Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10343019 UE VERZ 23-38 MB/40202
Beschikking van 30 augustus 2023
inzake
1.[verzoeker sub 1] ,
wonende in [woonplaats]
2.[verzoekster sub 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk te noemen: [verzoeker sub 1] c.s.,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. A.A. Bart,
tegen:
de vereniging
Vereniging van Eigenaars [.] [naam],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: de VvE,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. M.W. Kemmel en mr. J.P. Houtman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift dat op 17 februari 2023 is ontvangen door de griffie met producties 1 tot en met 12;
- het verweerschrift met bijlagen 1 tot en met 12;
- de vooraf toegezonden pleitaantekeningen van de zijde van [verzoeker sub 1] c.s.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023. Tijdens de mondelinge behandeling zijn verschenen de heer [verzoeker sub 1] (mede namens [verzoekster sub 2] ) met zijn gemachtigde de heer mr. A.A. Bart en namens de VvE mevrouw [A] en mevrouw [B] samen met de gemachtigden van de VvE de heer mr. M.W. Kemmel en de heer mr. J.P. Houtman. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter. Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de VvE in de gelegenheid gesteld nog twee aanvullende bijlagen in het geding te brengen. Dit heeft zij gedaan per e-mail van 27 juni 2023. [verzoeker sub 1] c.s. heeft op deze bijlagen gereageerd per e-mail van 4 juli 2023.
1.3.
Tot slot is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker sub 1] c.s. heeft op 5 juli 2022 het appartementsrecht gekocht dat het uitsluitend gebruik omvat van het appartement gelegen aan [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: het appartement). Het appartement maakt deel uit van het appartementencomplex [straat] [nummeraanduiding 2] tot en met [nummeraanduiding 3] in [plaats] . Het appartementencomplex bestaat uit 95 woningen met bergingen, 11 garages, 8 stallingsruimtes en 1 berging.
2.2.
Het appartementencomplex dateert uit 1968 en alle appartementen werden tot 2008 verhuurd door [woonstichting 1] (hierna: [woonstichting 1] ), inmiddels [woonstichting 2] genaamd. In 2008 is [woonstichting 1] begonnen met uitponding van de appartementen. Daarvoor heeft [woonstichting 1] bij splitsingsakte van 25 juli 2008 (hierna: de splitsingsakte) het appartementencomplex gesplitst in 115 appartementsrechten.
2.3.
In de splitsingsakte is tevens de VvE opgericht. Verder zijn daarin de bepalingen van het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten’ van januari 2006 van toepassing verklaard (hierna: het modelreglement) met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en/of aanvullingen. In artikel 25 van Pro het modelreglement is het volgende bepaald:
“
Artikel 25
Artikel 25
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld.
In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.
In de splitsingsakte is ten aanzien van artikel 25 van Pro het modelreglement de volgende aanvulling gemaakt:
“
Artikel 25
Artikel 25
Na lid 3 worden de nieuwe leden 4, 5 en 6 ingevoegd, luidende:
4. De appartementsrechten dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning respectievelijk eigen gebruik door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming – waaronder met name begrepen het geval dat de eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door één of meer anderen ten titel van huur of onder andere titel laat uitoefenen – is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur. Het vorenstaande laat onverlet dat [woonstichting 1] voornoemd casu quo haar eventuele rechtsopvolger/toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 lid 1 van Pro de Woningwet in haar rol van – van oudsher – verhuurder van de woningen/appartementesrechten gerechtigd is en blijft om zijn verhuurtaak ten aanzien van de appartementsrechten uit te oefenen. (…)”
2.4.
De algemene ledenvergadering van de VvE heeft op 13 september 2022 unaniem ingestemd met de benoeming van mevrouw [A] en mevrouw [B] als nieuwe bestuursleden van de VvE.
2.5.
