Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/2467, UTR 22/2469 en UTR 22/2470
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: A. Teunisse).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft met de beschikkingen van 28 januari 2021, in één geschrift verenigd, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van een aantal onroerende zaken in [gemeente] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2020.
Het gaat om de volgende onroerende zaken met de volgende vastgestelde waarden:
Zaaknummer
Adres
Waarde
UTR 22/2467
[adres 1]
€ 247.000,-
UTR 22/2469
[adres 2]
€ 1.807.000,-
UTR 22/2470
[adres 3]
€ 400.000,-
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaken (objecten) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres tegen de beschikkingen van 28 januari 2021 gegrond verklaard, voor zover het de waardevaststelling betreft van de objecten [adres 2] en [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze objecten verlaagd naar € 1.682.000,- respectievelijk € 380.000.-. Het bezwaar van eiseres tegen de waardevaststelling van het object [adres 1] is ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en voor ieder object een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. In geschil zijn de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres is het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de objecten. Volgens eiseres zijn de WOZ-waarden te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden.
Het beoordelingskader
2. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
3. De waarde van woningen wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de objecten niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de objecten betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van de objecten
[adres 1]
5. Het object betreft een hoekwoning met een berging. Het object is in 1989 gebouwd en heeft een oppervlakte van 105 m² en een kaveloppervlakte van 123 m².
6. Om de WOZ-waarde van het object van € 247.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie.
7. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar een te lage waarde heeft toegekend aan de dakkapel en de garage van de referentiewoningen.
8. Anders dan eiseres stelt, is enkel van belang of de getaxeerde eindwaarde van het object overeenkomst met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Met de rekenkundige taxatieopbouw kan worden onderbouwd of hiervan sprake is. Hiermee kan inzichtelijk worden gemaakt of in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen. De taxatieopbouw met de waarden van de afzonderlijke elementen zoals de waarde van de bijgebouwen is dus niet meer dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van het object als geheel. [1] Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van het object. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gebruiksoppervlakte van het object en de referentiewoningen even groot is. Er is verder weinig tot geen verschil in de waardering van de KODV-factoren tussen de referentiewoningen en het object van eiseres. Toch hebben die referentiewoningen een hogere prijs per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling daarom voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en het object. Ook heeft hij de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de op zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde voor het object van eiseres niet te hoog is.
[adres 2]
10. Het object betreft een vrijstaande woning met een serre en een kelder. Het object is in 2006 gebouwd en heeft een totale oppervlakte van 710 m² en een kaveloppervlakte van 3795 m².
11. Om de WOZ-waarde van het object van € 1.682.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie.
12. Eiseres stelt dat de gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn, omdat er niet is vergeleken met referentiewoningen die net als haar object een serre en een kelder hebben. De referentiewoningen hebben alleen een garage of een zwembad. Verder begrijpt eiseres ook niet hoe de heffingsambtenaar de waarde van de garage heeft bepaald. Daarbij wijst zij erop dat de heffingsambtenaar de garage van 58 m² van de referentiewoning [adres 2] heeft gewaardeerd voor € 35.960,-, terwijl de garage van 25 m² van de referentiewoning [adres 4] een waarde heeft van € 15.500,-. Dit strookt volgens eiseres niet met het afnemend grensnut.
13. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, hoeven de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. Met de taxatiematrix, de daarin opgenomen overeenkomsten en verschillen tussen het object van eiseres en de referentiewoningen en de daarop op zitting gegeven toelichting, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde WOZ-waarde van het object voldoende onderbouwd. De gebruikte referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met het object. Het zijn ook vrijstaande woningen die in dezelfde wijk liggen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het allemaal unieke woningen zijn in [locatie] en dat er geen betere vergelijkingen zijn te vinden. Daarnaast zijn er weinig woningen in [locatie] te vinden met een kelder. De grotere garage van [adres 2] is volgens de heffingsambtenaar hoger gewaardeerd, omdat de garage een schuin dak heeft en dus een waardeverhogend effect heeft. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen. Daarbij betrekt de rechtbank dat voor het object is uitgegaan van een lagere prijs per m² dan die van de referentiewoningen.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de op zitting daarop gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.
[adres 3]
15. Het object betreft een vrijstaande woning met een steiger. Het object is in 2001 gebouwd en heeft een gebruiksoppervlakte van 164 m² en een kaveloppervlakte van 323 m².
16. Om de WOZ-waarde van het object van € 380.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie.
17. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 372.000,-. Eiseres begrijpt niet waarom de heffingsambtenaar voor het object een hogere prijs per m² van € 1.682,- heeft gehanteerd dan de gehanteerde prijs per m² van € 1.666,- voor de goed vergelijkbare referentiewoning [adres 5] .
18. De rechtbank geeft eiseres ook op dit punt geen gelijk. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van het object. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke vrijstaande woningen met een vergelijkbaar woonoppervlak. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en het object rekening is gehouden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de taxatiematrix een rekenfout is gemaakt en dat de werkelijke prijs per m² voor het object € 1.587,- (€ 260.300/164 m²) is. Daarmee is voor het object uitgegaan van een lagere prijs per m² dan die van de referentiewoningen.
19. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentiewoningen in het taxatierapport heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar moeten uitgaan van de datum dat de obligatoire koopovereenkomst is gesloten.
20. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat gebruik is gemaakt van de transportdatum, omdat deze gegevens uit het Kadaster beschikbaar zijn. Volgens de heffingsambtenaar is het in een stijgende markt niet gunstig om uit te gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst. Dan wordt de prijs nog hoger op de waardepeildatum. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de waarde gebrekkig heeft onderbouwd, voor zover het de referentiewoningen [adres 6] en [adres 5] betreft, omdat de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op onjuiste wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat de verkoop van referentiewoning [adres 6] nagenoeg op de waardepeildatum ligt en de verkoop van referentiewoning [adres 5] vóór de waardepeildatum ligt, gaat de rechtbank ervan uit dat, daargelaten of een juist indexeringspercentage is gehanteerd, de verkoopprijzen van die woningen in voldoende mate de waarde van die woningen op de waardepeildatum weerspiegelen. Dit geldt niet voor de referentiewoning [adres 7] die bijna acht maanden na de waardepeildatum is verkocht. Zonder deze referentiewoning resteren voldoende referentiewoningen om de waarde van het object te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Overschrijding van de redelijke termijn
21. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
22. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 30 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 29 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ongeveer 6 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer (naar boven afgerond) 10 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 7 maart 2022, bijna (naar boven afgerond) 19 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang.
23. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [2] In dit geval is de redelijke termijn met 6 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 40,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 10,-.
Het griffierecht
24. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
De proceskosten
26. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
27. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
28. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [5] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
29. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 40,- aan schadevergoeding aan eiseres betalen en de Staat een bedrag van € 10,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 40,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 10,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.