Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3259
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres over de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [vestigingsplaats] . Eiseres is de gebruiker (huurder) van de onroerende zaak en exploiteert daarin een [bedrijf] . De onroerende zaak ligt in de [locatie 1] die in 2015 is gebouwd en bestaat uit een verkoopruimte van 69 m².
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 787.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 24 maart 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
2.2.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
2.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 12 juni 2023. Daarbij zijn verschenen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [A] .
Faillissement
3. Op 30 mei 2023 heeft de rechtbank Midden-Nederland het faillissement van eiseres uitgesproken. Partijen zijn echter al voordat eiseres failliet werd verklaard uitgenodigd voor een zitting van de rechtbank en daarom is, gelet op artikel 8:22, tweede lid van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 27, tweede lid, van de Faillissementswet niet van toepassing. Het beroep van eiseres kan dus ondanks haar faillissement door de rechtbank worden behandeld.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de door hem vastgestelde waarde.
Het oordeel van de rechtbank
5. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
6. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
7. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak onderbouwd met de gerealiseerde huurcijfers van drie in [vestigingsplaats] gelegen onroerende zaken die in gebruik zijn als winkel ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ). Uit deze huurcijfers volgen huurwaardes per m² van € 792,-, € 931,- en € 966,-. Voor de onroerende zaak van eiseres heeft de heffingsambtenaar een huurwaarde per m² van € 845,- gehanteerd. De gehanteerde huurwaarde is daarmee in lijn met de gerealiseerde huurwaardes. De kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar bepaald op 13,5. De kapitalisatiefactor onderbouwt de heffingsambtenaar met kapitalisatiefactoren die zijn afgeleid uit de gerealiseerde en voor marktontwikkeling gecorrigeerde verkoopcijfers van drie in [vestigingsplaats] gelegen onroerende zaken die in gebruik zijn als winkel ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ). De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn bepaald op 25,6, 27,3 en 23,1 en daarmee ruim hoger dan de kapitalisatiefactor die voor eiseres’ onroerende zaak is aangehouden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven onderbouwing aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit.
Kapitalisatiefactor
8. Volgens eiseres zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar, omdat zij anders dan de onroerende zaak niet op [locatie 1] zijn gelegen en omdat het geen horecagelegenheden zijn, maar winkels die bovendien over opslagruimtes beschikken.
9. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat noodgedwongen is uitgeweken naar onroerende zaken die buiten [locatie 1] zijn gelegen, omdat de winkels en horecagelegenheden op [locatie 1] in handen zijn van dezelfde eigenaar en de onroerende zaken niet los van elkaar worden verkocht. Om een vergelijking te kunnen maken met onroerende zaken waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn, is uitgeweken naar de binnenstad. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar was een vergelijking op basis van verkoopcijfers met op [locatie 1] gelegen onroerende zaken niet mogelijk. Dat is door eiseres niet betwist. Eiseres heeft weliswaar op de zitting gesteld dat er heel veel andere transacties van kantoren en restaurants aan de [locatie 2] beschikbaar zijn, maar dat heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Er is voor de rechtbank dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het gaat om eveneens in het centrum van [vestigingsplaats] gelegen onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak van eiseres getypeerd als winkel/verkoopruimte. Ook al zou eiseres worden gevolgd in haar typering van de onroerende zaak als horecagelegenheid, dan maakt dat niet dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank oordeelt dat niet zozeer relevant is hoe de onroerende zaak wordt gebruikt, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak (voor een potentiële koper en/of huurder) heeft. De rechtbank ziet geen aanleiding, gelet op de ligging op het [locatie 1] , om aan te nemen dat de onroerende zaak niet als winkelruimte zou kunnen worden gebruikt. Dat is ook niet door eiseres gesteld. De rechtbank ziet verder niet in waarom het gegeven dat de referentieobjecten beschikken over opslagruimtes maakt dat ze niet kunnen worden vergeleken met de onroerende zaak van eiseres. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft toegelicht dat de afwezigheid van een aparte opslagruimte niet een invloedrijk waardeverlagend effect heeft. Deze toelichting kan de rechtbank volgen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat zij ziet dat de opslagruimtes van de referentieobjecten in tegenstelling tot de verkoopruimtes van die objecten, niet op de begane grond zijn gelegen en daarmee niet een op een als een daaraan gelijkwaardige verkoopruimte zouden kunnen worden benut. Daar komt verder bij dat de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak behoorlijk veel lager is vastgesteld (1,5 tot 2 keer zo laag) dan de kapitalisatiefactoren die volgen uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Volgens de rechtbank kan een mogelijk waardedrukkende effect van de afwezigheid van opslagruimtes in de kapitalisatiefactor worden ondervangen.
Coronacorrectie
10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een correctie van 40% op de waarde had moeten toepassen vanwege de coronapandemie. Volgens eiseres betaalde geen huurder tijdens de coronapandemie nog een huur van € 58.305,-. Daarnaast zijn de huursommen van de huurwaardereferentieobjecten niet geschikt om de huurwaarde uit af te leiden, omdat zij allemaal voor de coronapandemie zijn gerealiseerd.
11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op de waardepeildatum (1 januari 2020) was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak van eiseres geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis, al dan niet door een coronakorting toe te passen of door (slechts) aansluiting te zoeken bij huurcijfers van referentieobjecten die tijdens de coronacrisis zijn gerealiseerd.
De immateriële schadevergoeding
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.
13. Voor de behandeling van een zaak als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, wordt een periode van twee jaar als redelijk gezien. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 25 maart 2021 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 22 september 2023. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar met 6 maanden is overschreden. De rechtbank hanteert als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. [1] Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 50,-. De overschrijding van de redelijke termijn is te wijten aan de heffingsambtenaar (die 12 maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan). Daarom zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot betaling van de schadevergoeding.
Het griffierecht
14. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
15. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
De kosten voor rechtsbijstand
16. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in haar proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
17. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om proceskosten in beroep afwijzen.
18. Voor de beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding hoefde de gemachtigde van eiseres vrijwel geen werkzaamheden te verrichten, en uit de processtukken blijkt dat hij dat ook niet heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedure over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij haar uitspraak van 21 december 2022. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 september 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.