De administratief beheerder van de VvE, [onderneming] B.V., heeft op 18 november 2022 namens het bestuur van de VvE een ‘notitie betreft verhuur’ inclusief een formulier ‘afwijking bewoning [naam] ’ ter informatie toegestuurd aan verschillende makelaars in [plaats] , waaronder de aankoopmakelaar van [verzoeker sub 1] c.s. De makelaar heeft deze notitie dezelfde dag doorgestuurd naar [verzoeker sub 1] c.s.
2.6.
[verzoeker sub 1] c.s. heeft op 21 november 2022 een e-mail aan [onderneming] gestuurd waarin hij onder meer het volgende heeft geschreven:
“Bijgaand de twee gebruikersverklaringen van beide appartementen welke wij hebben aangekocht voor de verhuur. (…)
Van beide appartementen zijn de huurcontracten getekend (…).
Is deze info zo voldoende voor het bestuur van de VvE?
Hoor graag van u.”
Op deze e-mail heeft [verzoeker sub 1] c.s. geen reactie gekregen van [onderneming] .
2.7.
Op 30 december 2022 heeft de eigendomsoverdracht van het appartementsrecht aan [verzoeker sub 1] c.s. plaatsgevonden.
2.8.
Op 12 januari 2023 heeft [verzoeker sub 1] c.s. per e-mail aan [onderneming] middels het formulier ‘afwijking bewoning’ toestemming gevraagd om het appartement te mogen verhuren.
2.9.
Per e-mail van 16 januari 2023 heeft het bestuur van de VvE het verzoek afgewezen.
2.10.
De gemachtigde van [verzoeker sub 1] c.s. heeft in zijn e-mail van 10 februari 2023 nogmaals om toestemming gevraagd.
2.11.
Bij e-mail van 16 februari 2023 heeft het bestuur van de VvE aan de gemachtigde van [verzoeker sub 1] c.s. bericht dat haar eerdere reactie op de aanvraag ‘afwijkende bewoning’ ongewijzigd blijft.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker sub 1] c.s. verzoekt, zo begrijpt de kantonrechter, om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
het onrechtmatig besluit weigering toestemming verhuur nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
de VvE te veroordelen in de hierdoor veroorzaakte schade;
[verzoeker sub 1] c.s. vervangende machtiging te verlenen tot de verhuur;
e VvE te verbieden om aan [verzoeker sub 1] c.s. een boete op te leggen voor deze verhuur;
de VvE te veroordelen in de werkelijke proceskosten.
3.2.
[verzoeker sub 1] c.s. legt aan zijn verzoeken – samengevat – het volgende ten grondslag. De VvE heeft zonder redelijke grond de toestemming voor de verhuur van zijn appartement geweigerd. Dit besluit is volgens [verzoeker sub 1] c.s. allereerst nietig, omdat het is genomen door een niet functionerend bestuur. Mocht het besluit niet nietig zijn, dan is het volgens [verzoeker sub 1] c.s. vernietigbaar omdat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid en tevens onrechtmatig is. Het betreft namelijk een categorische weigering, hetgeen volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet is toegestaan. De enkele omstandigheid dat een appartementseigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren kan geen weigeringsgrond opleveren [1] . Daarbij wordt (nog steeds) een groot aantal appartementen in het appartementencomplex verhuurd door [woonstichting 2] en is er ook een aantal particuliere eigenaren die hun appartementsrechten verhuren.
3.3.
De VvE concludeert tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.4.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzoek tot nietigverklaring
4.1.
Op 16 januari 2023 heeft [verzoeker sub 1] c.s. een door mevrouw [A] (hierna: [A] ) en mevrouw [B] (hierna: [B] ) ondertekend besluit gekregen waarin de door hem op 12 januari 2023 verzochte toestemming tot verhuur van zijn appartement is geweigerd. [verzoeker sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat dit besluit nietig is. In artikel 53 van Pro het modelreglement is namelijk bepaald dat het bestuur bij een oneven aantal wordt gevormd door een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. Volgens [verzoeker sub 1] c.s. is niet aan deze voorschriften voldaan, omdat mevrouw [C] (hierna: [C] ) feitelijk niet meer functioneerde als bestuurslid en omdat [A] , [B] en [C] wel als bestuursleden stonden geregistreerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, maar zonder functie.
