Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10097783 UC EXPL 22-6141 MvdH/40201
Vonnis in verzet van 15 maart 2023
inzake
de vereniging
Vereniging van Eigenaren Flatgebouw [locatie],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen de VVE,
gedaagde partij in het verzet,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: A.Ch. Boiten, gerechtsdeurwaader.
tegen:
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij in het verzet,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in de zaak met zaaknummer 9847534 UC EXPL 22-2961;
- het door deze rechtbank op 18 mei 2022 tussen de VVE en [eiser] bij verstek gewezen vonnis in die zaak;
- de verzetdagvaarding (aan te merken als de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie);
- de brief van 2 februari 2023 van de VVE met aanvullende bijlagen;
- de e-mail van 9 februari 2023 van [eiser] met bijlagen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 februari 2023. Namens de VVE is toen verschenen de heer [A] , bijgestaan door mevrouw mr. M.J. Zoetelief-Verbaan als gemachtigde. [eiser] is eveneens verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen van de zitting gemaakt.
1.3.
Daarna volgt dit vonnis.
2. Het geschil
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] , plaatselijk bekend [adres] in [woonplaats] , in het flatgebouw [locatie] . Ten behoeve van het flatgebouw is de VVE opgericht. [eiser] is van rechtswege lid van de VVE.
2.2.
De VVE stelt dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, omdat hij de VVE-bijdragen niet tijdig heeft betaald en zijn balkon niet heeft schoongemaakt waardoor de VVE kosten heeft moeten maken voor het inschakelen van een schoonmaakbedrijf.
2.3.
De VVE vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [eiser] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 980,18 (bestaande uit de achterstallige VVE-bijdrage van in totaal € 1.753,60 over de maanden juli 2021 tot en met april 2022, de doorbelasting van de schoonmaakkosten voor het balkon van [eiser] van € 475,29, € 6,05 aan kadastrale recherchekosten, € 14,42 aan wettelijke rente tot 20 april 2022 en € 309,06 aan buitengerechtelijke incassokosten minus de betaling van € 1.578,24 door [eiser] op 7 maart 2022 na de aanmaning van de VVE), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 april 2022;
- [eiser] veroordeelt tot maandelijkse doorbetaling van de periodieke voorschotbedragen vanaf 1 mei 2022, indien [eiser] in gebreke blijft deze te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente;
- [eiser] veroordeelt in de proceskosten.
2.4.
Bij verstekvonnis van 18 mei 2022 is de vordering van de VVE toegewezen met dien verstande dat de kosten kadastrale recherche in het totaalbedrag aan proceskosten zijn opgenomen waardoor een bedrag van € 974,13 aan toegewezen hoofdsom resteert. De vordering tot maandelijkse doorbetaling van de periodieke voorschotbedragen is in dit vonnis toegewezen voor de maand mei 2022 en afgewezen voor de daarop volgende maanden met de motivering dat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] – ook in de toekomst – hiermee in gebreke zal blijven. [eiser] is in dit vonnis veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 580,34.
2.5.
Een deurwaarder heeft in opdracht van de VVE op 25 juli 2022 beslag gelegd op het banktegoed op de bankrekening van [eiser] . Het beslag heeft voor € 8.044,63 doel getroffen en is uitgewonnen voor een bedrag ad € 2.716,16. Dit bedrag heeft de VVE ontvangen.
2.6.
[eiser] heeft verzet gedaan tegen het verstekvonnis. In verzet heeft [eiser] gesteld dat hij op het moment van dagvaarden bij was met de betaling van de maandelijkse VVE-bijdragen met uitzondering van de maand april 2022 en dat het te ver gaat om hiervoor te dagvaarden. [eiser] stelt verder dat hij in 2017 met de toenmalig beheerder van de VVE heeft afgesproken dat hij verzamelbetalingen mag doen (waardoor hij ook regelmatig vooruitbetaald) omdat hij onregelmatige inkomsten heeft. Zijn betaling op 8 maart 2022 is volgens [eiser] zo’n verzamelbetaling geweest. Hij heeft die betaling niet gedaan naar aanleiding van de aanmaning van 24 januari 2022 van de gemachtigde van de VVE want die aanmaning heeft hij helemaal niet ontvangen.
Het aan [eiser] doorbelaste bedrag van € 475,29 voor schoonmaakkosten is volgens [eiser] absurd, omdat het balkon niet zo vies was, het niet nodig was om het schoon te maken omdat er voor het schilderen van het balkon toch een fikse laag van de balkonvloer moest worden verwijderd, het een klein balkon is dat binnen 45 minuten schoon is en de gangbare tarieven voor de schoonmaak van een balkon veel lager liggen.
