Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1693, UTR 21/1694, UTR 21/1695 en UTR 21/1696
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van diverse onroerende zaken in Utrecht voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 21/1693
[adres 1]
Woning
€ 407.000,-
UTR 21/1694
[adres 2]
Niet-woning
€ 188.000,-
UTR 21/1695
[adres 3]
Woning
€ 330.000,-
UTR 21/1696
[adres 4]
Niet-woning
€ 307.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 november 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Het geschil over [adres 1] (UTR 21/1693)
2. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt (binnenstad) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waarde van de balkons en dakterrassen
3. Eiseres stelt dat de balkons en dakterrassen te laag zijn gewaardeerd. Eiseres staat voor de balkons en dakterrassen een waarde voor van € 4.000,- a € 5.000,- per m2. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de bedragen die eiseres noemt niet reëel zijn. Verweerder heeft voor de waarde van de balkons (€ 500 per m2) aangesloten bij de markt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de waarde van de balkon aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gelet op dat eiseres pas voor het eerst op de zitting dit standpunt heeft ingenomen en verweerder zich dus ook niet hierop grondiger heeft kunnen voorbereiden. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
4. Eiseres stelt dat met betrekking tot de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 5] het afnemend grensnut onvoldoende tot uitdrukking komt. Volgens eiseres is zijn woning 20% groter. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden. Voor de eerste 75 m2 is een prijs gehanteerd van € 4.560,- per m2. Voor de laatste 15 m2 is een prijs gehanteerd van € 4.333,- per m2. Eiseres heeft het standpunt van verweerder niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening houdt met het afnemend grensnut. De beroepsgrond slaagt niet.
Correctie KOUDV-factoren
5. Eiseres stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft maakt met welke percentages de verschillen in KOUDV-factoren zijn gecorrigeerd. Hierbij wijst eiseres op [adres 6] . Deze woning heeft voor de voorzieningen de waardering ‘eenvoudig’, de woning van eiseres is echter voor de voorzieningen met ‘normaal’ gewaardeerd. Eiseres wil daarom de percentages waarmee gecorrigeerd is. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren over te leggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de woningen wel gewaardeerd voor de KOUDV+L-factoren, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus verweerder kan deze gegevens, zoals eiseres dat vraagt, niet overleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 2] (UTR 21/1694)
5. In deze zaak gaat het om een in 1960 gebouwd object. Het object heeft een oppervlakte van 110 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 19.030,- per jaar (huurwaarde per m2: € 173,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 9,9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. In vergelijking met de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft het object de een na laagste huurwaarde. Deze huurwaarde per m2 ligt wel onder de gemiddelde huurwaarde per m2 van de gehanteerde referentieobjecten. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijkbaarheid vergelijkingsobjecten
6. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Volgens eiseres heeft verweerder het object ook vergeleken met winkels. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat wordt gekeken naar wat er in een object mogelijk is. De rechtbank is het daarmee eens. Het maakt niet uit wat een huidige huurder doet met een pand. Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat er om wat een huurder zou kunnen doen met een pand. Volgens verweerder is in het object van eiseres hetzelfde toegestaan als in de referentieobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de mogelijkheden hetzelfde zijn en kan daarom het standpunt van verweerder volgen dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het afnemend grensnut
7. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt dat eiseres in de beroepsfase eerder deze beroepsgrond had kunnen aanvoeren. Verweerder heeft namelijk al op 22 december 2021 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 23 december 2021 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Door pas op de zitting erop te wijzen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, is verweerder niet meer in staat gebleken om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiseres handelt hiermee in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing.