4.2.
Door de VvE is tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de vergadering van eigenaren op 13 september 2022 heeft besloten dat [C] bij de Kamer van Koophandel ingeschreven zou blijven als bestuurslid, totdat haar bevoegdheden zouden zijn overgedragen. Ten tijde van het afwijzende besluit van 16 januari 2023 werd het bestuur van de VvE dus gevormd door [A] , [B] en [C] . Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee voldaan aan het in het modelreglement opgenomen formele vereiste dat het bestuur moet bestaan uit een oneven aantal leden. Dat [C] feitelijk geen uitvoering meer gaf aan haar taak als bestuurslid, doet hier niet aan af.
4.3.
Anders dan [verzoeker sub 1] c.s. stelt, hoeft volgens het modelreglement bij het vermelden van de namen en adressen van de bestuursleden niet te worden vermeld welke functie het bestuurslid heeft. Volgens artikel 5:131 lid 1 BW Pro mag namelijk iedere bestuurder de VvE vertegenwoordigen. Dat in het modelreglement staat dat als er meerdere bestuurders zijn, zij uit hun midden een voorzitter, een secretaris en een penningmeester benoemen, betreft slechts een interne rolverdeling en staat hun externe vertegenwoordigingsbevoegdheid niet in de weg. Daar komt bij dat in de wet en het modelreglement is bepaald welke taak ‘het bestuur’ heeft, namelijk het beheren van de middelen van de VvE en het uitvoeren van de instructies van de vergadering van eigenaren. Ook daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende bestuursfuncties. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een nietig besluit. Het verzoek tot nietigverklaring wordt daarom afgewezen.
Moet het verzoek tot vervangende machtiging worden toegewezen? Nee
Toetsingskader
4.4.
Uit artikel 5:121 lid 1 BW Pro volgt dat een appartementseigenaar de mogelijkheid heeft om een vervangende rechterlijke machtiging te krijgen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van organen van de VvE nodig heeft voor (onder meer) het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer of onderhoud aan privégedeelten. De rechterlijke machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar zou moeten geven geen beslissing neemt. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van belang.
4.5.
Getoetst moet worden of het bestuur van de VvE op redelijke grond de toestemming aan [verzoeker sub 1] c.s. om zijn appartement te verhuren heeft geweigerd.
4.6.
De kantonrechter stelt daarbij voorop dat artikel 5:121 BW Pro een bijzondere uitwerking betreft van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het gaat daarom om een afweging van belangen van enerzijds [verzoeker sub 1] c.s. en anderzijds de VvE (de overige appartementseigenaren).
Het belang van de VvE
4.7.
De VvE heeft uiteen gezet dat haar belang is te streven naar een situatie waarbij verhuur in het complex de uitzondering is en eigen bewoning door de eigenaar de regel. Zij heeft uitgelegd dat haar ervaring is dat eigenaars die het appartement zelf bewonen meer betrokken zijn dan de verhuurders of huurders van appartementen waar het gaat om de dagelijkse gang van zaken. Dit belang stond volgens de VvE voorop toen [woonstichting 1] in 2008 is overgegaan tot splitsing en uitponding van de appartementen in het appartementencomplex en is tot uitdrukking gebracht in artikel 25 lid 4 van Pro de splitsingsakte. In het kader van de beoogde transitie van huur naar particulier bezit heeft de grooteigenaar, [woonstichting 1] , sinds 2008 appartementen die vrijkomen vanuit de verhuur verkocht. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het appartementencomplex bestaat uit een “hoofdgebouw” van 80 appartementen en een later gerealiseerde aanbouw van 15 appartementen. In het hoofdgebouw zijn inmiddels 43 van de 80 appartementen particulier eigendom. De VvE heeft na de mondelinge behandeling e-mailcorrespondentie tussen haar en [woonstichting 1] (nu [woonstichting 2] ) uit juni 2023 overgelegd waaruit volgt dat het de bedoeling is de transitie die in 2008 is ingezet voort te zetten. De bedoeling is dus dat [woonstichting 2] de appartementen die in het hoofdgebouw vrijkomen van huur voor particuliere bewoning verkoopt. Of dit ook geldt voor de 15 aangebouwde appartementen is nog onderwerp van gesprek tussen de VvE en [woonstichting 1] . Daarbij heeft de VvE aan [woonstichting 2] laten weten dat zij daar geen verantwoordelijkheid meer voor wil blijven dragen als [woonstichting 2] die in de verhuur wil blijven houden.
