Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/161
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 322.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 322.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
9 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
9 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 augustus 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [Taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1980 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 118 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 290 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 295.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 322.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 250.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 23 januari 2020 voor € 229.509,-.
- [adres 4] , verkocht op 27 juni 2020 voor € 217.250,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het ontbreken van een taxatiematrix in de bezwaarfase
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekenkundige onderbouwing of taxatiematrix heeft gehanteerd in de bezwaarfase die inzage geeft in de totstandkoming van de WOZ-waarde. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de bezwaarfase een taxatieverslag is verstrekt. Dit verslag bevat een rekenkundige onderbouwing van de waarde. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder in bezwaar gehanteerde referentiewoningen [adres 5] en [adres 6]
9. De door eiser aangevoerde beroepsgronden tegen de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] behoeven geen bespreking, omdat verweerder die referentiewoningen in beroep niet langer heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.
Het gelijkheidsbeginsel
10.1
Eiser voert verder aan dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, heeft gehandeld. Volgens eiser zijn [adres 7] en [adres 8] identiek aan de woning van eiser en deze woningen hebben een WOZ-waarde van respectievelijk € 291.000,- en € 292.000,-. De woning van eiser heeft echter een WOZ-waarde van € 322.000,-.
10.2
De rechtbank overweegt het volgende. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan.
10.3
Op de zitting heeft de taxateur van verweerder hierover toegelicht dat [adres 8] een ander gebruiksoppervlakte en andere bijgebouwen heeft. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van verweerder volgen. Uit de overlegde stukken van eiser blijkt namelijk dat [adres 8] een gebruiksoppervlakte heeft van 125 m2 en is gelegen op een perceel van 264 m2. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning van eiser een gebruiksoppervlakte 118 m2 heeft en is gelegen op een perceel van 290 m2. De rechtbank is daarom van oordeel dat [adres 8] niet nagenoeg identiek is. Uit de overlegde stukken van eiser blijkt weliswaar dat [adres 7] ook een gebruiksoppervlakte heeft van 118 m2, maar met slechts één woning kan niet worden aangetoond dat is voldaan aan de meerderheidsregel. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat verweerder minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. Her beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Het indexeringspercentage
11. Eiser stelt dat verweerder uitgaat van een te hoge marktontwikkeling. Verweerder is uitgegaan van een indexeringspercentage van 23,12 %. Volgens eiser komt de Waarderingskamer slechts tot een indexeringspercentage van 15,2 % en VastgoedPro tot een indexeringspercentage van 13,8 %. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat de indexeringspercentages van de Waarderingskamer gebaseerd zijn op WOZ-waardes en niet op verkoopprijzen. Deze gegevens zijn daarom niet bruikbaar. Daarnaast is VastgoedPro ook niet bruikbaar volgens verweerder, omdat VastgoedPro gebruik maakt van alle type woningen op provincieniveau. Verweerder gebruikt daarentegen alleen verkoopcijfers van hoek- en rijwoningen uit de gemeente [plaats] . De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Bovendien blijkt uit het taxatieverslag van de referentiewoningen met welke verkoopprijzen verweerder het indexeringspercentage heeft berekend. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder het indexeringspercentage inzichtelijk heeft gemaakt en voldoende heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
12. Eiser stelt verder dat referentiewoning [adres 4] in een betere staat verkeert en meer gebruiksoppervlakte heeft dan de woning van eiser. Uit de taxatiematrix blijkt dat de KOUDV-factoren van [adres 4] net zoals de woning op een ‘3’ zijn gewaardeerd. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de KOUDV-factoren van [adres 4] te laag zijn gewaardeerd. Verder blijkt uit de taxatiematrix dat [adres 4] een gebruiksoppervlakte heeft van 125 m2. Dit heeft verweerder onderbouwd aan de hand van plattegronden. Uit de bijlage bij de taxatiematrix blijkt dat voor de woning van eiser een correcte van 3 % heeft plaatsgevonden voor het verschil in oppervlakte met [adres 4] . De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt daarnaast dat referentiewoning [adres 2] in een ietwat gedateerde staat verkeert. Daarnaast heeft de woning van eiser een aflopend dak op de eerste verdieping. Dit verlaagt de mogelijkheid tot het effectief benutten van de woonruimte. Referentiewoning [adres 2] heeft dit volgens eiser niet. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de KOUDV-factoren van [adres 2] hoger of lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder deze woning niet als referentiewoning heeft kunnen gebruiken. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt dat referentiewoningen [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] een lagere WOZ-waarde van zijn woning onderbouwen. De rechtbank overweegt dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat een partij in een geschil over een WOZ-waarde vrij is om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om (alleen) een vergelijking te maken met [adres 4] , [adres 2] of [adres 3] , zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Op basis van de gemiddelde (gecorrigeerde) verkoopprijs per m2 van deze drie gehanteerde referentiewoningen is de m2-prijs van de woning van eiser bepaald. Zoals onder 6. overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met deze drie referentiewoningen samen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.