Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2333
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: B. van der Wielen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 557.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport en taxatiematrix ingediend, waarmee een waarde van € 569.437,- wordt onderbouwd.
De zaak is behandeld op 23 november 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is vertegenwoordig door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2017 gebouwde twee-onder-een-kap woning met aanbouw en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m2 en kaveloppervlakte van 269 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 489.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 557.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt betaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woning die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 september 2020 voor € 627.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 juni 2019 voor € 450.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 16 juni 2020 voor € 559.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder haar de gegevens had moeten verstrekken die ten grondslag liggen aan de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Zij wijst erop dat zij in het beroepschrift om deze gegevens heeft verzocht.
7. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de referentiewoningen inderdaad geïndexeerd naar de waardepeildatum, voordat die cijfers zijn gebruikt als onderbouwing van de vastgestelde waarde. In het taxatierapport staat niet op welke wijze tot deze indexatie is gekomen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het gemiddelde indexatiecijfer is gebruikt zoals dat volgt uit de marktanalyse voor dergelijke woningen in de gemeente [gemeente] . Daarnaar op de zitting gevraagd heeft verweerder verder toegelicht dat dit gemiddelde indexatiecijfer volgt uit een taxatiematige analyse van alle beschikbare marktgegevens in de gemeente. Die berekening is gemaakt op basis van de uitgangspunten die de Waarderingskamer daaraan stelt, en is vastgelegd in een Excel-bestand. Dat is een bestand met ongeveer 20.000 objecten met adresgegevens. Dat bestand is volgens verweerder rekenkundig niet direct tot de gehanteerde indexatiecijfers te herleiden, maar ligt daaraan wel ten grondslag.
8. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen.
9. Uit de rechtspraak volgt dat gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in databases in beginsel op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, voor zover zij van belang en raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Deze gegevens vormen het op de zaak betrekking hebbende ‘stuk’, dat in de vorm van een afdruk of op een andere geschikte wijze ter beschikking moet worden gesteld. Daarbij is niet van belang of de gegevens worden ‘opgehaald’ uit één bestand of uit meer bestanden. [1] Uit het ‘blackboxarrest’ volgt vervolgens dat de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken zich niet kan uitstrekken tot informatie die de heffingsambtenaar zelf niet kan raadplegen. Maar als de WOZ-beschikking of de uitspraak op bezwaar geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, dan moet de heffingsambtenaar zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. [2]
10. De rechtbank heeft eerder geoordeeld over de cijfermatige gegevens die heffingsambtenaren gebruiken om verkoopcijfers te indexeren naar de waardepeildatum. Aan een dergelijke indexatie worden vaak modelmatige gegevens ten grondslag gelegd waaruit de marktsituatie in de betreffende periode wordt afgeleid. Als dat is gebeurd, dan zijn ook deze gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken. Het blackboxarrest heeft ook voor die gegevens te gelden. [3]
11. De rechtbank oordeelt in het licht van het voorgaande dat de gegevens die bij verweerder berusten en die ten grondslag zijn gelegd aan de gehanteerde indexatiecijfers van de referentieverkopen, moeten worden aangemerkt als op de zaak betrekking hebbende stukken. Het gaat immers om de gegevens die, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, als uitkomst van de marktanalyse in een digitaal bestand zijn neergelegd en die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling. Verweerder had eiseres in reactie op het verzoek dat zij daartoe in het beroepschrift heeft gedaan in de gelegenheid moeten stellen om inzicht te krijgen in deze gegevens om deze te kunnen controleren. Verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb.
12. Op grond van artikel 8:31 van Pro de Awb verbindt de rechtbank aan deze schending de gevolgtrekkingen die haar geraden voorkomen. Dit beoordeelt zij aan de hand van de uitgangspunten die de rechtbank daarvoor eerder heeft gegeven. [4] In dit geval heeft eiseres door het niet verstrekken van de gegevens achter de indexatiecijfers onvoldoende de gelegenheid gekregen om kennis te nemen van alle relevante informatie om haar standpunt te onderbouwen. Deze informatieachterstand is gedurende de beroepsprocedure niet hersteld. De betreffende gegevens zijn bovendien relevant, omdat de woningwaarde per m2 die verweerder in de taxatiematrix aan de woning toekent, precies het gemiddelde is van de (gecorrigeerde) woningwaardes per m2 van de referentiewoningen. Hoewel er ruim € 12.000,- verschil is tussen de op basis daarvan voor de woning getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde, zou een geslaagde betwisting van de indexatiecijfers naar het oordeel van de rechtbank in beginsel kunnen leiden tot de conclusie dat verweerder die vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat is dan ook de gevolgtrekking die de rechtbank in dit geval verbindt aan de schending van artikel 8:42 van Pro de Awb: verweerder heeft niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning met € 557.000,- niet te hoog is vastgesteld.
13. Gelet op dit oordeel hoeft niet meer te worden ingegaan op de andere beroepsgronden van eiseres over het taxatierapport van verweerder.
14. De rechtbank geeft verweerder niet de gelegenheid om de gegevens die aan de indexatiecijfers ten grondslag liggen alsnog over te leggen. Daarvoor is er voldoende kans geweest, terwijl de rechtbank ook zonder die gegevens voldoende informatie in het dossier heeft om zo nodig zelf een beslissing te kunnen nemen over de WOZ-waarde.
15. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
16. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door hem voorgestane waarde van € 489.000,- aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres daarin niet is geslaagd. Eiseres heeft zelf geen taxatie laten verrichten, maar heeft in haar beroepschrift enkele verkoopcijfers aangevoerd die volgens haar geschikt zijn om de door haar voorgestane waarde te onderbouwen. Verweerder heeft er echter op gewezen dat die verkopen daarvoor niet geschikt zijn omdat die woningen ofwel in een andere wijk liggen, ofwel een andersoortige ligging hebben. De rechtbank volgt verweerder daarin, waarbij zij meeweegt dat eiseres deze door verweerder aangedragen waardebepalende verschillen niet heeft betwist en ook niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe die zich verhouden tot de door haar voorgestane waarde.
Conclusie
17. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 530.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
18. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 1).
19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.082,-; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.