Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3690
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigden: B. Boersma en R. Reijers).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juni 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 354.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 april 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
2. De woning is een in 1931 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.
3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 256.676,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. [1]
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 465.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 september 2020 voor € 470.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 augustus 2020 voor € 406.000,-.
- [adres 2] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 465.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 september 2020 voor € 470.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 augustus 2020 voor € 406.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 354.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type (bovenwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte, voorzieningen en ligging. Voor zover de referenties afwijken qua staat van onderhoud, ligging en overlastfactoren, heeft verweerder in de matrix inzichtelijk gemaakt dat met dat verschil voldoende rekening is gehouden door de woningwaarde per m2 van de woning ongeveer € 800,- lager te taxeren dan de (gemiddelde) woningwaarde van de referenties. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woning en de referenties in de matrix cijfermatig moest uitsplitsen.
8. Wat eiser verder in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het hem vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe of andere vergelijkingsobjecten aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen. [2]
10. Over de verschillende waardedrukkende factoren die eiser noemt merkt de rechtbank nog het volgende op. Het is de rechtbank niet gebleken dat de woning alle leidingen deelt met het op de begane grond gelegen bedrijfspand. Verweerder heeft op de zitting voldoende toegelicht dat het gebruikelijk is dat men in de lagere woonlagen moet dulden dat er leidingen door de woning lopen ten behoeve van de bovenste verdiepingen. In zoverre is de situatie van eiser niet ongebruikelijk.
11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat er onvoldoende rekening is gehouden met de overlast door de aanwezigheid van de [cafe] . Hoewel de rechtbank begrijpt dat eiser hiervan enige overlast ervaart, kan niet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat dit verschil in ligging is verdisconteerd in de lagere getaxeerd m2 prijs van de woning. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende toegelicht dat er met de aanwezigheid van de smartshop geen rekening hoeft te worden gehouden. Dit betreft een winkel waarvan geen overlast is geconstateerd. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat alle referenties op drukke locaties zijn gelegen en dat zij dus elk hun eigen vorm van overlast kennen.
12. De rechtbank volgt eiser verder niet dat de staat van onderhoud van de woning slecht zou zijn. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat er met de classificering matig voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De heffingsambtenaar heeft dit geconstateerd op basis van foto’s die eerder door eiser zijn overgelegd, en op basis van een observatie van de buitenzijde van de woning. Eiser heeft daarentegen op geen enkele wijze nader onderbouwd waarom de staat van onderhoud slecht zou zijn.
13. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar tot slot in zijn standpunt dat het feit dat het beneden gelegen bedrijfspand leeg staat geen invloed heeft op de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat het bedrijfspand ook in eigendom is bij eiser en er is niet gebleken van enige overlast in verband met de leegstand ervan.
14. De rechtbank begrijpt de stelling van eiser dat er gewaardeerd is met te hoge waardes zo, dat hij verwijst naar de indexering die de heffingsambtenaar heeft toegepast. Voor zover eiser daarop doelt, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ter zitting afdoende heeft onderbouwd dat de gebruikte indexeringspercentages voortkomen uit de marktanalyse van verkochte bovenwoningen in de regio [woonplaats] . En dat die percentages naar rato van tijd zijn toegepast op de koopsommen.
15. De rechtbank is ten slotte van oordeel dat op de heffingsambtenaar geen verplichting rustte om in de bezwaarfase de iWOZ kaarten te overleggen. Niet is gebleken dat deze kaarten ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling in bezwaar. Er kan dan ook niet worden gezegd dat zij onderdeel uitmaken van de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat een dergelijke verplichting niet bestaat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
6 juli 2023.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
6 juli 2023.
De rechter is verhinderd
om de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.