoningen niet heeft verstrekt waardoor niet kan worden nagegaan of de inhoud van de referentiewoningen juist is vastgesteld, ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
5. Wel handhaaft eiser zijn grond dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten had moeten overleggen op grond waarvan de KOUDV-factoren en de objectkenmerken van de referentiewoningen kunnen worden onderbouwd. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de referentiewoningen juist zijn en verzoekt de heffingsambtenaar alsnog de ontbrekende stukken te overleggen.
6. De rechtbank overweegt dat in het zogenoemde Black Box-arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 is geoordeeld dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens. [1] De iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat die gegevens van de VNG in beginsel niet behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en dus niet verstrekt hoeven te worden. [2] Dat is alleen anders als de heffingsambtenaar in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat hij dat niet heeft gedaan. Daarnaast geldt dat als eiser van mening is dat de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix genoemde objectkenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van de heffingsambtenaar om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-kaarten in te brengen. In dit geval had eiser dat echter niet gedaan en hoefden de iWOZ-kaarten dus ook niet ingebracht te worden. De beroepsgrond slaagt niet.
De indexering
7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [3] en naar het Black Box-arrest.
8. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix de trendpercentages voor de jaren 2020 en 2021 van respectievelijk 10,2% en 19,1% zijn genoemd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze trendpercentages volgen uit de permanente marktanalyse van alle verkochte woningen voor dit type woningen in de gemeente [gemeente] met uitzondering van woningen in verhuurde staat en woningen die binnen een familie zijn verkocht of van een BV naar een particulier zijn overgegaan. Eiser heeft op de zitting gesteld dat deze onderbouwing summier is, maar zonder verdere toelichting van zijn stelling ziet de rechtbank niet in waarom de indexering van de verkoopcijfers niet juist is. Daarbij betrekt de rechtbank dat het op de weg van eiser had gelegen om eerder in de beroepsprocedure de heffingsambtenaar te vragen om een onderbouwing van de gegevens. Het verweerschrift met de taxatiematrix is ruim voor de zitting, op 16 februari 2023, naar eiser toegestuurd. Gezien deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar op de zitting kon volstaan met de toelichting dat de indexering volgt uit de marktanalyse.
9. De rechtbank zal nu de inhoudelijke beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
10. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
11. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vijf referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 26 maart 2020 voor € 377.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 augustus 2020 voor € 361.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 november 2021 voor € 460.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 461.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 450.000,-.
13. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, namelijk de badkamer uit 1989 en de keuken uit 1953/1974. Daarnaast is volgens eiser sprake van ouderwetse voorzetramen in de woonkamer, slechte isolatie en betonrotproblemen op het balkon. Eiser verwijst hiervoor naar de overgelegde foto’s.
14. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke rijwoningen in dezelfde buurt met een vergelijkbare uitstraling. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van de woning als ‘matig’ heeft gekwalificeerd en het voorzieningenniveau als ‘eenvoudig/verouderd’. In de door eiser ingebrachte foto’s ziet de rechtbank geen reden voor het oordeel dat het nog slechter is gesteld met deze objectkenmerken.
15. Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat hem uit de taxatiematrix vooral opvalt dat er te snel is afgestaffeld. Daarom bestrijdt eiser dat de grondstaffel juist is toegepast. Hij mist ook de gegevens waarop de grondstaffel is gebaseerd.
16. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de grondstaffels op verzoek van de (vorige) gemachtigde van eiser in bezwaar per e-mail zijn verstrekt. De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van wat er op de hoorzitting is besproken niet blijkt dat de gemachtigde heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de grondstaffel. De rechtbank stelt verder vast dat in de taxatiematrix de gebruikte grondstaffel is opgenomen. Voor de eerste 75 m² grond wordt een grondprijs van € 625,- per m² gehanteerd. Voor de 75 m² daarboven tot 150 m² is een grondprijs gehanteerd van € 500,- per m². Voor de 150 m² daarboven wordt een prijs van € 225,- per m² gehanteerd en boven de 300 m² een prijs van € 75,- per m². Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van grondverkopen van dezelfde type woningen in de gemeente. Gezien het late moment waarop eiser zijn twijfel over de juistheid van de grondstaffel naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar kon volstaan met de hiervoor gegeven toelichting zonder daarbij de door eiser gevraagde gegevens alsnog over te leggen. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix al op 5 januari 2023 aan de gemachtigde van eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn desgewenst een schriftelijke reactie had gestuurd. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
17. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.