Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/542
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 354.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 juli 2023. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1974. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 120 m² en een aangebouwde garage van 28 m². De woning ligt op een perceel van 205 m².
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 327.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar kan uit de (voor waardeontwikkeling en verschillen gecorrigeerde) verkoopprijzen van deze referentiewoningen een waarde in het economisch verkeer van € 356.000,- voor de woning worden afgeleid. Volgens de heffingsambtenaar is de WOZ-waarde daarom niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat € 354.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Zij overweegt het volgende.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat zij de verkoopcijfers van alle drie de referentiewoningen woningen bruikbaar vindt. Eiser stelt dat het verkoopcijfer van [adres 2] niet bruikbaar is, omdat deze woning een andere uitstraling heeft, maar de rechtbank is het daar niet mee eens. De woning is namelijk goed vergelijkbaar wat betreft bouwjaar (1977), gebruiks- en perceeloppervlak, type (twee-onder-een-kapwoning) en ligging. Dat de uitstraling anders is maakt de woning daarom niet onvergelijkbaar. De vergelijkbaarheid van de andere twee referentiewoningen ( [adres 3] en [adres 4] ) is niet in geschil.
4.2.
Hoewel de rechtbank de verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikte uitgangspunten vindt voor de waardebepaling, volgt zij niet het standpunt van de heffingsambtenaar dat de verkoopprijzen van deze referentiewoningen een waarde in het economisch verkeer van € 356.000,- onderbouwen, en daarmee de WOZ-waarde. Eiser betwist de beneden gemiddelde kwaliteit (factor 2) van referentiewoning [adres 4] , onder verwijzing naar de foto’s op de vastgoedkaart die de heffingsambtenaar heeft overgelegd. Ook staat volgens eiser in de omschrijving in een verkoopbrochure, dat in 2020 de meterkast is vernieuwd, de spouw is geïsoleerd, er 12 zonnepanelen zijn geïnstalleerd, de elektra op de begane grond is vervangen, de buitenzijde is geschilderd en de vloer en het dak zijn geïsoleerd. De heffingsambtenaar betwist niet dat deze verbeteringen aan de referentiewoning hebben plaatsgevonden. Ook de heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt dat een factor 2 voor kwaliteit passend is naar de foto’s, maar een enkele verwijzing zonder toelichting is niet voldoende om uit te gaan van een beneden gemiddelde kwaliteit. Eiser betwist immers juist aan de hand van diezelfde foto’s de beneden gemiddelde kwaliteit. Bij haar oordeel betrekt de rechtbank ook dat de foto’s van de verschillende woonruimtes op zichzelf, zonder toelichting niet een impressie geven van de bouwkundige kwaliteit van de referentiewoning (bijvoorbeeld isolatie van vloeren, spouw en dak). Verder pleit het feit dat eisers woning en referentiewoning [adres 3] (van deze referentiewoning zijn geen foto’s overgelegd) in dezelfde straat zijn gelegen en eveneens zijn gebouwd in 1974, in beginsel ook voor het standpunt van eiser dat in ieder geval sprake is van een gelijkwaardige kwaliteit (gemiddeld).
4.3.
Omdat de heffingsambtenaar de waarde per vierkante meter van het hoofdgebouw van de woning heeft gebaseerd op de gemiddelde voor verschillen gecorrigeerde verkoopprijzen per vierkante meter van de drie referentiewoningen en de rechtbank de correctie voor kwaliteit van [adres 4] van 10% niet kan volgen, heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet toereikend onderbouwd. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 327.000,- echter ook niet aannemelijk gemaakt. Eiser onderbouwt deze waarde met een taxatierapport van taxateur [taxateur 2] , maar de rechtbank vindt het rapport te summier om daaruit de af te leiden dat de voorgestane waarde reëel is. Er wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt hoe de genoemde verkoopcijfers van de referenties kunnen leiden tot een waarde voor eisers woning van € 327.000,-.
Conclusie en gevolgen
6. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Omdat ook eiser zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 350.000,-.
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.133,-. Het gaat voor de bezwaarfase om 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-. Voor de beroepsfase gaat het om 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde (in afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad [1] ) per punt van € 837,-. De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5, omdat het gaat om een reguliere WOZ-zaak. [2] Het taxatierapport dat eiser in bezwaar heeft overgelegd komt ook voor vergoeding in aanmerking. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 350.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.261,26,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.