Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3434
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V. te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N.. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum van 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 94.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag Watersysteemheffing voor het jaar 2021 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van
13 april 2022 (verzonden 25 april 2022) ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2023 via Teams op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres is eigenaar van het object. Het in 1930 gebouwde object betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 30 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 79.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 94.000,-.
Het beoordelingskader
3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op het object betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van het object
5. Voor de onderbouwing van de waarde van het object heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd van 5 december 2022, opgesteld door taxateur [taxateur 2] . Voor de waardering heeft de taxateur zich gebaseerd op de kooptransactie van het object voor € 105.000,- op 13 april 2018 en de transactie van het object op 1 juli 2022 voor
€ 147.500,-. De taxateur heeft die gecorrigeerd naar de waardepeildatum op € 136.000,-. Verder heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het huurlichtingenformulier waaruit blijkt dat de huidige huurder vanaf 2014 huurt en de aanvangshuurprijs € 7.200,- per jaar bedraagt. Door uit te gaan van een kapitalisatiefactor van 12,5 en een getaxeerde huurwaarde van € 7.500,- heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object onderbouwd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar ook gewezen op de verkoop van een groter object aan de [adres 2] , verkocht op 27 juli 2020 voor € 280.000,- en deze gecorrigeerd naar de waardepeildatum op de waarde € 275.000,-.
Aan de hand van de matrix en de toelichting op de zitting is aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders.
Verkoopcijfers van het object
6. De rechtbank volgt niet het standpunt van eiseres dat de waarde niet mag worden onderbouwd aan de hand van de eigen verkoopcijfers.
De waarde van een onroerende zaak kan het best worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoop of aankoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen tenzij de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. De beide transacties zijn van 13 april 2018 en 1 juli 2022 en dus wel meer dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum. Nu de waardepeildatum tussen de twee transacties in ligt, en evenmin gebleken is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan van de verkoopcijfers geen gebruik mag worden gemaakt, ziet de rechtbank geen belemmeringen om deze beide transacties te gebruiken. Hierbij weegt mee dat het object zeer klein is en dat transacties van vergelijkbare objecten met weinig oppervlakte in de nabije omgeving en rondom de waardepeildatum ontbreken.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom gebruik kunnen maken van de twee eigen transactiecijfers ter onderbouwing van de waarde van het object en ter onderbouwing dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurinformatie en getaxeerde huurwaarde
7. Ook het standpunt van eiseres dat de huurinformatie niet correct zou zijn, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft een kopie van het Huurinlichtingemformulier met daarbij het op 20 februari 2014 ondertekende huurcontract overgelegd met daarin de jaar huur van € 7.200,-. Niet blijkt en ook is niet onderbouwd dat de huurinformatie over de huurprijs niet juist zou zijn. Gelet op de aanvangshuur in 2014 van € 7.200,- en door uit te gaan van een getaxeerde huurwaarde van € 7.300,- ten tijde van de transactie in 2018 is voldoende steun voor de onderbouwing dat de getaxeerde huurwaarde van € 7.500,- op de waardepeildatum niet te hoog is.
De beroepsgrond slaagt niet.
De kapitalisatiefactor
8. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voor het object een kapitalisatiefactor van 12,5 heeft gehanteerd. De vergelijking met de twee eigen transacties biedt voldoende steun voor de onderbouwing dat de berekende kapitalisatiefactor van 12,5 niet te hoog is. Wat betreft de grond van eiseres dat onderbouwing van de kooptransacties ontbreekt, heeft de heffingsambtenaar terecht erop gewezen dat deze openbaar toegankelijk zijn. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Leegstandsrisico
9. Op de zitting heeft gemachtigde van eiseres naar voren gebracht dat geen rekening is gehouden met het leegstandsrisico.
De heffingsambtenaar heeft dit afdoende weerlegd door erop te wijzen dat de huidige huurder sinds 2014 in het object een kapsalon heeft. Van leegstandsrisico is geen sprake.
Conclusie
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Overschrijding van de redelijke termijn
11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dat verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
12. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 7 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen 2 jaar, dus uiterlijk op 7 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ruim 7 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ruim 13 maanden geduurd en daarmee 7 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 1 juni 2022, krap 17 maanden geduurd en daarmee binnen de termijn van 1,5 jaar.
13. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [1] In dit geval is de redelijke termijn met ruim 7 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is te wijten aan de heffingsambtenaar, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar in de schade zal veroordelen. Dat leidt tot een aanspraak op immateriële schadevergoeding van € 100,- te betalen aan eiseres door de heffingsambtenaar.
Het griffierecht
14. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
De proceskosten van eiseres
16. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
17. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
18. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [4] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
19. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 100,- aan immateriële schadevergoeding aan eiseres betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 100,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
25 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.