Het geschil over [adres 3] (UTR 21/1695)
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk ( [locatie] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waarde van de balkons en dakterrassen
9. Eiseres stelt dat de balkons en dakterrassen te laag zijn gewaardeerd. Eiseres staat voor de balkons en dakterrassen een waarde voor van € 4.000,- a € 5.000,- per m2. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de bedragen die eiseres noemt niet reëel zijn. Verweerder heeft voor de waarde van de balkons (€ 500 per m2) aangesloten bij de markt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de waarde van de balkon aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gelet op dat eiseres pas voor het eerst op de zitting dit standpunt heeft ingenomen en verweerder zich dus ook niet hierop grondiger heeft kunnen voorbereiden. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 4] (UTR 21/1696)
10. In deze zaak gaat het om een in ca. 1900 gebouwd object waar nu een restaurant in zit. Het object heeft een oppervlakte van 166 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 26.741,- per jaar (huurwaarde per m2: € 161,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,5. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De huurwaarde per m2 (€ 161,-) ligt onder de gemiddelde huurwaardes per m2 van de gehanteerde referentieobjecten (€ 206,-). De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten
11. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Volgens eiseres heeft verweerder het object ook vergeleken met winkels. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat wordt gekeken naar wat er in een object mogelijk is. De rechtbank is het daarmee eens. Het maakt niet uit wat een huidige huurder doet met een pand. Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat er om wat een huurder zou kunnen doen met een pand. Volgens verweerder is in het object van eiseres hetzelfde toegestaan als in de referentieobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de mogelijkheden hetzelfde zijn en kan daarom het standpunt van verweerder volgen dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De geschatte huurwaardes
12. Eiseres stelt dat verweerder een vergelijking maakt met een aantal referentieobjecten waarbij de huurwaarde een schatting is. De rechtbank overweegt dat eiseres in de beroepsfase eerder deze beroepsgrond had kunnen aanvoeren. Verweerder heeft namelijk al op 22 december 2021 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 23 december 2021 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Door pas op de zitting erop te wijzen dat verweerder referentieobjecten heeft geselecteerd met geschatte huurwaardes, is verweerder niet meer in staat gebleken om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiseres handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
COVID-19 pandemie
13. Eiseres stelt ten eerste dat verweerder referentieobjecten heeft geselecteerd, waarbij de transactiedata allemaal voor de Coronapandemie tot stand zijn gekomen (2018), terwijl het geschil betrekking heeft op waardepeildatum 1 januari 2019. Daarnaast stelt eiseres dat in ‘Coronatijd’ restaurants niet vergeleken kunnen worden met winkels. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Daargelaten of waardering naar toestandsdatum dient plaats te vinden, heeft in Nederland de uitbraak van het coronavirus pas in de loop van maart 2020 plaatsgevonden. De corona-epidemie heeft om die reden zowel voor een waardebepaling op waardepeildatum 1 januari 2019 als op toestandsdatum 1 januari 2020 geen effect kunnen hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding en proceskosten
14. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
15. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijke termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. [1]
16. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van twee jaar gelet op ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op 4 maart 2020 en de datum van de uitspraak op 13 februari 2023, meer dan twee jaar heeft geduurd. De redelijke termijn is met ruim 11 maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die ruim 12 maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die ruim tweeëntwintig maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan). Omdat de bezwaarprocedure eindigt met de uitspraak op bezwaar, wordt de overgebleven periode van één maand aan de beroepsfase toegerekend.
De hoogte van de schadevergoeding
17. De vraag die vervolgens voorligt is hoe hoog de schadevergoeding zou moeten zijn. Als door het overschrijden van de redelijke termijn immateriële schade is geleden hanteert de Hoge Raad voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [2] De rechtbank oordeelt dat er, binnen de ruimte die de rechtspraak van het EHRM daarvoor biedt, door de Nederlandse bestuursrechter gedifferentieerd moet worden bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. [3]
18. De rechtbank overweegt in algemene zin dat het bij een procedure op grond van de Wet WOZ gaat om een eenmalige belastingaanslag, die niet doorwerkt in de toekomst. De WOZ-waarde wordt immers ieder kalenderjaar opnieuw vastgesteld door de heffingsambtenaar, waarna daartegen ieder jaar rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. Wel is van belang dat het hier gaat om belastingheffing en daarmee om een – gerechtvaardigde – inmenging op het recht op ongestoord genot van eigendom, zoals dat wordt gewaarborgd door artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM. Er is dan ook een fundamenteel recht in het geding.
19. Eiseres kan in afwachting van uitsluitsel over de aanslagen spanning en stress ervaren, maar de rechtbank vindt dat een relatief gering belang. De rechtbank vindt die spanning en stress namelijk niet opwegen tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Daarbij komt - zoals hiervoor overwogen - dat het gaat om een eenmalige belastingaanslag, die niet doorwerkt in de toekomst.
20. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaken billijk.
21. In dit geval is de redelijke termijn met ruim twaalf maanden overschreden. Afgerond naar boven leidt dat in deze zaak tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (6/11) en deels aan de rechtbank (5/11), zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 55,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen, en de Staat € 45,-.
22. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. [4] De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.
Overwegingen over de kosten van de procedures
Het griffierecht
23. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
24. De verzoeken om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de verzoeken is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [5]
De kosten voor rechtsbijstand
25. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
26. Op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van dat besluit kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het vaststellen van de kosten voor rechtsbijstand vindt daarbij plaats op een forfaitaire wijze, door het toekennen van punten aan proceshandelingen die zijn verricht.
27. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om een veroordeling in de rechtsbijstandskosten van eiseres afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
28. Omdat de rechtbank een schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn toekent, is er in beginsel wel aanleiding om de heffingsambtenaar en/of de Staat te veroordelen in de rechtsbijstandskosten die met het oog op de verzoeken om schadevergoeding zijn gemaakt.
29. De rechtbank oordeelt dat bij een beslissing over proceskosten kan worden afgeweken van het systeem van forfaitaire vergoeding uit het Besluit proceskosten bestuursrecht, in gevallen waarin het alleen nog gaat over de kosten die zijn gemaakt vanwege het verzoek om schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank zal de gevraagde vergoeding voor rechtsbijstandskosten daarom beoordelen aan de hand van de vraag welke kosten redelijkerwijs gemaakt moesten worden door de gemachtigde van eiseres. [6]
30. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de processtukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over de verzoeken om vergoeding van immateriële schade. Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 55,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 45,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.