Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/3789 en UTR 22/3790
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
Eiseres heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaken (niet-woningen) per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 als volgt zijn vastgesteld.
UTR 22/3789
[adres 1] , [plaats 1]
€ 308.000,-
UTR 22/3790
[adres 2] , [plaats 2]
€ 292.000,-
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze twee objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres heeft tegen de aanslag bezwaar gemaakt, omdat zij het niet eens is met de vastgestelde WOZ-waarden.
In de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2022, verzonden 1 juni 2022, heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarden gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2023 via Teams op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de WOZ-waarde van de beide objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020.
2. Eiseres is eigenaar van de beide objecten. Het object [adres 1] betreft een bedrijfsruimte met twee kantoren, gebouwd in 2007. De beide kantoren hebben elk een oppervlakte van 105 m². Het object [adres 2] betreft een bedrijfsruimte met twee werkruimten, gebouwd in 2001. De beide werkruimten hebben elk een oppervlakte van 176 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de beide objecten. Eiseres bepleit in beroep voor beide objecten een lagere waarde. Voor het object [adres 1] bepleit zij een waarde van € 259.000,- en voor het object [adres 2] een waarde van
€ 249.000,-.
De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarden. Om de waarde van de objecten te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar voor de beide objecten een taxatiematrix overgelegd.
Het beoordelingskader
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de objecten op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zijn aangeboden.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de objecten niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op het object betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van het object [adres 1]
6. Om de waarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd van 14 februari 2023, opgesteld door taxateur [taxateur 2] . In de taxatiematrix en de bijbehorende tabellen zijn gegevens van transacties van drie goed vergelijkbare bedrijfspanden aan eveneens de [straat 1] gebruikt. De huurwaarde (bruto jaarhuurwaarde) is bepaald door vergelijking met gerealiseerde huurprijzen vanuit de markt van eveneens bedrijfspanden gelegen aan de [straat 1] . Aan de hand daarvan heeft de heffingsambtenaar de voor het object getaxeerde huurwaarde van € 130,- per m² en de getaxeerde huurwaarde van € 27.300,- per jaar en de kapitalisatiefactor van 11,3 onderbouwd. Aan de hand hiervan is aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het gestelde over de eenvoudige en verouderde staat van onderhoud van het object heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd. Het is ook niet aannemelijk gezien de transactie van het goed vergelijkbare buurpand [adres 3] . Zo al sprake zou zijn van een verschil in onderhoud dan laten de hogere gecorrigeerde transactieprijzen per m² van de referentieobjecten in vergelijking met de lagere prijs per m² van het object zien dat daar in voldoende mate rekening mee is gehouden.
De beroepsgrond slaagt niet.
De waardering van het object [adres 2]
7.1
Om de waarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd van 19 januari 2023, opgesteld door taxateur [taxateur 3] . In de taxatiematrix en de bijbehorende tabellen zijn gegevens van transacties van drie verkochte bedrijfspanden aan eveneens [straat 2] gebruikt. De huurwaarde (bruto jaarhuurwaarde) is bepaald door vergelijking met gerealiseerde huurprijzen vanuit de markt van eveneens bedrijfspanden gelegen aan zowel [straat 2] als [straat 3] . Aan de hand daarvan heeft de heffingsambtenaar de voor het object getaxeerde huurwaarde van € 71,- per m² en de getaxeerde huurwaarde van € 24.992,- per jaar en de kapitalisatiefactor van 11,7 onderbouwd.
Aan de hand hiervan is aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Wat eiseres verder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.2
Ten aanzien van het gestelde over het onderhoud heeft de taxateur toegelicht dat het object in gebruik is als showroom en het onderhoud goed is. Dat geen sprake is van eenvoudige staat van onderhoud is verder af te leiden uit het gegeven dat het object op
30 november 2022 is verkocht voor € 410.000,-. Dat is wel ver na de waardepeildatum, zodat de taxateur dit eigen verkoopbedrag uitsluitend als aanvulling op de onderbouwing van de waarde heeft vermeld, maar het maakt aannemelijk dat geen sprake is van eenvoudige staat van onderhoud. Dat daarvan sprake zou zijn, heeft eiseres ook niet verder gespecificeerd.
7.3
Wat betreft het gestelde dat vergeleken is met kleinere objecten en dat gelet op het afnemend grensnut de prijs per m² van het object dan lager moet zijn, blijkt dat de prijs per m² van het object al beduidend lager is dan de gecorrigeerde transactieprijzen per m² van de drie referentieobjecten. Daardoor is voldoende rekening gehouden met de verschillen in grootte.
7.4
Het gestelde door eiseres dat in het object gewoond wordt, brengt de rechtbank ook niet tot het oordeel dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de waarde wordt bepaald aan de hand van de bestemming die op het perceel rust. In dit geval is dat geen woonbestemming. Er is vergeleken met objecten op percelen waarop dezelfde bestemming rust.
7.5
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de beide objecten voor het belastingjaar 2021 niet te hoog zijn vastgesteld.
Overschrijding van de redelijke termijn
9. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dat verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
10. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 10 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen 2 jaar, dus uiterlijk op 10 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met 7 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ruim 14 maanden geduurd en daarmee 8 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 11 juli 2022, ongeveer 15 maanden geduurd en daarmee binnen de termijn van 1,5 jaar.
11. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [1] In dit geval is de redelijke termijn met 7 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is te wijten aan de heffingsambtenaar, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar in de schade zal veroordelen. Dat leidt tot een aanspraak op immateriële schadevergoeding van € 100,- te betalen aan eiseres door de heffingsambtenaar.
Het griffierecht
12. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
13. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep. [2] Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd. [3] Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
De proceskosten
14. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
15. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
16. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [4] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
17. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de beide objecten niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 100,- aan immateriële schadevergoeding aan eiseres betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 100,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
25 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.