Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10566055 \ UC EXPL 23-4132 RJ/58605
Vonnis van 11 oktober 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: LAVG Gerechtsdeurwaarders Groningen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2023 met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, bestaande uit 11 e-mails met bijlagen waarvan de data zijn:
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, bestaande uit 11 e-mails met bijlagen waarvan de data zijn:
- 19 juli 2023 12:42
- 24 juli 2023 09:55
- 24 juli 2023 10:11
- 24 juli 2023 10:30
- 24 juli 2023 10:47
- 24 juli 2023 11:22
- 7 augustus 2023 10:34
- 16 augustus 2023 22:15
- 28 augustus 2023 12:57
- 11 september 2023 12:32
- 12 september 2023 10:36;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heft plaatsgevonden op 13 september 2023. Daarbij is [eiser] verschenen, bijgestaan door mr. B. Boos (LAVG Gerechtsdeurwaarders). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben per e-mail laten weten dat zij niet zouden verschijnen en zijn dan ook niet verschenen. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds april 2022 een woning van [eiser] aan de [adres] in [woonplaats 2] voor een huurprijs van € 1.750,00 per maand. Vanaf november 2022 is een achterstand ontstaan in de betaling van de maandelijkse huurtermijnen. Tot en met juni 2023 bedraagt de huurachterstand € 14.000,00.
2.2.
[eiser] vordert in deze procedure – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand, een contractuele boete en een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten de huurachterstand niet, maar voeren aan dat zij vanwege financiële en andere persoonlijke omstandigheden niet in staat zijn de achterstallige huurpenningen te voldoen. Daarnaast stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een eis in reconventie in. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen schadevergoeding, omdat zij – samengevat – vinden dat [eiser] heeft gesjoemeld en misbruik heeft gemaakt van hun adres en het telefoonnummer van de heer [gedaagde sub 1] . Ook stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich op het standpunt dat er geen sprake is van een geldige huurovereenkomst en eisen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat ze gratis in de woning mogen blijven wonen totdat ze een andere woning hebben gevonden.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in conventie
Huurachterstand
3.1.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de verschuldigdheid van de achterstallige huurtermijnen niet betwisten. De vordering tot betaling van de huurachterstand van
€ 14.000,00 tot en met juni 2023 zal daarom worden toegewezen. De betaling van de huurachterstand na juni 2023 tot aan het tijdstip van ontbinding (zie punt 3.2) zal eveneens worden toegewezen.
€ 14.000,00 tot en met juni 2023 zal daarom worden toegewezen. De betaling van de huurachterstand na juni 2023 tot aan het tijdstip van ontbinding (zie punt 3.2) zal eveneens worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
3.2.
Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van acht maanden. Inmiddels is de huurachterstand elf maanden. Uit vaste rechtspraak volgt dat in het algemeen bij een huurachterstand van drie maanden of meer wordt gesproken van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De huurachterstand van elf maanden maakt daarom dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren. Daarom zal de huurovereenkomst worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, hebben niet tot gevolg dat de gevorderde ontbinding moet worden afgewezen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de woning ook ontruimen. Dit betekent dat zij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De termijn voor ontruiming zal op veertien dagen worden gesteld.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden ook veroordeeld om voor de tijd dat zij na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijven, een gebruiksvergoeding te betalen van € 1.750,00 per maand.
Contactuele boete
3.4.
[eiser] vordert op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst een contractuele boete van 5% over de huurprijs van € 1.750,00 per maand, indien de te betalen huurpenningen niet binnen 5 dagen na de 27e van de voorgaande kalendermaand zijn voldaan. De kantonrechter overweegt als volgt.
3.5.
Een boetebeding in een huurovereenkomst met een particulier betreffende woonruimte kan een oneerlijk beding zijn in de zin van Richtlijn 93/13. Dit moet ambtshalve worden getoetst. Ingevolge artikel 3 lid 3 van Pro de Richtlijn 93/13 kunnen als oneerlijk worden aangemerkt bedingen die zijn opgenomen in de als bijlage bij deze Richtlijn gevoegde indicatieve lijst (de blauwe lijst). Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
3.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het beding zoals opgenomen in de huurovereenkomst oneerlijk, omdat de boete op de te late betaling van de huur hoger is dan de wettelijke rente van +2% (tot juli 2023) en rechtvaardiging van dit verschil niet is gesteld of gebleken. Bovendien is de boete niet gemaximeerd en kan de boete daardoor oneindig oplopen. De kantonrechter zal het beding vernietigen, zodat het beding in zoverre buiten toepassing zal worden gelaten. De gevorderde boete komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Wettelijke rente
3.7.
De wettelijke rente vanaf de respectieve data dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verzuim zijn met de betaling van de huurtermijnen zal, als onweersproken, worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.8.
[eiser] heeft € 877,25 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd (€ 725,00 vermeerderd met € 152,25 btw). De wet bepaalt dat het redelijk moet zijn dat deze kosten gemaakt zijn en dat de hoogte van het bedrag redelijk moet zijn. Aan de eerste eis wordt voldaan omdat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De hoogte van het bedrag is ook redelijk. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag komt overeen met het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom zal € 877,25 worden toegewezen.
Conclusie
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
- wettelijke rente tot 8 juni 2023
€
€
14.000,00
42,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
877,25
+
Totaal
€
14.919,25
Proceskosten
3.10.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de kosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij hun eigen kosten moeten dragen en de proceskosten van [eiser] aan hem moeten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
130,48
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
792,00
(2,00 punten × € 396,00)
Totaal
€
1.615,48
in reconventie
3.11.
De vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
3.12.
Ten eerste hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij recht hebben op schadevergoeding, omdat [eiser] misbruik heeft gemaakt van hun adres en het telefoonnummer van de heer [gedaagde sub 1] . Niet alleen wordt dit door [eiser] betwist, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geven ook geen nadere feitelijke onderbouwing van deze schade. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook de hoogte van het schadebedrag niet hebben gesteld noch onderbouwd. De vordering zal dan ook door de kantonrechter worden afgewezen.
3.13.
Verder eisen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij gratis in de woning mogen blijven wonen totdat zij een andere woning hebben gevonden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben onvoldoende aangevoerd op grond waarvan zij gratis in de woning zouden mogen blijven totdat zij een andere woning hebben gevonden. Al zou [eiser] misbruik hebben gemaakt van het adres van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en het telefoonnummer van de heer [gedaagde sub 1] , dan nog valt niet in te zien hoe de gestelde omstandigheden zouden kunnen leiden tot toewijzing van een dergelijke vordering. Ook deze vordering zal daarom door de kantonrechter worden afgewezen.
Proceskosten
3.14.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de kosten worden veroordeeld. De proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] worden begroot op nihil.
in conventie en in reconventie
Hoofdelijkheid
3.15.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.16.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [woonplaats 2] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van:
- € 14.919,25 aan huurachterstand tot en met juni 2023 (inclusief buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente tot 8 juni 2023), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 juni 2023 over een bedrag van € 14.000 tot de dag van betaling;
- voor iedere maand, te rekenen vanaf juli 2023 tot 12 oktober 2023, aan huur een bedrag van € 1.750,00 per maand, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot aan de dag van betaling;
- een gebruiksvergoeding per maand te betalen van € 1.750,00 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 12 oktober 2023 en de daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot aan de dag van betaling;
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.615,48, waarin begrepen € 792,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen af;
4.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op nihil;
zowel in conventie als reconventie
4.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023.