Ook heeft [eiser] naar voren gebracht dat het er op begint te lijken dat er een hetze tegen hem gaande is om hem het leven zuur te maken en op kosten te jagen. [eiser] leidt dit af uit het feit dat brieven naar zijn huisadres worden gestuurd terwijl de VVE ermee bekend is dat [eiser] in het buitenland verblijft en in dat kader een postadres aanhoudt. Ook is hij goed bereikbaar via e-mail en telefoon. De VVE heeft volgens [eiser] nagelaten om via deze kanalen contact met hem te zoeken. Op die manier had het maken van kosten kunnen worden voorkomen.
Op de zitting heeft [eiser] nog betwist dat het bestuur van de VVE en de deurwaarder gemandateerd zijn door de VVE.
2.7.
[eiser] heeft verder een reconventionele vordering ingediend omdat de VVE volgens hem ten onrechte beslag heeft gelegd. Hij vordert daarom terugbetaling van het bedrag van € 2.716,16 dat door de deurwaarder bij hem is uitgewonnen. Verder vordert hij een bedrag van € 80,00 aan kosten die de bank bij hem in rekening heeft gebracht vanwege het onnodige beslag.
3.De beoordeling
De ontvankelijkheid in het verzet
3.1.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiser] tijdig verzet tegen het vonnis van 18 mei 2022 heeft gedaan. Hij is dan ook ontvankelijk in zijn verzet.
De vorderingen van de VVE
3.2.
De geldvordering van de VVE komt feitelijk neer op betaling van de schoonmaakkosten, de vve-bijdrage over één maand (april 2022) en de buitengerechtelijke kosten. Verder maakt de VVE aanspraak op de vve-bijdragen vanaf 1 mei 2022.
Schoonmaakkosten
3.3.
De vordering tot vergoeding van de gemaakte schoonmaakkosten is toewijsbaar. Uit de overgelegde stukken volgt dat [eiser] meerdere malen (op 1 juli 2021, 27 augustus 2021 en 4 oktober 2021) per e-mail door (de beheerder van) de VVE is verzocht om zijn balkon schoon te maken zodat in oktober 2022 schilderwerkzaamheden zouden kunnen worden uitgevoerd. In deze berichten is [eiser] er ook van op de hoogte gesteld dat als hij zelf geen zorg zou dragen voor de schoonmaak de schoonmaakkosten van een schoonmaakbedrijf aan hem zouden worden doorbelast. Bij de overgelegde stukken zit een factuur van het schildersbedrijf van € 475,29 met als omschrijving: ‘voor geleverd reinigingswerkzaamheden van het balkon aan de [adres] in verband met extreme vervuiling door duiven’. Dat er aanleiding was voor schoonmaakwerkzaamheden is hiermee voldoende vast komen te staan. [eiser] heeft dit onvoldoende concreet betwist. Omdat [eiser] de werkzaamheden ondanks sommaties niet zelf heeft uitgevoerd, mochten de schoonmaakkosten van een derde partij aan hem worden doorbelast. De kantonrechter ziet geen reden om af te wijken van het door de VVE gevorderde bedrag van € 475,29 omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze kosten gezien de verrichte werkzaamheden niet reëel zouden zijn. De algemene stellingen van [eiser] dat het maar een klein balkon is en dat er op het internet veel partijen te vinden zijn die het goedkoper hadden kunnen doen, geven de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om af te wijken van de overgelegde factuur voor daadwerkelijk gemaakte kosten.
De vve-bijdrage
3.4.
Ook de vve-bijdrage van april 2022 was [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter bij het uitbrengen van de dagvaarding aan de VVE verschuldigd. Voor zover er al sprake was van een rechtsgeldige afspraak in 2017 dat [eiser] gerechtigd was om de vve-bijdrage eens in de zoveel tijd als verzamelbetaling (en soms dus ook deels achteraf) te doen, dan was dit een tijdelijke afspraak zolang de VVE voldoende geld in kas had. Dit blijkt ook met zoveel woorden uit de door [eiser] overgelegde e-mail van 9 maart 2017 van de toenmalig beheerder. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] heeft moeten begrijpen dat de vve-bijdrage in ieder geval vanaf 2021 tijdig moest worden betaald omdat uit de overgelegde notulen van die periode blijkt dat de VVE aanzienlijke kosten moest gaan maken voor onderhoud en er dus mogelijk ook kasproblemen konden ontstaan bij niet tijdige betaling.