Het belang van [verzoeker sub 1] c.s.
4.8.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker sub 1] c.s. toegelicht dat hij het appartement heeft gekocht als beleggingsobject voor zijn pensioen. Het is dus zijn bedoeling om te gaan leven van de inkomsten die de verhuur van het appartement voor hem opleveren. Naast dit appartement heeft [verzoeker sub 1] c.s. al dan niet via de besloten vennootschappen waar hij (indirect) bestuurder groot aandeelhouder van is, nog andere onroerende zaken aangekocht die met de inkomsten uit het appartement in zijn pensioen moeten voorzien.
Heeft de VvE de toestemming voor verhuur op redelijke grond geweigerd? Ja
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de VvE, gezien de hiervoor geschetste belangen, die partijen ieder voor zich goed hebben onderbouwd, een redelijke grond had om de toestemming voor de verhuur te weigeren om de volgende redenen.
4.9.1.
Voldoende aannemelijk is geworden dat de VvE al vanaf 2008 het beleid voert dat alleen in uitzonderlijke situaties toestemming aan een eigenaar wordt verleend om zijn of haar appartement aan een derde te verhuren. Anders dan [verzoeker sub 1] c.s. stelt, is niet gebleken dat de VvE rond de aankoop van het appartement een nieuwe koers is gaan varen en dat voorheen het vragen van toestemming slechts een formaliteit betrof. De vier door [verzoeker sub 1] c.s. genoemde appartementen zijn tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken. Het gaat om twee appartementen die in het verleden zonder toestemming verhuurd zijn geweest en waarover discussie is gevoerd. Daaruit kan niet worden afgeleid dat die in het verleden met toestemming van de VvE zijn verhuurd. Beide appartementen worden op dit moment ook niet meer verhuurd. In de andere twee gevallen heeft de VvE op grond van door haar toegelichte sociaal humane motieven toestemming voor verhuur verleend. Die verhuur paste dus in het beleid.
4.9.2.
[verzoeker sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat hij er op mocht vertrouwen dat de VvE toestemming had verleend of zou verlenen toen er niet werd gereageerd op zijn mail van 21 november 2022 mede omdat volgens zijn makelaar het verlenen van toestemming in dit soort situaties een formaliteit zou zijn, maar die stelling gaat niet op. [verzoeker sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij op 27 juni 2022 bij het bereiken van mondelinge overeenstemming over de koop van het appartement al de splitsingsakte heeft gekregen. [verzoeker sub 1] c.s. was dus voor het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst bekend, of had bekend kunnen zijn met het feit dat voor de verhuur van het appartement schriftelijke toestemming van de VvE nodig was. Het had dus op zijn weg gelegen die schriftelijke toestemming te vragen. Dat heeft hij niet gedaan. Hij heeft volstaan met het doen van een mededeling van verhuur, terwijl hij op 18 november 2022 de notitie van de VvE met het daarbij gevoegde toestemmingsformulier doorgestuurd had gekregen van zijn makelaar (zie 2.5). Als [verzoeker sub 1] c.s. bij een en ander verkeerd is geïnformeerd door zijn makelaar(s), kan dat niet aan de VvE worden tegengeworpen.
4.9.3.
