ECLI:NL:RBMNE:2023:4696

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/4757

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 september 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: A.L.M. Keeris).

Procesverloop

In de beschikking van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 385.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 26 juni 2023. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1964 gebouwde vrijstaande woning, met een aangebouwde garage van 32 m2, een carport van 14 m2 en 10 stuks zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en is gelegen op een perceel van 491 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 338.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 385.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 2 april 2020 voor € 310.000,-.
[adres 3] , verkocht op 12 april 2021 voor € 405.500,-.
[adres 4] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 772.500,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allen in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.

Artikel 40 Wet Pro WOZ

8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase heeft overlegd. Volgens eiser is in het bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel en de KOUDV-factoren.

9. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en KOUDV-factoren behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. In de uitspraak van de meervoudige kamer van 5 juli 2021^[1]heeft de rechtbank uitvoerig uiteengezet welke consequenties hieraan verbonden moeten worden. Uit het bezwaarschrift blijkt dat eiser om de grondstaffel en KOUDV-factoren heeft verzocht. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de grondstaffel en KOUDV-factoren abusievelijk niet naar eiser zijn toegezonden. Deze stukken zijn in de beroepsfase als bijlage meegestuurd. Dit betekent dat er sprake is van een schending van artikel 7:4 Awb Pro en artikel 40 Wet Pro WOZ waardoor er bij eiser in de bezwaarfase een informatieachterstand is ontstaan. In de beroepsfase zijn deze gegevens wel verstrekt waardoor de informatieachterstand is hersteld.

10. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat de informatieachterstand is hersteld en eiser verder niet in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV-factoren van de gehanteerde referentiewoningen en deze kunnen betwisten. In navolging van de uitspraak van 5 juli 2021 betekent dit dat het geconstateerde gebrek kan worden gepasseerd met artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van het griffierecht.

11. Eiser stelt verder dat verweerder ten onrechte het verslag van de hoorzitting niet heeft ingebracht. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar een kopje ‘horen’ is opgenomen. Wat in de hoorzitting naar voren is gebracht, is in de uitspraak op bezwaar verwerkt. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De rechtbank overweegt hierbij dat het verslag van de hoorzitting in beginsel vormvrij is. Zo kan, in plaats van een afzonderlijk verslag, ook uit de uitspraak op bezwaar blijken wat er tijdens de hoorzitting is besproken.^[2]In dit geval heeft verweerder ervoor gekozen om geen verslag van de hoorzitting te maken, maar om hetgeen dat besproken is op de hoorzitting te verwerken in de uitspraak op bezwaar. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat verweerder ten onrechte geen verslag van de hoorzitting heeft ingebracht.

12. Eiser stelt verder dat verweerder geen taxatierapport heeft overlegd. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat pas in de beroepsfase een taxatierapport wordt opgemaakt. De rechtbank overweegt dat in dit geval het taxatieverslag de uitkomst is van de modelmatige waardebepaling door verweerder in bezwaar. Verweerder hoeft echter niet méér stukken te verstekken dan waar hij op dat moment over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

De uitspraak op bezwaar van 2022 en de schikking van 2021

13. Eiser stelt dat op diverse onderdelen het bezwaarschrift van 2020 gegrond is verklaard. De gegrondheid op basis van onderhoud, de gedateerdheid in algehele staat van de woning en de gedateerdheid van de keuken en badkamer geldt volgens eiser ook voor dit belastingjaar. Verder golden volgens eiser dezelfde argumenten bij het schikkingsvoorstel in 2021. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De rechtbank overweegt dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt niet.

Het taxatieverslag van de belastingjaren 2020 en 2021

14. Eiser stelt dat de belastingjaren 2020 en 2021 zich moeilijk laten vergelijken door het ontbreken van vergelijkbare m3 en m2. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat de gemeente tegenwoordig de maatvoering berekent aan de hand van de gebruiksoppervlakte in plaats van inhoud van woningen. Hierdoor is het verschil in de maatvoering te verklaren. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de gehanteerde maatvoering onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.

De door verweerder gehanteerde referentiewoningen in de bezwaarfase

15. Eiser stelt dat de in bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 5] niet als onderbouwing kan worden gebruikt. Deze woning ligt namelijk in [plaats] . Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder in beroep drie referentiewoningen hanteert die net zoals de woning in [woonplaats] zijn gelegen. [adres 5] wordt niet meer als onderbouwing gehanteerd. De beroepsgrond treft in zoverre geen doel.

16. De beroepsgrond gericht tegen de referentiewoning [adres 6] die verweerder in de bezwaarfase heeft gehanteerd behoeft geen bespreking, nu verweerder die referentiewoning in beroep niet langer hanteert ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.

De staat van onderhoud

17. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hiermee rekening is gehouden, door de onderhoudstoestand in de taxatiematrix op een ‘2’ te waarderen. Dit betekent dat het onderhoud onder gemiddeld is. De referentiewoningen zijn voor onderhoud op een ‘3’gewaardeerd. Dit leidt tot een correctie van 5% op de m2-prijzen van de referentiewoningen. Volgens verweerder is daarom voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Daar komt bij dat eiser zijn stellingen op dit punt niet concreet heeft onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

Doelmatigheid

18. Eiser stelt verder dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning. Eiser heeft hierover op de zitting toegelicht dat in voorgaande jaren in bezwaar en in een schikking met de gemeente, verweerder eiser op dit punt tegemoet is gekomen. De rechtbank constateert dat eiser geen stukken van dit schikkingsvoorstel heeft overlegd. In de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2020 staat dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat de woning niet ondoelmatig is ingedeeld. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd waarom de doelmatigheid van de woning onjuist is en lager zou moet worden gewaardeerd. De rechtbank merkt daarbij op dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging

19. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij een hondenuitlaatplaats. Eiser verwijst hierbij naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 8 april 2003.^[3]Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat niet uit geobjectiveerde gegevens blijkt dat een hondenuitlaatplaats een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig groot is dat dit een waardedrukkend effect heeft. In de door eiser aangehaalde uitspraak gaat het er verder niet over of er sprake is van een waardedrukkend effect. Daar komt bij dat de WOZ-waarde is vastgesteld op € 385.000,- en uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde in het economisch verkeer is vastgesteld op
€ 414.000,-. Hierdoor is er ruimte in de waardebepaling om met een eventueel waardedrukkend effect rekening te houden. De beroepsgrond slaagt niet.