3.5.
Uit de overgelegde notulen van de algemene ledenvergadering van 3 mei 2021 volgt ook dat de beheerder gemandateerd is om incassomaatregelen te treffen in geval van achterstallige betalingen. Ook de door [eiser] op de zitting ingenomen stelling dat er geen sprake is van een rechtsgeldig mandaat gaat dus niet op.
3.6.
Op basis van de overgelegde stukken en de ingediende vorderingen kan de kantonrechter niet vaststellen dat de VVE bezig is met een hetze tegen [eiser] . Wel is het raadzaam dat de VVE in het vervolg overige betrokken informeert over de gewenste wijze van communiceren (geen brieven naar zijn huisadres, maar correspondentie per e-mail of naar zijn postadres) met [eiser] omdat hij in het buitenland verblijft.
Buitengerechtelijke kosten
3.7.
[eiser] bestrijdt dat hij de zogenoemde ‘14 dagen brief’ heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat de door de VVE gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking komt, omdat de VVE niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro door [eiser] op zijn laatst is ontvangen. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 309,06 zal alsnog worden afgewezen. Hierdoor resteert een door [eiser] aan de VVE te betalen bedrag van (974,13 – 309,06 =) € 665,07.
Vve-bijdragen vanaf mei 2022
3.8.
De vve-bijdragen vanaf mei 2022 tot aan de datum van dit vonnis zijn toewijsbaar indien en voorzover deze nog niet zijn betaald. De vordering tot doorbetaling van de vve-bijdragen na de datum van dit vonnis zullen worden afgewezen, omdat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] – ook in de toekomst – hiermee in gebreke zal blijven
Verzet grotendeels ongegrond
3.9.
Het verzet van [eiser] is grotendeels ongegrond waardoor het verstekvonnis grotendeels bekrachtigd kan worden. Omwille van de leesbaarheid zal het verstekvonnis echter in zijn geheel worden vernietigd waarna het merendeel van de vordering opnieuw zal worden toegewezen op de in de beslissing te vermelden wijze.
Vorderingen van [eiser]
3.10.
De vordering van [eiser] tot terugbetaling van het bedrag van € 2.716,16 dat de VVE vanwege de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis heeft ontvangen wordt toegewezen tot het bedrag van € 309,06 aan buitengerechtelijke kosten. Gelet op voornoemde overwegingen wordt het verstekvonnis namelijk voor het overige deel in stand gelaten en bestaat er wel een grond voor betaling van [eiser] aan de VVE.
Proces- en beslagkosten
3.11.
Het verstekvonnis houdt grotendeels stand waardoor vast staat dat de aan de zijde van de VVE gemaakte beslag en executiekosten krachtens een geldige titel zijn gemaakt. Deze kosten zullen dan ook door [eiser] moeten worden vergoed. De beslag- en executiekosten worden begroot op € 994,16 bestaande uit € 718,34 (271,45 +140,35 + 306,54) aan explootkosten en € 275,82 (92,74 + 90,34 + 92,74) aan betekeningskosten.
3.12.
Omdat het verweer van [eiser] in conventie grotendeels is afgewezen, zal hij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE worden begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde (1 punt x tarief 124,00). De proceskosten in reconventie zullen, gelet op de omstandigheden van het geval, worden gecompenseerd.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
vernietigt het door deze rechtbank op 18 mei 2022 onder zaaknummer 9847534 UC EXPL 22-2961 gewezen verstekvonnis,
en opnieuw beslissend
4.2.
veroordeelt [eiser] om aan de VVE tegen bewijs van kwijting te betalen € 665,07, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 april 2022 tot de voldoening;
4.3.
veroordeelt [eiser] om aan de VVE tegen bewijs van kwijting te betalen € 175,36 per maand terzake de vve-bijdrage vanaf mei 2022 tot en met maart 2023, eventueel aangepast met de jaarlijkse verlaging of verhoging conform rechtsgeldig door de VVE genomen besluit, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de respectievelijke termijn tot de voldoening, mits [eiser] gedurende deze periode als eigenaar van het appartement in Utrecht kan worden aangemerkt;
4.4.
veroordeelt [eiser] in de beslag- en executiekosten, tot op heden begroot op € 994,16
4.5.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van de VVE, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 704,34, waarin begrepen € 248,00 aan salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4.7.
veroordeelt de VVE om aan [eiser] te betalen € 309,06, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 augustus 2022 tot de voldoening;
4.8.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt.
in conventie en in reconventie
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.