Het belang van de VvE bij een strikte handhaving van haar beleid bij het verlenen van de toestemming voor verhuur is gelegen in het doel van de transitie van het appartementencomplex, namelijk om een actief en betrokken VvE te realiseren en zo een leefbaar woonklimaat te creëren en te onderhouden. Een actief betrokken VvE is volgens de VvE met name van belang omdat het betreffende appartementencomplex sterk verouderd is en te maken heeft met grootschalig achterstallig onderhoud waardoor omvangrijk ingezet moet worden op renovatie en verduurzaming. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat deze betrokkenheid eerder kan worden verwacht van eigenaren die zelf in het appartementencomplex wonen, dan van eigenaren die hun appartement aan een derde verhuren en daarmee meer op afstand van de directe leefomgeving van het appartementencomplex staan. [verzoeker sub 1] c.s. heeft toegelicht dat hij vanuit zijn betrokkenheid bij de besloten vennootschappen waarin hij aandelen houdt een rol van betekenis kan vervullen op het gebied van installatiewerk en dat hij ook als verhuurder belang heeft bij een leefbaar woonklimaat en verduurzaming van het complex. Dat wil de kantonrechter aannemen. Feit is echter dat niet ter discussie staat dat hij sinds zijn aankoop nog geen VvE vergadering heeft bijgewoond en zijn betrokkenheid toch vooral als zakelijk moet worden beschouwd, terwijl de VvE, zo begrijpt de kantonrechter, vooral op zoek is naar persoonlijke betrokkenheid.
4.9.4.
Het enkele financiële belang van [verzoeker sub 1] c.s. weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het hiervoor beschreven belang van de VvE. Het verlenen van toestemming aan een zakelijke investeerder als [verzoeker sub 1] c.s. schept namelijk een onwenselijk precedent. Het financiële nadeel dat [verzoeker sub 1] c.s. leidt kan worden ondervangen door een verkoop van het appartement aan iemand die het zelf zal gaan bewonen. Voor zover de opbrengst minder zou zijn dan het bedrag dat [verzoeker sub 1] c.s. ervoor heeft betaald (dat is vooralsnog niet gebleken) is dat schade die voor rekening van [verzoeker sub 1] c.s. moet blijven. Het had namelijk op zijn weg als zakelijk investeerder gelegen zich beter te informeren over de (on)mogelijkheden van verhuur voor de aankoop en/of levering van het appartement.
4.9.5.
[verzoeker sub 1] c.s. heeft nog verwezen naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 april 2021 [2] , maar de overwegingen in die zaak leiden niet tot een andere conclusie. Uit deze uitspraak volgt namelijk dat de VvE bij ieder verzoek tot verhuur aan een derde dient na te gaan of van de uitzonderingssituatie op het verhuurverbod in het splitsingsreglement gebruik moet worden gemaakt en dat heeft het bestuur van de VvE in het onderhavig geval voldoende gedaan.
4.10.
De conclusie is dat de VvE niet zonder redelijke grond de toestemming aan [verzoeker sub 1] c.s. om zijn appartementsrecht te verhuren heeft geweigerd. Het verzoek van [verzoeker sub 1] c.s. aan de kantonrechter om hem vervangende machtiging te verlenen om zijn appartement te mogen verhuren, wordt daarom afgewezen. De daarmee samenhangende verzoeken delen hetzelfde lot.
Proceskosten
4.11.
[verzoeker sub 1] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van de VvE moet betalen. De kosten van de VvE worden tot op heden begroot op € 528,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 264,00). De proceskostenveroordeling wordt op grond van het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2022 [3] ambtshalve hoofdelijk toegewezen.
4.12.
In de beslissing staat hoe de wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de verzoeken af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker sub 1] c.s. hoofdelijk – als de één betaalt, hoeft de ander dat niet meer te doen – om aan de VvE haar proceskosten te betalen tot op heden begroot op € 528,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van deze beschikking tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is door mr. C.J.M. Hendriks, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023.