De garage en carport

20. Eiser voert verder aan dat de KOUDV-factoren van de garage en de carport van de woning op een ‘1’ moeten worden gewaardeerd. Eiser stelt dat het niet consistent is dat de kwaliteit en onderhoud van de woning op een ‘2’ staan en de garage en carport op een ‘3’ zijn gewaardeerd. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat onderhoud en kwaliteit bij garages en carports niet veel van elkaar afwijken, maar dat het bij een woonruimte wel flink uiteen kan lopen. Bovendien zijn er bij een garage en carport minder eisen dan bij een woonruimte. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Daar komt bij dat eiser niet gemotiveerd heeft onderbouwd waarom de garage en carport lager moeten worden gewaardeerd. Er is daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de garage en carport op dezelfde manier moeten worden gekwalificeerd als de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

De aanbouw van de woning

21. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte ervan uitgaat dat de woning een aanbouw heeft.

Uit de taxatiematrix blijkt dat een aanbouw van 18 m2 is meegenomen bij het aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van de woning en de referentiewoningen zijn afgeleid uit gegevens van het WOZ-waardeloket. Verweerder berekent tegenwoordig de maatvoering aan de hand van de gebruiksoppervlakte in plaats van inhoud van woningen. De woningen in de gemeente zijn hierdoor opnieuw opgemeten. Deze metingen zijn opgenomen in het WOZ-waardeloket. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de maatvoering van de gemeente onjuist is. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat verweerder een verkeerde maatvoering heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

De waarde van de carport

22. Eiser wijst erop dat de carport 14 m2 is en is gewaardeerd op € 2.100,-. Eiser vraagt zich af waarom de waarde van de carport van de woning in bijlage ‘i2’ een waarde heeft van
€ 1.800,- voor 20 m2. De rechtbank overweegt hierover dat dit niet om een referentiewoning gaat die in de beroepsfase is gehanteerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning vergelijkt met referentiewoningen zonder carport. Verweerder heeft hierover toegelicht dat hij voor de waarde van carports uitgaat van een forfaitaire eenheidsprijs van
€ 150,- per m2. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit bedrag niet gemotiveerd betwist. Daar komt bij dat de objectonderdelen en de waardering daarvan slechts hulpmiddelen zijn ter vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. De eindwaarde staat uiteindelijk ter discussie. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om van een ander bedrag voor de carport uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Gelijkheidsbeginsel

23. Eiser voert verder aan dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, heeft gehandeld. Eiser begrijpt niet dat de WOZ-waarde van zijn woning meer is gestegen dan de buurwoningen. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 juli 2005^[4]en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022^[5]moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Daarnaast moet het gaan om minstens twee identieke woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd om welke woningen het gaat en of deze woningen identiek aan elkaar zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.

Vertrouwensbeginsel

24. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2020 de afschrijvingstermijn van de zonnepanelen op de woning stelt op 25 jaar. Verweerder heeft deze afschrijvingstermijn bij de vaststelling van de huidige WOZ-waarde niet gehanteerd. Volgens eiser mocht hij erop vertrouwen dat verweerder ook bij dit belastingjaar de gehanteerde afschrijvingstermijn zou gebruiken. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat zonnepanelen een nieuw fenomeen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde en dit leidt steeds tot nieuwe inzichten. Dat er nu een nieuw inzicht is over de vraag hoe zonnepanelen gewaardeerd moeten worden, betekent niet dat er in strijd wordt gehandeld met het vertrouwensbeginsel. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe het bestuursorgaan in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. Verder is vereist dat die uitlating of gedraging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend.^[6]In de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2020 zegt de heffingsambtenaar niet toe dat hij deze afschrijvingstermijn ook voor volgende belastingjaren zal hanteren. Er is dus geen sprake van een toezegging van de heffingsambtenaar. De gehanteerde afschrijvingstermijn in de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2020 betekent daarom niet dat eiser er zonder meer op mocht vertrouwen dat dit jaar weer deze afschrijvingstermijn zal worden gebruikt.

25. Verweerder heeft hierover verder toegelicht dat hij voor de zonnepanelen uitgaat van een forfaitaire eenheidsprijs van € 150,- per stuk. Eiser heeft dit bedrag niet gemotiveerd betwist. Daar komt bij dat de objectonderdelen en de waardering daarvan slechts hulpmiddelen zijn ter vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat verweerder zelf mag bepalen hoe hij de waarde onderbouwt en welke waarde hij toekent aan de zonnepanelen. Dat er in een eerder jaar een afschrijvingsmethode is gehanteerd, maakt dus niet dat verweerder deze manier van onderbouwen ook dit jaar moet hanteren. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om van andere bedragen uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

26. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft.

27. Omdat het hierboven geconstateerde gebrek kan worden gepasseerd met artikel 6:22 van Pro de Awb, moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
Draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 september 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in Utrecht